「樹不可能長到天上去，房價也一樣。」
持續上漲的房價，就像不斷撐大的氣球，到了一定的限度就會爆炸。而這場爆炸帶來的傷害是無差別殺傷。
而等待覆蘇，將會是一個漫長的過程。
今天，筆者要講的是澳大利亞房地產泡沫，房價從興起到下跌，這個過程中，是什麼造就了它的輝煌，也是什麼讓它泯滅？
01
首先，我們在回頭看下澳大利亞，房價是怎麼輝煌起來的。根據人口統計，在2004年的時候，澳大利亞的人口已經突破2000萬了，並且每年持續增長。到了2018年人口已經突破2500萬，雖然這個數據和中國比起來，還不夠一個省的人口。但對於自然環境較為惡劣的澳大利亞來說，這種增長速度已經是非常快了，甚至有專家斷言，突破2500萬人口已經是提前了33年了。
2004-2018年，人口統計圖
其次，澳大利亞的農業和礦業一直都是非常發達，被稱為「騎在羊背上的國家」、「坐在礦車上的國家」。並且國內優美的環境和商業氛圍也給他們帶來了許多外商投資。從統計的數據中可以得知，澳大利亞GDP從2004年到2019年之間，都是持續上漲，除了2009年遇上金融危機有所下跌。並且增長率每年保持在4.06%-2.35%之間，一直穩健的發展。因此被許多國家稱為「經濟奇蹟」。
眾所周知，房價要上漲，首先離不開的就是人口和經濟，有人有錢才有投資的價值。要是都跟我們國家的「鶴崗」一樣，房價哪裡漲的起來。所以，澳大利亞就是這樣一個神奇的城市，但他的上漲除了依靠自身的人口和經濟，最主要的還是依靠海外客戶的投資，這才是推動他們房價上漲的最大因素。因此，水能載舟，亦能覆舟，他們的房價下跌也和這些因素離不開。
02
漲了55年的澳大利亞，一夜跌回「解放前」。
根據澳大利亞統計局公布的住房價格數據顯示，從2017年截止到今年上半年，澳大利亞的整體房價下跌了7%-10%。其中澳大利亞最繁華的兩個城市雪梨和墨爾本，更是直接下跌超過10%。要知道，在歷史上澳大利亞有過兩次房價下跌，但從沒超過10%，而這次卻直接突破了，因此被稱為「近20年來最大的跌幅」。
那麼房價一直堅挺的澳大利亞為何這兩年會出現房價跌幅這麼嚴重？我個人認為跟以下這三個因素有關。
1.澳大利亞政府增加了"印花稅"和「幽靈稅」。印花稅就是對外籍人士購房時需要額外交納12.5%的印花稅，而幽靈稅就有點類似我們國內一直提出的「空置稅，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。這兩點極大提高了外籍人士的購房成本和持有成本，讓不少海外買家望而卻步。
2.澳大利亞抬高了移民門檻。新移民政策規定：每年需要2.3萬名移民需要被安排到大城市外的地方工作3年，才能取得永久居民資格。同時還削減了移民數量，從每年綠卡配額19萬下調到16萬。這種做法有點類似「限購」，直接勸退外籍購房人士。
3。不斷的加息和貨幣收緊。先說加息，在之前澳大利亞樓市瘋狂的時候，銀行推出一種房貸還款利息政策，就是房貸的前5年內，只需要還利息不需要還本金。這種政策可比零首付、減房貸利率強多了。
設想下，以60萬元貸款本金為例，只還息不還本，每月月供在2920澳幣左右，比等額本息的月供少600多澳幣，摺合成人民幣在3800多元，5年下來就能省23萬多元人民幣。
而在這5年內漲價後迅速賣掉，相當於剩下23萬人民幣呢。這種操作模式完完全全就是給海外炒房客量身定做，並且通過這種政策吸引到了一大波貨幣。
瘋狂增長的房貸
但在這兩年樓市處於下行期的時候，澳大利亞各大銀行認為沒有賺頭了，紛紛加息，提高房貸利率，甚至不惜撤回房貸，要求購房者立馬把房貸剩餘的錢結清。而購房者者一看合同中確實有這條規定，但又還不起錢，最終只能棄房斷供。
說完加息，在說下金融收緊。2018年，澳大利亞將外籍人士購買最高限額從2.52億澳元大幅下調到了1500萬澳元。並且限制外籍人士貸款，要求全款購買。這種方式無疑在自斷房價的「雙臂」。
在上文中，我們已經說過，澳大利亞能上漲最大的因素就是海外投資客和自身經濟過硬。但在當前經濟不好的情況下，只能依賴海外投資客繼續穩定房價。但澳大利亞政府這三個行為，無疑是在切斷自己的「支撐」，第一限制移民會讓國內人口不斷下降。第二增加稅費會讓外籍購房成本上升，導致購買慾望下降。第三金融收緊和加息，導致外籍人士無法貸款，無疑就是在打擊需求和供給兩頭。這種情況下，房子將會進入存量時代，出現供大於求的情況，那麼房價當然會應聲崩塌了。
03
崩了之後的房地產，之前高位買入的接盤俠還好嗎？
從歷史的角度看，每個國家房地產泡沫崩盤後都還會經歷經濟低迷、不良高企、居民財富縮水、長期通縮。同理，澳大利亞也不會錯過。
首先，最為難受的一定是自己國家的人，根據澳大利亞統計局3月的數據，由於住房市場陷入困境，澳大利亞2018年第四季度的家庭財富足足減少了2576億美元，創下自2011年以來的最大降幅。尤其是房地產有關的上下遊行業、建築行業、租賃行業都出現不動程度的下降。很多跟房地產有關的行業都出現失業潮，意味著大量勞動力不得不另謀出路。
其次，就是還沒來的及脫身的海外投資客。比如我們熟悉的劉強東，虧損千萬拋售自己在澳大利亞的豪宅。
因此，要明白房子在值錢，也是估值，只有變現才是真金白銀。房地產和股票是一個道理，牛市遲早會結束，這種擊鼓傳花的遊戲不可能一直玩下去，區別在於誰全身而退，誰是高位接盤的最後一棒。
我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。
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