關注城南的人都知道，高新區出貨很少，但是新川板塊還有不少樓盤有存貨，而最近，新川板塊有一個尖貨即將預售，之前就因為過硬的產品力和絕佳的地段開盤就售罄，我認為這個批次仍然有很多看點，以下是這個樓盤新批次的信息，關於這個樓盤的購買建議及需要注意的內容我放到了後面。
這個尖貨就是北大資源紫境府。
北大資源集團在成都的項目並不多，但是銷售情況都還不錯，紫境府、燕楠國際、紫境東來等項目之前都是開盤即售罄，特別是北大資源紫境府，作為一個總價170萬起的頂級豪宅項目，上批次普通資格中籤率卻僅有10.09%。
北大資源紫境府本次加推房源為二期第一批次，包含2#、3#、4#、10#四棟高層，和之前一樣，也是有2T2、2T4、3T2三種梯戶比，這次推的這四棟樓全部都在項目東地塊，位於產業用地一側，同上個批次相比，這個批次的房源臨規劃路，但是不臨主幹道，居住環境更佳。
基本信息
預售產品類型：高層
產品層高：25F/26F/29F
預售戶型：約116-251m²
裝修情況：帶裝修
參考單價：待定，上批次開盤價格約15540元/㎡（清水）
占地面積：約123畝
容積率：2.8
綠化率：30%
開發商：成都億創航瑞房地產開發有限公司
物業公司：北大資源物業管理有限公司
樓盤地址：高新區新川路與中柏大道交匯（6號線新川科技園站旁）
首先還是簡單介紹下這個項目，北大資源紫境府，坐標高新區新川路與中柏大道交匯處，北側是新川創新科技園，北側的6個產業項目已經封頂，項目定位高端改善，從產品來看，當屬新川第一豪宅。
01
產品力非常強
北大資源紫境府能稱為新川第一豪宅，主要是在產品力的表現上。
1、首先是外立面
外立面中造價最貴，檔次最高的材料有干掛石材、玻璃幕牆、鋁材外立面三種，伊泰天驕、華潤金悅灣、西派城等就使用了石材幹掛。
玻璃幕牆外立面則在銀泰中心、銀泰華悅府等建築中能見到身影，但是鑒於在安全性、節能、防眩光方面存在一定缺陷，住建廳已經通知不得大面積使用玻璃幕牆，相信以後這種玻璃幕牆的外立面會越來越少。
而鋁板材料一般是用來做外立面點綴，更顯質感，不過這三種材料都造價不菲，而北大資源紫境府則同時使用了這三種材料，從一期已經建成的外立面來看，大面積玻璃落地窗和干掛石材確實帶來了簡潔、大氣的視覺體驗。
（外立面實拍）
2、其次是戶型面積段
但凡豪宅，不僅戶型建面要有很大尺度，套型也要滿足奢居需求，本次推出的116㎡套三、141㎡套四、184㎡套四（偶數層面積為182㎡）、249㎡套五四種戶型建面，141㎡以上的大戶型約占所有房源2/3，目前區域內還沒有類似尺度和戶型配比的住宅在售。
（戶型及位置分布圖）
和上次不同，二期除了數量較多的大平層產品，還有一棟躍層推出，但是並沒有隻做頂躍或底躍，而是全部做成錯層，而4號樓奇數層均為184㎡套四，加上贈送空間，無論是尺度還是性價比都更高。
而在梯戶比設置上，一些品質較高的豪宅以2T2純板式為主，紫境府此次推出的房源中，占大多數的182㎡以上大戶型大部分設置2T2，249㎡奢闊戶型為主的樓王則全部為3T2，其中一個電梯為保姆電梯，這種配置上一次還是在伊泰天驕看到，屋主與保姆分別走不同電梯，並且這個電梯直通保姆專用房間。
3、產品整體規劃
北大資源紫境府共有三個地塊，從西向東分別為一、二、三號地塊，每個地塊之間都被道路分割，現在只剩下三號地塊作為第二期有房源，即將推出的二期一批次就在這部分地塊，每個地塊都單獨劃分為一個小的組團，每個組團均為圍合式布局，中庭設置一棟樓王，同時搭配少量疊拼房源，是很典型的高低配大圍合設計。
（項目效果圖）
這種設計在私密性和小區環境的打造上有更佳的居住體驗，不過從沿海地區的市場來看，我個人還是覺得錯位點式才是此類豪宅產品的最終歸宿。。。不過成都這邊由於成本管控、經濟技術指標限制等因素，錯位點式布局並不是很常見。
