95後都全款買房了！把房子做成這樣才能打敗競品

「一線城市95後超四成全款買房。」「南京、武漢、重慶、成都超四成房子被95後買走。」「95後年齡小，買房面積卻不小。」貝殼找房最近發布的《95後購房趨勢報告》，結果讓很多人意外。

人口普查數據顯示，90後數量接近1.8億，其中95後占了將近1億。

95後購房比例增幅同樣驚人。以北京為例，過去4年，95後購房比例增幅最大。

圖片來源：貝殼找房《95後購房趨勢報告》

龐大的基數、可觀的增幅、強大的購買力，讓人們不得不相信：誰抓住了95後，誰就抓住了房地產的未來。

95後這4大特徵要先搞懂

關於95後的調研，向來是網際網路討論的多，房地產重視的少。儘管市場討論得不多，明源君還是找出了蛛絲馬跡，供廣大研究95後的房企參考。

一、95後對顏值要求很高

網易95後陌生人社交報告顯示，81%的95後認為顏值是吸引的開始，遠高於90後的62%。南方都市報年初發布JDND消費指數顯示，95後帶動化妝品消費的大幅增長，已成為顏值經濟的消費主力。

有房企在2015年就敏銳覺察到這個趨勢，其董事長在一次講話中明確指出：「未來購房群體轉向更加多元和個性化的需求。95後變成夠房主力後，這種特徵將非常明顯。」

二、95後很宅，遊戲和影視是他們的興趣所在

城市畫報與騰訊QQ聯合推出的《95後興趣報告》顯示，遊戲和影視是95後的最大興趣。也有數據顯示，80%的95後認為自己很宅，只要一個wifi就能美滋滋的一天。

根據上面幾項興趣，房企應在戶型、小區設施、周邊配套方面，為95後提供相應場景。

三、缺乏陪伴和社交是95後的痛點

國金證券研究創新中心對95後的深度調查表明，高達87%的95後認為交友最重要的是陪伴，只有41%的95後認為交友最重要的是興趣。

第一財經商業數據中心生活消費趨勢報告顯示，95後對寵物消費在各年齡段占比最高，高於其他年齡段。

寵物陪伴還不夠，95後同樣渴望社交，而且不能局限網上。第一財經周刊發布的《2018年中國Z世代理想生活報告》中指出，71%的95後表示相比虛擬社交，更喜歡在現實生活中體驗社交的精彩。

四、95後除了網購，也喜歡體驗式消費

IBM商業價值研究院《Z世代購物者的心聲》顯示：只要條件允許，98%的95後會在實體店消費。71%的95後喜歡體驗式消費，比其他年齡段高出22個百分點。

針對95後這些特徵和需求，房企如何將需求對接到產品上？明源君今天結合標杆房企的案例，詳細來分析分析。

95後追求個性

空間要能「隨便改」

從小，95後的父母就給了他們更為寬鬆的個人空間，所以他們自我意識很強，喜歡個性化，大眾化、標準化的東西很難獲得他們的放心。

針對95後這個需求，戶型設計中要強調靈活可變，可以從3點來考慮：

一、傳統客餐廳out了，客廳一體化更吸引

有人說95後不看電視，可以不要客廳。有人說95後喜歡打電競遊戲，客廳要好玩。

有人說95後懶得做飯，可以不要廚房。有人說95後喜歡西餐和烘焙，廚房不能少。

眾口怎麼調？

說起來也簡單，客餐廚一體化其實就是一種解決方案。喜歡做西餐、做烘焙的就「擴展「廚房，喜歡電競遊戲和家庭影院的就」打造「客廳。

廣州萬科雲城

這裡有兩處細節明源君要強調一下。

電視不是客廳必需：過去二三十年，沙發、茶几、電視櫃是客廳最常見的三件套。但現在很多95後直接用投影玩VR、打電競、看電影。客廳最好為相應設備留出空間和接口。

中西廚成餐廳趨勢：過去認為中餐烹飪大油大火，開放式廚房不適用於中國。但眼下越來越多95後愛西餐和烘焙。在成都這種重油重辣的城市，中西廚都逐漸被接受，比如成都萬科玖西堂就做了中西廚。其他項目精裝時應考慮設置西餐島台，以增加廚房與餐廳間的互動。95後就認這樣的儀式感。

旭輝今年新發布的CIFI-6產品創造了「巨廳」概念。通過優化設計，把書房、廚房、陽台、玄關等一切可能併入客廳的面積，和客廳一體化。這種戶型不僅取悅了95後，更服務了一家人的全生命周期。

