國君固收 | 報告導讀：

2019年三季度全國土地市場量增價減。2019年第三季度土地成交總金額為19641.4億元，當季同比增長20.8%；累計成交總金額為51036.3億元，累計同比增長12.2%。整體土地成交情況呈量增價減，增量支撐土地成交金額上漲。季度內，土地成交金額呈下降趨勢，面積持續增加，均價持續下降。

省級層面，浙江、廣東、江蘇土地成交總金額最高，從土地用途角度來看，三省住宅用地出讓金額均超過1000億元。海南成交金額當季同比增幅較大，山西成交金額累計同比增幅較大。按國家地理區域劃分，華東地區土地成交最為火熱。

市級層面，深圳、杭州、南京的土地成交總金額均超過500億元。與前期數據相比，海南海口市當季同比增幅較大，青海果洛藏族自治州累計同比增幅較大。按城市能級劃分，一二線城市相較較低能級城市土地市場表現更加活躍。

區縣層面，杭州市蕭山區、南京市浦口區土地成交總金額較高，均超過了200億元。成交金額最大的前10個區（縣）均位於新一線以及強二線城市。

前言

城投研究的一大痛點是土地成交數據。土地成交收入作為地方政府財政收入的重要來源，亦是地方政府隱性債務的重要償債來源，對城投研究有重要價值。但地方政府口徑披露的土地成交數據往往並不及時、也不完整，整理地方政府土地成交情況往往是一項費時費力卻難以盡善盡美的浩大工程。

為解決這一痛點，我們獨家構建了中國土地出讓資料庫，以便更動態、微觀地跟蹤地方政府土地出讓情況，為城投研究提供幫助。資料庫底層數據來源為中國土地市場網（www.landchina.com），網站詳盡披露中國每一宗土地出讓的詳細信息。我們將定期跟蹤已成交並發布結果公告的土地交易情況，收集區縣、地址、面積、金額、土地用途等土地交易信息，並按省級、市級、區縣級自下而上匯總成三級中國土地出讓資料庫。

目前資料庫匯總了2009年1月至2019年9月的土地出讓數據，期間累計土地出讓總金額為42.1萬億元，全國政府性基金收入累計金額為41.2萬億元，相差約2%，總體上差異不大，數據具有較強參考價值。

由於數據源數據更新存在時滯（即本月會繼續更新上月，甚至上年的土地交易數據），而經檢驗滯後一季度的數據準確度較高，誤差在2%以內。為保證數據的有效性，我們按季度進行報告，並推後一個季度進行一次數據收集與更新，在本文中我們將對2019年三季度的中國土地市場情況進行彙報。

1. 2019年第三季度全國土地成交量增價減

三季度土地成交量增價減。2019年第三季度土地成交總金額為19641.4億元，當季同比增長20.8%；累計成交總金額為51036.3億元，累計同比增長12.2%。成交總面積為188627.7萬平方米，當季同比增長24.4%，累計同比增長5.5%。當季均價同比減少2.9%，整體土地成交情況呈量增價減，增量支撐土地成交金額上漲。季度內，土地成交金額呈下降趨勢，面積持續增加，均價持續下降。

從土地用途看，住宅用地成交總金額為1.4萬億元，占總成交金額73.8%，當季同比增長12.9%。商服用地、工業用地分別占17.1%、5.2%。

2. 省級土地成交情況

2.1. 浙江土地成交金額最高，海南最低

從成交金額看，三季度浙江省土地成交總金額最高，為2517.5億元，隨後是廣東、江蘇。從土地用途角度來看，江浙粵三省亦是住宅用地出讓金額最高的三個省，均超過1000億元。而海南、寧夏成交總金額較低，其中住宅用地出讓金額均不足30億元，排於全國末尾。

與2018年同期相比，海南土地成交金額當季增長最大為543.1%，主要由住宅用地成交金額大幅增加拉動。北京、吉林、青海、廣東當季增長均超過100%。而廣西、陝西成交金額當季同比降幅較大。

自2019年年初至三季度，山西土地成交金額累計同比增長最大為110.4%，從土地用途看，商服用地、住宅用地累計同比增長較大。甘肅、遼寧兩省累計同比增速超過70%，亦有較大增長。而新疆、河南成交金額累計同比降幅較大。

2.2. 華東地區土地成交較為火熱

按國家地理區域劃分，三季度華東地區土地成交金額最大，共9136.7億元，成交金額較大的浙江、江蘇、山東、安徽、福建等省份均位於華東地區。華北地區成交面級最大，其中河北、內蒙古貢獻較大。而西北地區成交金額較低、西南地區成交面積較小，成交情況較為平淡。

與前期數據相比，成交金額同比增長最大的區域為東北地區，當季同比、累計同比分別增長73.4%、49.4%。西北地區成交金額下降幅度最大，當季同比、累計同比分別下降5.8%、8.6%。

2.3. 部分償債壓力較大省市土地出讓情況

為了進一步跟蹤城投尾部風險，我們根據各省份經調整後的債務率（調整後負債率=(地方債務餘額+城投有息負債)/綜合財力），挑出天津、江蘇、貴州、安徽、重慶、湖南等6個債務率較高的省市特別關注。