此次推出的四棟樓在朝向上看，有優勢，也有缺憾，優勢主要集中在182㎡以上的大戶型中，遺憾主要是116㎡這個面積的房源。
雖然北大資源紫境府的產品整體上都很優秀，但是也很難避免整體規劃和產品設置上的高低配，116㎡這部分房源主要都集中在二號、三號樓，並且都朝向北側，臨一條支路，和同處一棟樓，但是面南且對中庭的141㎡戶型比起來就要相對差一些。
02
區域與配套
位處新川板塊，這兩年，新川可以說是炙手可熱，這個地區的貨源土地也不少，單從規划上來看，新川有這一片區少有的產城一體規劃，放眼四周，北邊的金融城主要是商住區，南邊的麓湖公園區則主要是居住區，而新川則正好彌補了這一區域對產業的需求。
（新川創新科技園）
很巧的是，北大資源紫境府北側和東側就有不少產業用地，周邊都是一些科研機構和高新技術產業園區，北側的幾個產業區大樓都已經封頂，未來會有很多產業聚集在這一區域，產業帶來人口，人口帶來配套和市政資源傾斜。。。這無疑是利好消息。
（新川產業規劃--圖片來源於網絡）
先建產業，後引人口，這步棋下得很高明，以往都是先等到人口逐步聚集，然後再引入相關配套、產業，新川板塊的規劃理念則是先引入眾多產業，然後帶動人口進入，實現土地增值，再用土地溢價部分作為區域配套發展的啟動金，以此形成資金閉環。
在配套方面，新川最亮眼的無疑是TOD，集中連片的三個TOD基本橫掃城南，但是除了這個，新川的教育資源和生態同樣很不錯，目前唯一的短板是商業，還需要給它一點時間，區域內的大型商業規劃並不算很多，錦瀚路這邊就更缺乏大型商業綜合體，煙火氣不是很足。
商業：整個新川板塊的商業模式是一種鄰里中心的發展模式，與北大資源紫境府最近的是8號鄰里中心，目前正在建設中，預計明年能夠建成。
（新川鄰里中心效果圖）
交通：地鐵6號線就在項目家門口，最近的地鐵口是新川科技園站，順著這條地鐵線往北，就是陸肖站TOD，除此之外，公路交通同樣很發達，這點，從紫境府被道路強行分割為三個地塊就可見一斑，周邊路網密度不低。
公園：新川最能拿出手的公園應該要數新川之心，雖然和錦城湖、興隆湖這些比起來相形見絀，但是面積也達到了800餘畝，在新川實屬難得，與紫境府直線距離大約只有500米。
（新川之心公園實拍）
教育：新川板塊內有約22所學校規劃，紫境府周邊一公里範圍內有一所中學、一所小學以及四所幼兒園，新川一中目前已經建成，估計明年就會開始招生。
03
戶型
建面約116㎡的套三
建面約141㎡的套四
建面約182㎡套四（偶數層）
建面約184㎡套四（奇數層）
戶型解析：沒有任何暗房存在，樓王最大的戶型能實現270°三面採光，躍層部分單個空間層高也達到了3.15米，所有戶型在空間尺度上也是達到了一個豪宅的標準，以觀景陽台為例，開間1幾乎都在7米左右，最大的開間甚至達到了約10米，進深也達到了1.8米，許多改善樓盤開間也許能達到這個尺度，面積卻很難有這麼大。
04
購買建議
新川第一豪宅，面向高凈值人群，社區圈層純粹，上批次清水價格非常吸引人，作為高新區的豪宅，上批次約15500元/㎡的均價很有誘惑力，雖然這次是精裝交付，但是由於限價和精裝備案價限制，所以我認為它這批次開出來的價格在區域內仍會有一定的競爭力。
高新區房源稀少，從兩個月前至今，預售樓盤寥寥無幾，由於高新區規劃和拿地原因，以後會越來越缺貨，所以在目前的市場環境下，除這個項目，選擇的餘地並不是很大，周邊其它項目也大多以剛改盤為主，性價比未必就比紫境府高。
與項目一街之隔的融創香璟台之前最後一批次賣1.66-1.74萬元/㎡，那是今年年初時候的事，北邊的幾個精裝交付的樓盤均價也有破2的，我預計紫境府會參考周邊的價格，也會衡量當前高新區的市場情況向房管局申報價格，而項目的樓面地價，當年是8650元/㎡，可以此為參考。