旭輝某項目戶型的「巨廳」

二、「無定義」房間：95後的自由轉換模式

客廳一體化解決的是客廳、餐廳、廚房的自由組合問題。95後的其他愛好，需要客餐廚之外的空間，以滿足不同愛好需要。

例如下圖分別展示了不同生活狀態下的年輕人，他們對不同空間的需求。

因此，很多房企在產品設計時都非常強調空間的成長性。例如，萬科為滿足95後需要，部分戶型預留「無定義」空間，實現平面可變。這個「無定義」空間可獨立存在，也能與其他空間自由組合，形成各具功能的有機整體，製造1+1>2的效果。

甚至現在有不少房企針對年輕購房者推出了定製戶型。比如中海某輕奢項目，220平的三房兩廳三衛，客餐廳面積將近80平，業主可以根據需求選擇4房或5房。

三、精裝定製化，留給95後更多發揮空間

精裝產品上，房企可考慮儘量簡化硬裝，只留必需的。這樣除了節約成本，也是為喜歡設計的95後，留出自由發揮的空間。

不過，標杆房企早就考慮到這一點，早兩年就推出了精裝定製化服務，一個是套餐式的定製，給你兩三個套餐，你選擇其中一個，二是菜單式精裝，大到選什麼風格，小到選什麼馬桶品牌等等，業主都可以自由選擇，很符合95後個性化的需求。

95後都是「顏控」

產品一定要有設計感

95後整體受過更良好的教育，視野也更加開闊，審美水平自然也是很高的。如果小區景觀顏值不夠，就別指望吸引95後。

一、外立面夠出挑，用第一印象抓住95後眼球

外立面稱得上小區的第一印象，結合95後看重顏值和個性的敏感點。外立面一定要夠出挑，才能抓住95後的眼球。

現在越來越多的項目外立面造型和配色都追求年輕化。這方面當代頗有心得，MOMA諸多產品外立面，本身就是一道靚麗風景。

武漢當代光谷滿庭春MOMA的外立面，圖片來源：當代

二、景觀要美得有特色，不能千篇一律

房企很重視小區景觀，設計經驗不斷積累，新中式、北歐風、法式等各種風格都運用自如。但出於成本考慮，主打95後的剛需盤，景觀營造不可能照搬豪宅的景觀。如此一來，但95後審美的要求如何滿足？

景觀要取悅95後，不一定需要投入很高成本，只要有巧心思，美得有特色，95後一樣會買單。例如，燈光這麼常規的東西原來也可以做得很有特色。

例如蘇州龍湖有個項目設計了一個浩瀚星空的主題，在水景里設計了水底燈，一到夜晚燈光亮起來，就有一種星空的感覺。

蘇州龍湖湖西星辰的燈光設計，圖片來源：龍湖

同樣是燈光設計，佛山萬科有個項目設計了星座地燈來消除年輕人的孤獨感。這些都很能打動95後。

金色領域青年社區星座地燈，圖片來源：頌雅設計

95後渴望陪伴與交流

小區要有很多社交空間

美國社會學家馬修·利伯曼在《社交天性》里寫道：「人對社交的需求甚至大於對食物和溫暖的需求，不甚理想的社交關係給人帶來的痛苦與真實的身體疼痛無異。」

研究機構Future Workspace研究顯示，95後更喜歡面對面交流，他們認為人際交流比虛擬溝通更重要，只不過現實讓他們太失望。中國的很多老小區，在裡面住了幾年的鄰居還形同陌路，95後是絕對不接受的。

一、空間有新意，才能吸引95後參與

社交的產生其實很簡單：只需要有適合的場景，讓人更多地在公共空間活動。為了打造能夠吸引95後的公共空間，標杆房企挖空了心思。

1、繽紛格子：滿足人的好奇心

人都有好奇心，95後尤其如此。就好像當孩子們看到別的小孩在玩耍，他們就可能參與進去。

旭輝今年新發布的CIFI-6產品，創造性引入了「繽紛格子」。格子安放在小區里露天的綠地上、花園裡，是透明的。不管晴天雨天，大家都可以在裡面活動。格子裡的活動，在社區里行走的住戶，乃至在樓上觀景的業主，都可以看見。