江蘇省土地出讓總金額、總面積均處於全國前列。土地成交金額為2138.8億元，當季同比增長31.2%，累計同比增長16.3%，主要由住宅用地拉動總金額上升。

安徽省土地出讓市場也較為活躍，總成交金額為854.2億元，當季同比增長28.8%，累計同比增長16.1%，住宅用地成交金額的增長貢獻較大。

湖南省土地出讓市場情況與安徽省類似，總成交金額為760.9億元，當季同比增長39.2%，累計同比增長16.9%，主要由住宅用地、商服用地成交金額增長拉動。

貴州省土地出讓金額較低，但與2018年同期相比增速較大，當季同比增長57.0%，累計同比增長64.0%。各類用途的土地成交金額都有較大幅度的增長。天津市的情況與貴州省相似，各類土地成交金額增幅更加顯著。

重慶市土地出讓總金額為420.7億元，當季同比下降8.5%，累計同比下降2.6%，主要由住宅用地出讓金額下降所致。

3. 市級土地成交情況

3.1. 深圳、杭州、南京土地成交金額較高

從成交金額看，2019年第三季度，深圳、杭州、南京的土地成交總金額均超過500億元。具體來看，南京住宅用地成交金額最高（高達601.9億元），而深圳、杭州商服用地成交金額處於前列（分別為778.0、291.3億元）。

與2018年同期相比，海南海口市、青海果洛藏族自治州、廣東雲浮市的當季同比增速超過10倍。其中，青海果洛藏族自治州主要由住宅用地成交金額上升所致，廣東雲浮主要由工業用地成交金額增幅較大所致。

自2019年年初至三季度，青海果洛藏族自治州、青海海東市土地成交金額累計同比增長較大，而山東萊蕪市、遼寧阜新市成交金額處於負增長態勢。

3.2. 一二線城市土地市場火熱

按城市能級劃分，2019年三季度，新一線城市土地成交金額最大，為5567.3億元，在成交金額排名前10的城市中，杭州、南京、寧波、武漢、昆明、長沙均為新一線城市。整體來看，一二線城市土地市場較為活躍。

與前期數據相比，一線城市成交金額增長幅度較大，當季同比、累計同比分別為106.1%、57.5%。相反，五線城市土地成交略顯頹勢，當季同比、累計同比均下跌，分別為-13.4%、-8.2%。

3.3. 負債率較高城市土地市場情況

同樣為了跟蹤城投尾部風險，我們根據各城市經調整後的債務率（調整後負債率=(地方債務餘額+城投有息負債)/一般預算收入），考察了全國各城市的負債水平，挑出來20個負債率水平較高的城市，進一步跟蹤其土地出讓情況。

從成交金額看，負債率較高的城市中，第三季度只有浙江紹興土地出讓金額超過100億元，三四五線城市土地成交市場不夠活躍。浙江紹興、安徽阜陽、浙江湖州、江西贛州、安徽亳州住宅用地、商服用地成交金額均處於前列。長三角地區的土地出讓情況明顯好於其他地區。

與2018年同期相比，四川遂寧、湖南張家界當季同比增幅超過100%，主要由住宅用地、商服用地拉動。而廣西柳州、遼寧營口兩市當季同比跌幅超過90%，住宅用地、商服用地成交金額當季同比跌幅均超過90%，跌幅明顯。

自2019年年初至三季度，湖南張家界、浙江紹興、廣西來賓累計同比增幅超過50%，三市住宅用地成交金額均有超過50%的累計同比增長。而浙江湖州累計同比跌幅超過50%，住宅用地、商服用地成交金額均下滑明顯。

4. 區縣級土地成交情況

4.1. 杭州蕭山、南京浦口土地成交金額較高

從成交金額看，三季度，杭州市蕭山區、南京市浦口區土地成交總金額較高，均超過了200億元。具體來看，兩地住宅用地成交金額均處於前列，分別為165.7、134.9億元。成交金額最大的前10個區（縣）均位於新一線以及強二線城市。

4.2. 負債率較高城市下轄區縣土地成交情況

進一步跟蹤前述敏感城市所下轄區縣的土地出讓情況：

從成交金額看，浙江省下轄區縣成交金額普遍較高，紹興諸暨市、柯橋區，以及湖州安吉縣土地成交金額均超過30億元，而外省超過30億元的僅江西省贛州市南康區。大部分區縣成交金額較低，不足1億元的區縣幾近一半。

與前期數據比較，區縣層面的土地成交變化波動較大。廣西欽州市靈山縣、遼寧營口市蓋州市當季同比增幅較大，四川遂寧市射洪市、遼寧營口市蓋州市累計同比增速較大。而湖南省張家界市慈利縣、安徽省阜陽市潁東區、江西省贛州市章貢區、福建省龍岩市長汀縣以及連城縣五個區縣的當季同比、累計同比均下跌80%，降幅較大。

我們的心愿是…消滅貧困，世界和平…

國泰君安證券研究所 固定收益研究覃漢/劉毅/高國華/肖成哲/王佳雯/肖沛/范卓宇

GUOTAI JUNAN Securities FICC Research