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報告摘要：
2019，關於房地產的走向，似乎達成了一定的共識：
- 本輪周期內行業見頂；
- 城市顯著分化，都市圈崛起，二線城市有機會，三四線城市轉冷；
- 市場信心轉變，需求萎縮，房價整體穩中有降；
- 流動性趨緊，融資成本上升，日子難熬，行業整合加速
- 政策面因城施策，穩定是大局
兩大核心問題:
- 房地產之於中國經濟意味著什麼?
- 全國市場需求還有多少?
過去20年，GDP增加值主要由工業增加值構成，工業化與出口是真正推動經濟增長的推手。而房地產業增加值占GDP比重未超過7%，在主要經濟體中明顯偏低
過去，房地產更多承擔著經濟穩定器的角色，而不是助推器；目前中國工業化水平已經達到高位平台，在此背景下，要實現GDP持續快速增長，或需加速城市 化(更多的是人口的城市化)來彌補工業化減速
城市化的發展離不開房地產，更多應關注人均GDP水平，而非單一關注GDP總量，對標美國，2017年美國人均GDP最低區域是中國人均GDP最強區域的2倍
對標日本，中國人均GDP仍有巨大提升空間，未來房地產或將代替工業成為經濟助推器，由此帶 來的行業成長空間不可估量
需求總量-人口總量規模:將在2028年左右達到高峰頂點
需求總量-城鎮化發展階段
需求總量-新增城鎮化人口:在城鎮化的影響下，未來十年新增城鎮人口可達1.38億人
需求總量-新增城鎮化需求: 5.05億/平/年
未來還有多少新增城鎮化需求?—— 5.42億/平/年
2018-2028年新增城市人口約為1380萬人/年假設人均住房面積36.6平/人，新增住房需求面積為5.05億/平/年相當於2015-2017年平均年銷售總量的41.2%，即外來首置剛需規模比例。
需求總量: 綜合新增及城市存量需求來看， 市場將如何演變?
將出現為三個階段，2018-2021年為黃金時代，維持13萬億平的水平;2022-2026年進入白銀時代，維持在10萬億平的水 平;2026年後進入青銅時代，銷售規模開始下降。
報告內容：
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