天之海大廈 記者 周科娜攝
在海曙老城區，擁擠的大梁街旁，一幢25層的商住樓天之海大廈煥然一新，與周邊頗具歷史感的鋪面，形成鮮明對比。
這幢於1997年交付的商住樓，曾飽受外牆脫落、下雨滲水等問題困擾。如今，該大樓不僅破解了上述問題，而且以沃偉軍帶頭的物業人，還創造了物業費交納率從10%到連續4年100%的驕人業績。這是目前為止，海曙區首個物業費交納率100%的商住樓。
業委會主任：
「在老沃手裡，沒將外牆脫落問題解決，就沒人能解決得了」
天之海大廈是一幢既有寫字樓又有住宅的綜合性大樓，共有104戶住戶和26家公司。近年來，由於大樓設施老化，外牆瓷磚脫落成為最大的安全隱患。「2017年以來，大樓下露天停放的車輛，不斷遭受水泥塊樣石頭的『空襲』，輕則車輛表面出現凹坑，重則擋風玻璃碎裂，一直查不到原因，面對車主投訴，物業只能照價賠償。」海曙區天之海物業管理有限公司總經理沃偉軍說。
後來，物業在巡邏時發現，大廈外牆瓷磚大面積鬆動，鬆動的牆殼懸掛在牆面上，隨時有掉落的危險。為此，物業一方面提醒業主出入時注意安全，另一方面，開始想辦法解決外牆脫落問題。
外牆要修繕，必須整體修繕，這涉及到全體業主以及進出大廈人員的人身財產安全。「2.95萬平方米的外牆，除去窗戶，修繕的面積多達1.15萬平方米，初步估算，需要費用70餘萬元。」沃偉軍說。
天之海大廈業委會將情況上報給海曙區政府、江廈街道等部門，在海曙區物業管理部門的支持下，今年5月15日以業委會名義全體業主發出了《拯救大廈外牆，刻不容緩》的公告，按照每平方米50元的費用，向業主收取外牆修繕費。
「一圈走訪下來，有意向交費的業主僅有1/3，遠不夠外牆修繕。如果修繕完成後，再向業主收費，難度會更大。如果費用無法全部收齊，對已交費的1/3業主，則是不公平的。」沃偉軍說。
於是，物業和業委會商量後，達成一致：自籌資金修繕外牆。天之海大廈門衛旁有一間物業用房，之前有客戶長租。有業委會成員提議，在租金合理下調的基礎上，讓客戶一次性交足70萬元租金，用於大廈外牆的修復，該提議得到了業委會成員的一致通過。經過洽談，該物業用房以70萬元租金長租，70萬元一次性付清，解決了外牆修繕資金難題。
接下來，如何在資金有限的情況下解決外牆脫落、牆面滲水等問題？他們邀請專業機構出具維修方案。「剷除老舊外牆、重做新牆面是最好的做法，但費用遠超70萬元，最終我們選擇了外牆真石噴砂，通過馬賽克粘合劑等5道工序，像布一樣將大廈的外牆緊緊包裹，不僅解決了外牆脫落問題，連外牆滲水問題也一併解決了。」沃偉軍說。
「今年9月20日左右完工，業主紛紛給出好評。如果在老沃手裡，沒有將大廈的外牆脫落問題解決，就沒人能解決得了！」業委會主任董富定說。
上任四年多
物業收費率從10%到連續4年100%
1997年天之海大廈交付，到如今已有22個年頭，交付後，物業一直由原建設單位接管。
「之前由於缺乏管理，到2015年時，全大廈480盞公用部位的電燈，有1/3不亮，樓梯通道、地下室雜物垃圾堆積，夏季發臭，老鼠成災，大樓的消防設施全部癱瘓。大廈104戶住戶和26家公司單位，90%的業主拒絕支付物業費。」
2015年4月18日，在海曙區物業管理部門的指導下，大廈第三屆業主委員會成立，打算重新聘請物業公司接管大廈，一連談了數家，幾家有意向的物業企業，一看大廈現狀，扭頭就走……
既然沒有物業公司願意接管這個「爛攤子」，業委會全體討論後決定，由業委會成立物業公司，推選業委會委員、一家企業負責人沃偉軍為物業負責人，並於2015年4月24日正式上崗。為取得業主的支持，上任3天後，沃偉軍向全體業主作出承諾：一年之內徹底改變大廈破爛髒亂的現象。
接管大廈6天後，趁著「五一」放假，沃偉軍和泥工、木工一起，天天加班到夜裡12點，僅花了10天時間，就將大廈大廳裝修一新。同時全面清理樓道、地下室衛生死角，共清理出27車垃圾。
沃偉軍告訴記者：「大廈環境髒亂差，業主不交物業費，物業沒有管理資金，則無法開展工作，這種情況已形成惡性循環。」於是，他清查了物業帳目，得到了一組觸目驚心的數字：130名業主，僅11戶交了物業費，另外119戶業主均存在物業費拖欠情況，短則3個月，長的有6年。
於是，他挨家挨戶上門催討。「對多次勸說，仍拒交的業主，我有三點告訴他們：第一，你享有物業服務，但物業服務不是免費的；第二，地下室800平方米的配電間，3名電工24小時值班，他們在為業主提供服務，而你卻沒有支付他們工資；第三，電梯等大件設施設備正常運行，離不開日常維修保養，這些費用包含在物業費中，由業主共同承擔，作為業主，應該為這些服務買單。」經過勸說，3個月之內，119戶業主拖欠的34萬元物業費全部被追回。
有了物業管理資金，為大廈的良性循環打下了基礎。接管後，大廈完成了消防維修升級改造、1900平方米公用部位裝修、4部電梯的大修、地下一層至25樓及停車位等處的48個高清晰紅外線攝像頭的安裝，共計投入資金93萬餘元，消除了一系列安全隱患。
大廈環境的改變，讓越來越的業主開始主動交納物業費。4年多來，該大廈的物業收費率均保持在100%。「沃總做事認真、說到做到，深得業主信任。他接管大廈後，業主讚嘆大廈面貌發生了翻天覆地的變化。他以前自己辦企業，管理有一套，我們這個物業團隊有10多個人，個個都十分敬佩他，通過辭退冗餘人員，提高在職員工工資，大家的工作勁頭更足了。最大的轉變是，之前物業費要上門討，現在是業主主動交，而且每個業主都交，能做到這點相當不容易！」董富定說。
海曙區物業管理服務中心相關負責人表示：「在海曙區商住樓中，天之海大廈物業做到了物業收費率達到100%，是業主對物業管理工作的認可，也與物業日常管理的認真負責緊密相連。」
考慮到大廈已老舊，2015年11月13日，通過相關程序，大廈每平方米物業費增加了0.7元。「這筆費用作為消防、電梯安全專項維修資金，由業委會代為保管。每年向大廈業主公布收支公告，接受業主監督。」董富定說。
同時，沃偉軍還打破了大廈多年以來的物業交費慣例，採用「一月一交」的辦法。「之前物業費一季度一交，業主一欠就是3個月，再欠就是半年，金額累積越大，業主交納的積極性就越低。採用一個月一交，一來可以及時傾聽業主對物業工作的評價，增進和業主的感情；二來金額較小，業主資金壓力也小。」
對於物業管理工作，如今已年逾七旬的沃偉軍說：「物業是服務單位，更是管理單位，管理本身也是服務，但管理必定要得罪人，怕得罪人的物業，沒有盡到責任；物業和業主之間是互相平等的關係，只要你真心付出，就一定會得到大家的認可和支持。」