前情提要：小陶和小孫是筆者的大學校友，2010年倆人相繼在沈買房。小孫以約6000元/平的價格入手南二環長白島板塊小兩居，而小陶則以約5000元/平的價格購買了北二環丁香湖附近的大兩居。巧合的是，兩人所買樓盤同屬一家房企，總價也是相差無幾。
一轉眼，10年時間過去了，曾經價格相差不多的兩套房屋，如今卻是天壤之別。據二人稱，小陶北二環丁香湖附近的大兩居現在能賣到9000多元一平，而小孫長白島板塊小兩居18000元一平妥妥的。
同樣的環線、同一個房企，以前房價相差不多，如今房價卻差了一倍。這是個別現象，還是整體如此呢？筆者查詢二手房網站了解到，目前長白島板塊高層二手房18000元一平很普遍，更有很多房源價格2萬+。而丁香湖板塊，高層二手房價格大部分1萬上下，臨湖臨地鐵、品質較高的房源能達到12000-13000元/平。
近些年，瀋陽樓市「四面開花」，多板塊迅猛發展，一片片荒郊野地搖身一變成了高樓大廈。經過多年的開發建設，瀋陽各大熱門板塊雖說都取得了不俗的成績，但板塊價值也呈現出明顯的差異化，房價不可同日而語。
我們就以同為二環旁的和平區長白島板塊和于洪區丁香湖板塊為例，從自然環境、板塊價值、城建配套等多個維度，為大家詳細解讀，看看房價差距在哪兒？
自然環境
隔空PK 「一河兩岸」更勝一籌
眾多周知，水系是瀋陽比較稀缺的自然資源，最為知名的也就屬渾河、蒲河以及丁香湖了。
^丁香湖 圖片來源於網絡
從當初污水四溢的垃圾坑，到如今波光粼粼的生態湖，丁香湖近年來的蝶變令人震撼。如今的丁香湖風景秀美，不僅成為市民休閒娛樂的好去處，更舉辦了帆板等多項體育賽事。
^長白島 圖片來源於網絡
長白島板塊四面環水，是「一河兩岸」的重要區域，長白島足球主題公園、長白島森林公園等公園資源豐富。瀋陽市第十三次黨代會作出著力打造「一河兩岸」的戰略決策，渾河一躍成為城市發展新軸線。隨著「一河兩岸」戰略決策的深入，渾河兩岸的生態環境得到了進一步的提升，已成為瀋陽的一張耀眼名片。
綜上所述，雖然丁香湖板塊也坐擁稀缺的自然資源，但與長白島板塊相比還是有一定的差距。
板塊價值
都是房企至愛 發展速度快慢有別
任何一個區域的發展，離不開房企的共同打造。
長白島板塊的價值很早之前就被發現和認可，萬科、華潤、中海、恆大、金地、龍湖、碧桂園等大牌房企相繼進駐。
在這方面，丁香湖板塊也是「不甘示弱」，萬科、華潤、中海、恆大、保利、中鐵、美的等品牌房企紛紛「屯兵」於此。
可以說，兩大板塊都是品牌房企的「至愛」，為什麼如今的價值卻有著天壤之別呢？筆者以為，不同的地理位置及不均衡的資源導致板塊發展速度快慢有別，進而形成較大的價值差異。
長白島板塊，地理位置優勢明顯，且得到和平區的傾力支持，彙集了和平區的「最優」資源，迅速完成從「剛需+改善」到「富人區」的蛻變。
而丁香湖板塊，此前一直是熱門剛需板塊，近兩年才開始向改善板塊發展。所以，兩大板塊價值差距被迅速拉大。但是，在未來，板塊價值差距有望縮小。
地價，最直觀反映板塊價值。2018年6月21日，中鐵以9600元/建築平方米奪得丁香湖19號東-1號地塊；2019年5月22日，保利以8600元/建築平方米的價格拍得丁香湖19號地塊，該地塊還有異地配建學校的要求。由此可見，丁香湖板塊價值大爆發。
此外，《瀋陽市中心城區丁香單元控制性詳細規劃方案》顯示，丁香湖南岸還有體量較大的居住用地。作為丁香湖的「絕版」區域，地塊一旦入市，或遭房企瘋搶，樓麵價有望再上新台階。
目前，丁香湖板塊多數樓盤已售罄，在售的一些樓盤大部分為尾盤。未來，隨著「低價位」樓盤的相繼售罄，以及高地價項目的入市，丁香湖也將全面進入改善時代，新房價格自然也「水漲船高」。值得一提的是，丁香湖板塊自身也會形成較大價格差，「近湖高、遠湖低」的房價格局將愈加明顯。
城建配套
均趨於成熟 學區高下立判
經過多年的開發建設，長白島、丁香湖兩大板塊交通配套趨於成熟，居住人群不斷增加，沿街商鋪興旺，日常生活便捷。
交通方面，長白島板塊，南京橋、勝利橋、三好橋連通主城，地鐵九號線通車、四號線加快建設，加之渾南大道、勝利大街等快速路及10餘條公交線路組成立體化交通。丁香湖板塊南臨二環、北接三環，地鐵十號線已經試運行，板塊不久也將進入地鐵時代。
大型商業配套方面，長白島板塊除了擁有大潤發超市、山姆會員店及鹿特丹生活廣場外，長白萬象匯已經封頂、中海和平之門項目也有大型商業規劃。丁香湖板塊擁有中興Vlife，奧悅冰雪及水上綜合項目正在建設中。此外，板塊還有幾處大型商業暫未開建。
學區房，一直是購房者關注的熱點，越來越多的購房者把學區作為購置房產的重要指標。長白島板塊、丁香湖板塊教育配套方面，差距明顯，高下立判。
^圖片來源於網絡
長白島目前擁有和平一校、南京一校、望湖路小學、鐵路五校、126中學、南昌中學等名校，教育資源還在持續加碼。丁香湖板塊近年來也在積極引入教育資源，如東北育才丁香湖小學等，並創建東北英才學校。但是，這些學校顯然是無法與長白島匹敵的。可以說，學區，是導致丁香湖板塊與長白島板塊房價差異的主要原因之一。
最後，從長白島、丁香湖兩大板塊的房價差異，我們可以得出以下結論：
1、不要以「環線」論房價。
2、選擇買房區域要看未來發展。