格子可以是開放式廚房、兒童活動房、健身房、閱覽室、朗讀亭等。人在格子裡活動，95後就都能看見，也可以隨時參與進來。

旭輝第六代產品的「繽紛格子」

格子可以是開放式廚房、兒童活動房、健身房、閱覽室、朗讀亭等。人在格子裡活動，95後就都能看見，也可以隨時參與進來。

2、整個小區都是一間「階梯教室」

旭輝的「繽紛格子」是微觀空間的創新，綠城的「階梯教室」則屬於宏觀空間的打造。

杭州綠城楊柳郡有意將社區空間設置成大學時代階梯教室的磨樣。這樣不僅讓景觀和業態分布更有層次，也能讓95後重溫校園的純真。很多人懷念校園時光，認為同學關係是最純的，那時交友沒有防備心。

杭州綠城楊柳郡的「階梯教室」，圖片來源：綠城

3、體育場所是社交王牌

《紐約時報》在有篇關於95後的文章中寫到：「可能受家庭或者學校教育較深，新一代的年輕人對於健康有著天生的關注，且把它提升到了一個新的高度。」

運動已經成為95後生活的一部分，健身配套必不可少。成都華潤時光里配備4000平的健身房，將95後健身需求一網打盡。

佛山萬科金色領域主打「全」：小區將一系列參與性較強的運動場所整合在一起：環形跑道、各種玩法的多功能運動場、趣味波浪林蔭帶、健身區等。

佛山萬科金色領域的體育場所排布，圖片來源：廣州頌雅景觀建築設計有限公司

二、垂直人群APP，輔助場所社交

還有一些方法，在空間之外，卻能輔助場所社交。

金地在一些小區的公共空間，附上了二維碼。業主掃不同設施的二維碼就可以加入相應的趣味社交群。比如在籃球場邊附上籃球群的二維碼，在閱覽室里附上閱讀群的二維碼。讓95後找到志趣相投的鄰居。

這非常契合當下垂直人群社交的趨勢。

95後講求體驗感

項目配套要夠好玩

毫無疑問，95後是追求體驗的。大量數據顯示，外部環境(小區和配套)對95後的吸引程度，高於內部環境(戶型)。

貝殼找房《95後購房趨勢報告》顯示，7成以上95後認為便利店是最重要的生活設施。而克爾瑞地產研究年初對95後購房觀念的調查顯示，比起其他年齡段，95後明顯對健身類設施更有興趣。

很明顯，便利店和健身房必須是未來小區的標配了，那還有那些體驗性配套可能會被95後青睞呢？95後從小就見多識廣，他們喜歡更豐富的可能。對應的配套設施，需要更多想像力。

首先，咖啡廳和酒吧或將取代會所。

現在很多小區都不再設置會所，取而代之的是咖啡廳和酒吧。

例如美國紐約Urby公寓的小區入口由咖啡廳替代空曠大廳，不但很好增加了商業配套的人流量，同樣也給了業主更多的交流空間。

紐約Urby公寓用適合社交的咖啡廳作為社區入口，圖片來源：荷蘭concrete設計公司

其次，圖書館等文藝范的配套越來越受歡迎。

博爾赫斯說：「我心裡一直都在暗暗設想，天堂應該是圖書館的模樣，我昏昏然緩緩將空幽勘察，憑藉著那遲疑無定的手杖。」

這兩年，小區沒有一個圖書館都顯得太沒文化了，而且圖書館也越做越美了。比如綠城桃園裡圖書館宛若一個漂浮在水上的水晶魔盒。這樣文藝的設施，95後能不買單嗎？

濰坊歌爾綠城桃園裡的圖書館，攝影：ing金嘯文

第三，配套設施不能忽視亞文化。

在大人眼裡，年輕人多少有些叛逆，95後尤其如此。95後的很多愛好，大人覺得是非主流，視為亞文化。但現在很多樓盤為吸引95後，逐漸開始重視亞文化，並將亞文化打造成小區名片。

成都大慈寺國際青年社區將多年以來無人問津的荒廢場地改造成滑板公園，不僅吸引95後回歸社區，還吸引來很多相同愛好的外國年輕人。

結語

房地產和網際網路，一個掌握著人們的肉體，一個掌握著人們的靈魂。關於95後，向來是網際網路討論的多，房地產重視的少。大家習慣渲染「年輕人買房艱難」之類的情緒，卻很少花時間考慮95後對房地產行業的影響。

明源君花了這麼大篇幅聊95後，不是真讓房企為95後專門拿地、專門蓋樓、只賣95後。而是希望日後在產品打造方面，多考慮他們的特點，充分兼顧他們的需求。

畢竟重視他們，就是重視市場和未來。

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