中國最多只能有50家千億房企

去年下半年的調控加碼，以及今年對小陽春的冒頭就打，早已使衝刺萬億目標的喧囂慢慢歸於平靜。有的巨頭甚至早已停止公布全口徑銷售數據，並稱「做自己的事不要搞虛的」。

然而，就明源君與業內的交流來看，摩拳擦掌準備沖千億的熱情卻並沒有變淡。基於「中小房企還有三五年沖規模的窗口期」這一基本共識，現如今三五百億的房企要衝千億非常正常，但不少目前百來億，甚至幾十億的房企也紛紛宣布要衝千億，目前沖千億的賽道上有百來名選手。

且不說這些神往千億的房企，有多少能成功。實事求是，市場也不可能容納得下這麼多千億房企。

受行業總規模、齊普夫定律、自我競爭，以及賽道的限制，我們認為，未來千億房企的數量不會超過50家（流量口徑）。

行業總規模和齊普夫定律

決定千億房企數量不會多

細菌的生殖方式是分裂生殖，一般來說，大部分細菌的直徑大小在0.5~5μm之間，因此其重量是10^-12到10^-15kg之間，以最小重量一個10^-15kg計算，如果細菌每30分鐘就分裂一次，那麼一個細菌經過122次的分裂——即61小時，其總重量將會超過地球的重量（地球的重量約為5.965×10^24kg）。

然而，這樣可怕的事情並沒有發生。細菌確實可以無止境的分裂下去，但需要在一個穩定的環境中。資源的有限性使得其無法無限膨脹，而是會很快達到平衡狀態。

對於每家房企來說，其面對的外部大環境或約束線是個行業的總規模。

未來我國房地產行業的規模會達到多大，有人說15萬億，有人說20萬億，還有人說會達到30萬億的規模。鑒於去年我國商品房的銷售額已經高達149973億元，15萬億的預測過於保守，20萬億相對靠譜。

鑒於這麼多房企要衝千億，我們不妨以最樂觀的預測——未來，我國商品房每年的銷售規模可以達到30萬億，之後才保持穩定。

即便這樣，千億房企數量也不會太多。

去年底，萬科的「收斂聚焦」和「活下去」引發業熱議。郁亮多次公開講話或接受採訪時都提到了一點：「我最近在讀《規模》這本書，讀完之後，對收斂聚焦更肯定了。」

這本由理論物理學家傑弗里·韋斯特所著的書籍，試圖揭示複雜世界的簡單法則，即規模法則。任何複雜事物都存在相互關聯的內在生長邏輯，受到其規模大小的制約，並且與其規模成一定比例變化的關係。

這個結論讓郁亮更加篤定鞏固基本盤的決定。

「一棵樹，樹冠的面積是等比的樹幹面積，超不過一個數。所以樹幹必須要粗，扎的根要深，這樣枝幹才能長得好，樹才能興葉。對萬科來說，只有基本盤鞏固了之後，上面架的新業務才能穩固。」

書中的另一個理論估計也對郁亮觸動很大。

傑弗里·韋斯特在《規模》一書中指出，美國有接近3000萬家獨立運營的企業，絕大多數是私人企業，他們中的大多數只有很少的雇員，構成美國經濟活動的主體的卻只有大約4000家上市公司。

這還不算什麼，他還進一步指出，計算社會科學家羅伯特·阿克斯特爾（Robert Axtell）基於覆蓋所有經濟活動和公司歷史的大數據發現，公司的規模分布遵循齊普夫定律（如下圖所示）。

公司的等級規模分布圖（來源：《規模》）

如果用一句大白話來翻譯「公司的規模分布遵循齊普夫定律」的話，那就是——規模越大的公司數量越少，而且遵循冪律的關係。

從圖中可以看出，頭部企業的數量是極少數，但是他們的規模會特別巨大，而且他們與鄰近規模的企業差距也很大。這也就不難理解，萬科為啥要收斂聚焦，做大基本盤了。因為，一旦掉隊，那麻煩可就大了！

統計發現，千億房企，無論是銷售額的平均數還是中位數，總的趨勢都在穩步上升。2010年，千億房企只有1家，銷售額為1081億；2016年，千億房企達到了12家，銷售額平均數翻了一倍達到2009億元。

2010年，我國商品房銷售總額為52721.24億元，按照平均每家銷售1081億元，可以容納48.77家；2016年，117627億元，按照平均每家銷售2009億元，可以容納58.55家；如果是2018年，則可以容納66.42家。

