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來源：智慧源

圖片版權歸智慧源所有

城中村改造安置房的情況多樣、稅收政策雜亂，甚至很多地方不明確，所以這一直是房地產開發企業財務人員很頭疼的地方。

為此，智慧源（中國房地產財稅諮詢網），作為17年來從事房地產財稅研究的地產財稅專家，根據服務的案例，針對城中村改造中安置房的涉稅問題進行梳理，形成如下一問一答，希望對您有所幫助。

問題一、不同土地性質的安置房稅務處理有哪些區別？

答：

（一）利用集體土地建設安置房的稅務處理

這種情況下開發商按照代建處理，不涉及銷售不動產的增值稅以及土地增值稅。

提示：這種情況下村民取得的安置房為小產權房，無法公開交易。

（二）已經變更為開發商名下的國有土地的稅務處理

1、安置房建成後無償交付給政府，並且沒有與拆遷戶簽訂商品房買賣合同的稅務處理

（1）無須視同銷售；

（2）增加商品房土地成本；

（3）建造成本可以抵扣進項稅額。

相關依據：

2016財稅36號第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

2、與拆遷戶簽訂商品房買賣合同的稅務處理

應當視同銷售，分按成本價視同銷售和按市場價視同銷售兩種情況：

（1）單獨建造、無償安置的回遷房，按照不包括土地的成本價視同銷售。

（2）非單獨建造、或有償安置的回遷房，按照公允價值視同銷售。

（三）利用關聯公司的商品房作為安置房的稅務處理

1、關聯開發商按照銷售不動產處理；

2、開發商向關聯開發商支付的款項，作為拆遷補償費處理；

3、開發商既可以選擇抵減未來的銷售額，也可以選擇未來全額計算銷項稅額。

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問題二、開發商將安置房申報為經濟適用房有哪些稅收上的好處？

答：

1、部分地區土地增值稅可以不預征

有些地區是有文件明確規定可以暫不預繳的，有明確文件的地區有：北京、上海、廣州、天津、遼寧、山東、福建、湖北、四川、內蒙古等省市、自治區均明確規定保障房暫不預征土地增值稅。

2、企業所得稅上的好處

銷售未完工產品時，可以按照3%預計毛利率計算企業所得稅。

相關依據：

國稅發（2009）31號第八條（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，毛利率不得低於3%。

問題三、配套建設安置房有哪些稅收優惠政策？

答：

按照《關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》（ 2013財稅101號）相關規定：

1、對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免徵。

2、在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料、房屋徵收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議），按改造安置住房建築面積占總建築面積的比例免徵城鎮土地使用稅、印花稅。

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問題四、「無償返還一套安置房，再按優惠價格購買一套商品房」是否存在稅務風險？如果稅務機關認為價格明顯偏低，會如何調整價格？

答：

1、按照財稅（2016）36號文第四十四條規定 納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額。

不具有合理商業目的，是指以牟取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

稅務機關的法定職權是稅款如何計算，而價格核定是衍生職權，不得對抗法定職權部門。

2、應首先利用二手房評估系統核定計稅價格，在雙方有爭議無法協調時，再參照第三方中介做出的市場評估價格進行確定。

相關依據：

稅總函[2016]181號第二條有關規定，營改增後，稅務機關在核定計稅價格工作中，應繼續沿用原二手房評估系統。 當納稅人申報的不動產交易成交價格明顯偏低時，應首先利用二手房評估系統核定計稅價格，在雙方有爭議無法協調時，再參照第三方中介做出的市場評估價格進行確定。

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問題五、代金券模式的安置房如何進行稅務處理？

答：

由於被拆遷人購買商品房時是以商品房的市場價值為對價的，具有商業實質，應當視同銷售。

1、 一方面，支付代金券時作為拆遷補償費處理，計入土地成本、繳納契稅。

2、 另一方面，未來抵減銷售額、視同銷售。

作者系智慧源（深圳）管理顧問股份公司高級諮詢師

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