為什麼要在東莞買房？

珠三角房產第一資訊綜合整理，部分資料來源：中國指數研究院 去年3月召開的全國「兩會」上，「粵港澳大灣區」被寫入國務院政府工作報告，上升到國家戰略層面。進入2018年，粵港澳大灣區建設或將進入實質啟動階段，粵港澳大灣區不再是概念，開始從藍圖轉為現實。

前擁深圳香港、背靠廣州 三大國際都市環繞 優越的核心位置為東莞奠定了良好的發展基礎 成為粵港澳大灣區核心區位擔當 打造粵港澳大灣區國際製造中心 在新一輪發展中，東莞將依託粵港澳大灣區的發展戰略機遇，努力打造粵港澳大灣區的國際製造中心，進一步強化城市的科技創新成果的轉化功能、擴大開放合作的示範功能和現代優質生活的服務功能，形成與香港、廣州、深圳更高水平協同聯動發展的新格局。

表：粵港澳大灣區各大城市規劃定位

珠三角城市「1 小時生活圈」

為加深11個城市之間的密切合作，交通樞紐建設被加速推進，其中東莞的交通建設備受矚目。根據《東莞市綜合交通運輸體系發展「十三五」規劃》，在「十三五」期末，東莞力爭實現軌道交通1、2、3號線與廣州深圳的對接，穗莞深城際連通廣州、東莞、深圳，多層級軌道復合走廊將東莞市融入到國家鐵路網和「珠三角」一小時交通圈。

表：「十三五」期間東莞市交通建設

經濟增速趕追深圳廣州

2017年東莞經濟運行提質提速，全市GDP達到7582億元，同比增長8.2%，增速高於同期全國6.9%、全省7.5%的平均水平，為近4年來最高。在珠三角9市中排名第四位，與佛山同處珠三角城市第二梯隊，並且相比第三梯隊的惠州、中山市擁有非常大的領先優勢。作為傳統外貿強市，2017年東莞外貿繼續高位突破，進出口總額超過1.2萬億元。

圖：2017年珠三角9市GDP及增速對比

人口規模占據優勢發展潛力巨大

2016年，東莞市常住人口達到826萬，在珠三角9市中僅次於廣州、深圳，外來人口占比75.7%，在珠三角9市中占比最高。而根據《東莞市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》，到2020年，東莞市常住人口將達到850萬人左右，戶籍人口230萬人左右。十三五期間，東莞市每年將凈增常住人口6萬人。未來人口高流量的進入，將為東莞城市發展提供源源不斷的動力。

圖：2016年珠三角9市常住人口及外來人口占比

東莞：廣州、深圳、香港之後又一個世界級城市

2017年和2018年，東莞連續兩年晉級為中國新一線城市，主要體現在東莞市中國唯一一個被三個世界級都市（香港、深圳、廣州）包圍的城市，而東莞將是粵港澳大灣區出台獲益最大的城市。

從戰略位置來看東莞

如果把珠三角看成一個「A」字型，那麼經濟重心就在A的右邊，而東莞，正好處於右邊的黃金位置，這也就是說，東莞距離廣州、深圳、香港的軌道交通時間都可以控制在半個小時以內，這個優勢，在國內是獨一無二的。

未來將有200萬人工作在深圳，住在東莞

深圳在2016年底，曾出台了「深圳市住房建設規劃（2016-2020）」，這份文件值得細讀。在這份文件里，深圳住房供應量只有65萬套！而住房需求有180萬套，換句話說，有將近500萬的深圳人將住到環深地區，而東莞，從經濟半徑來看，里深圳最近，也就是說，將有超過200萬人將來工作在深圳，居住在東莞。

所以就目前來看，東莞臨深地區的房價已經與深圳龍崗房價相差無幾，因為這兩個區域的經濟半徑（距離福田CBD）幾乎是一樣的。

大灣區時代，東莞是下一個深圳

2000年以前，深圳是臨港。深圳最早開發的商品房，銷售目標是港人，收的都是港幣。所以最貴的地方在羅湖火車站附近，後來延伸到布心、布吉，那個時候布吉的房價和南山差不多。

一些在香港無力置業的港人，在深圳買房；或者有錢的港人在深圳包二奶。90年代，深圳的房價波動很大，主要原因是受香港的影響，而香港作為自由港，樓市對利率匯率非常敏感。

2000年以後，深圳大力發展福田和南山，特別是高新技術產業逐步形成、興起。深圳經濟擺脫了對香港的依賴，不再是臨港了。福田、南山成為深圳地產最核心的區域，開發的樓盤也主要面向深圳人。這個時候，深圳的房價波動相對較小，僅在2008年美國金融危機時下跌較多。

目前，東莞正處在深圳差不多2010年的時期。深圳購買力外溢，造成了鳳崗、塘廈、黃江、清溪等臨深片區房價的暴漲。這些片區的房價緊跟深圳。同時，東莞的產業也在承接深圳的轉移。等過5-10年，深圳的製造業基本上轉移完成，東莞這一波產業轉型也基本完成時，東莞的房價將更多地和它本身的產業相關，而不僅僅依賴深圳。

現在東莞的房價是依靠深圳客過去掃樓而漲上去的，但是等東莞的產業轉型成功之後，東莞的經濟發展有了源源不斷的內動力，東莞的房價就會自己造血，而不再指望深圳的輸血了。

反正我是堅定看好東莞，看漲東莞的樓市。堅信東莞在數年之後會成為下一個深圳。