然而，這是不可能的，因為這麼一來其他人就完全沒得乾了，這既違背了普夫定律，又不符合現實情況，特別考慮到我國各地的城投公司，不是你有錢就能兼并收購的。

明源地產研究院根據CRIC歷年排行榜整理而成

當然，依然有人樂觀。畢竟，從2010年萬科年度銷售突破千億開始，年銷售超千億的企業數量先是緩慢增長，到2015年才7家，但從2016年開始，則增長迅速，每年新加入千億軍團的企業都有5家以上。

然而，需要注意的是：一，隨著整個行業規模的增長，千億房企銷售額平均數也會增長，當整個行業年銷售額達到30萬億（如果能達到的話），千億房企銷售額平均數會由現在的兩千多億增長到四五千億；二、上述千億房企的統計口徑是流量金額，如果按照權益口徑，千億房企數量並沒有那麼多。

明源地產研究院根據CRIC歷年排行榜整理而成

不難看出，近兩年，二者的數量差（流量口徑下的千億房企數量-權益口徑下的千億房企數量）逐年擴大，這跟很多房企急於做大規模，採用合作開發、小股操盤，爾後獲取並表有關。

以TOP10房企為例，2016年~2018年，流量口徑下的金額比權益口徑下的金額分別多出3772.8億元、6120億元和4997.5億元！

當然，能夠並表也是一種能力。但急於沖規模的大氛圍下，有時候會出現一個項目兩家合作的公司同時並表，造成重複計算……

而且，由於越來越多的公司尋求通過小股操盤、合作開發，並表做大規模，此類機會競爭會越發激烈，重複並表含金量就低了。

各種賽道已被占滿

後來者要突破很難

為什麼很多小公司要衝千億？答案是：戰略需要，哪怕某個項目要虧，也先投了再說。因為沒有規模就沒有江湖地位，沒有江湖地位就沒有話語權。

現如今，即便是偏保守的房企老總，也認為未來500億是基本的生存線，稍微激進一點的則認為必須要達到千億規模才能生存下去。

諺語說得好，「沒有金剛鑽，不攬瓷器活」，能做到千億房企的，都有幾把刷子，有相對獨特的地方。

比如，華夏幸福的產業新城商業模式、新城控股的「住宅+商業雙輪驅動」、華潤的城市綜合投資開發運營、龍湖甚至已經有了住宅開發、商業運營、物業管理和長租公寓4條賽道……

即便是產品層面，中式院子、兒童社區、科技住宅、綠色住宅等等，都已經被人卡位，再在相關定位下競爭，可能是出力不討好。可是，要推陳出新又談何容易。這幾年，各房企的樣板房都越來越類似了。

為什麼這麼多房企願意找綠城代建合作，因為綠城產品做得好。想小股操盤、合作開發，玩輕資產，你至少要有某一個方面的核心優勢。

然而，現如今，大到商業模式，小到產品類別，各條賽道都已經被人卡位。玩收併購，顯然沒人玩得過融創；搞產業新城沒人比得過華夏幸福；想到三四線去跟新城控股pk「住宅+商業」雙輪驅動更別想。

這就像走獨木橋，後來者是第一次走，之前率先卡位的已經走得十分嫻熟，二者在獨木橋上比拼，你覺得誰會贏？！

特別這幾年調控，這種影響會進一步放大，因為已經達到千億的房企縱深足夠，小房企沒有足夠的騰挪空間，過於激進很容易掉坑裡。比如某房企重倉商辦，結果2017年3月26日北京市祭出《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，開始嚴厲整治多年來遊走於灰色地帶的商改住項目，極短時間內就令一度火熱的商辦項目市場陷入「冰封」，該公司破產。

不深耕要不斷的布局新城市

深耕則難免會陷入自我競爭

想要衝千億，土地資源是最為重要的前提，因此，在城市的選擇上就不能有太多的局限性。

以往房企做百億規模的開發，可能只需要布局三五個城市、每個城市拿幾塊地即可達標，但是要再上一個台階跨入千億陣營，則至少需要做50~60個項目，而且，要持續穩定地保持在千億體量以上就必須持續不斷、「滾雪球」式的拿地。此時，房企必須放眼全國，謀求更廣泛的布局，拓展全國層面的土地資源才行。

千億房企要布局多少個城市？不同的房企風格不同，一二線的單價高，重倉一二線的房企達到千億所需布局的城市就少，比如鴻榮源·壹城中心單盤銷售額都能超131億元；三四線的單價較低，重倉三四線的房企，需要布局更多城市。

明源君選取了碧桂園、龍湖、中梁、旭輝等千億房企，另外為了對比還選取了新希望地產、禹洲集團，以及區域深耕的代表邦泰集團等，來看看他們截至2018年底布局的城市數量，以及平攤到每個城市有多少銷售額（如下圖所示）。

明源地產研究院根據公開資料整理

不難看出，想要達到千億規模，至少要進入50個左右的城市。可是，由於有太多的房企想要衝千億，問題來了！

第一，如果你不深耕，意味著要不停地進入新的城市拿地，且不說要投入巨大的人力物力財力，而且，城市過多之後，平攤到每個城市的銷售額會很小，管理的半徑過大，對部分項目甚至城市可能難以顧及。

因為一家房企在不同城市的銷售額差距巨大，比如去年恆大每個城市的平均銷售額是24億，但僅成都一個城市就200億左右。

對業績貢獻較小城市的關注度、投入的資源以及研究的深度自然會偏弱，不容易做好。

第二，如果你選擇深耕，會遇到敵人——深耕當地的房企。比如儒辰集團，去年僅深耕臨沂一個市，銷售規模就近百億。此外，還有前期已經進入的千億和非千億房企。

當一塊地有二三十家房企去拍的時候，很難賺錢，甚至虧本。可是，在當地深耕的房企就敢拿，因為他手裡還有其他好幾塊地，這塊地拍的價格高了，他手裡的土儲貨值也高了。即便市場已經處於極限狀態，他拿的這塊地虧本，但是他其他幾塊地可以賺錢，藉此可以將競爭對手趕出他的市場。急於沖千億的房企，想要在某個城市占到足夠的市場份額，就要不斷的拿高價地。如果拿了太多這樣的地，等於是飲鴆止渴，規模還沒到千億可能就已經倒在路上。

第三，即便你在某些城市深耕成功，同樣會遇到敵人，那就是你自己。因為一個房企在一個城市所能做到的最大規模也是有極限的。一般來說，如果一家房企在某個城市的市占率達到20%左右，就會陷入自己跟自己競爭的境地。這也是為什麼細菌不能無限增多，因為在一個容器裡面，即便營養液還足夠，當細菌的密度變大之後，細菌之間相互競爭，也會使得一部分細菌死掉。因此，一旦到了這個階段，一家房企為了進一步做大規模，就必須要開拓新的城市，這時候就會面臨第一和第二個問題，無論你選哪一個都會有對手。

有時候，為了沖規模，一家房企的某些區域會成為戰略的犧牲品。因此，區域內部也會面臨分裂。比如，一千億房企的老總就告訴明源君，某些重點城市，可能分屬於兩家不同的區域集團，他們各自的經營策略可能不同。比如，A區域集團可能並不想深耕，帶著割一把韭菜就走人的心態，產品的品質和口碑自然不好；B區域集團可能要深耕，但是口碑已經被A區域集團做壞了，就會陷入被動——購房者不滿意，政府也不會滿意。

因此，萬科在2018年年報中說，未來的挑戰之一是徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代。

因為未來主要是在重量級選手之間相互競爭，想要在市場中贏得客戶的青睞，不僅不能出錯，而且方方面面都要做得很好！

來源：萬科2018年年報

現實中，一些號稱要衝千億的房企，但產品根本不成體系，連簡單的一二三四方法論都沒有，標準化更無從談起，作風還保守封閉，如何跟與高手較量？這十分困難！

小結

上面談了很多房企衝刺千億的限制性條件，還有一條非常重要的沒談到，那就是死亡。傑弗里·韋斯特在《規模》一書中指出，公司存在出人意料的生物性，正如所有生物體必須死亡以使新生物綻放一樣，所有的公司最終都會消亡或改變，以便使得新的創新變種能夠繁榮發展，這是自由市場系統的基礎文化。

一個行業走向成熟的過程，一定會有大量的收併購，事實上，過去幾年來，這已經在發生。未來幾年，這一趨勢還將繼續。小的房企或許還可以可以偏安一隅，中型的房企反而是比較尷尬的，大的會越來越大……

對正在沖千億的房企來說，需要回答的唯一一個問題是：未來，50家千億房企裡面有你嗎？！（作者：明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員 艾振強）

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