前兩天微博上有個熱搜說，90後30歲倒計時來了，又大了一歲。
到了30歲，不少人都計劃結婚、升職、買房、生娃，一個個計劃去完成。
對於大多數年輕人來說，要結婚組建家庭，婚房肯定少不了。
所以，結婚伴隨著人生第一套房的到來。
這套房可能是父母幫忙付的首付，小兩口一起還貸。
也可能是自己辛辛苦苦攢錢買的第一套房。
現在買房能一下子掏出個幾百上千萬現金買房的人，少之又少，大多只能向銀行融資，每個月向銀行還房貸。
如何選擇一個最適合自己還房貸的方式，應該是很多人想了解的問題。
兩種還房貸的方式
到底適合哪種？
其實，對於還房貸，我們有兩個老生常談的方式，第一是等額本息還款，第二是等額本金還款。
該怎麼理解呢？
先給大家上兩幅比較圖就懂了。
等額本息還款，相當於是把房貸本金和利息分攤到每個月還，每個月還款額是固定的。
另外，它有一個特點是，本金比重會隨著每月遞增，利息比重會逐月遞減。
比如說你的房貸是30年，從開始到結束每個月還款額都一樣，比較穩定，但最後你歸還的利息比等額本金要多。關於這個問題，會結合下文來說。
而等額本金還款，就類似先苦後甜的模式了。
本金會平均分配到每個月，當期利息是按照當月本金來計，隨著還款額逐月遞減，利息也會隨著遞減。
優點是，雖然前期還款壓力較大，但到後期還款金額的減少。
很多人看到這些枯燥的文字，會覺得等額本息和等額本金很複雜（好吧，其實是有點複雜啦~）
這時候，我們為了加快了解這兩個概念，可以採用數據來加以論證。
舉個例子，假定你貸款100萬買了套房子，分30年還，按照現在5年期以上利率4.8%來看——
等額本息還款總利息需要88萬多，每月固定還款5246.65元，到最後的還款月數，這個數字都是一樣的。
但有一點不同，就是欠銀行的利息總數越來越少了，逐月遞減。相反，要還銀行的本金部分就會逐月增加。
而等額本金還款總利息72.2萬，首月還款6777.78元，然後逐月遞減，你看，還款數目在每月遞減。
所以，對於等額本息和等額本金的區別，我們很輕鬆得出幾個結論：
第一，兩者總額不同；等額本金還款總額少。
第二，還款壓力不同；等額本息還款壓力小。
另外，還有一點不同，就是提前還款的成本不同。
貸款後要不要提前還款呢？
由上面的方式可以知道，等額本金在前期會占用大部分的資金，而等額本息是一個固定的數額。
那麼，我們就需要考慮了，提前還款值不值得？
我們就直接上結果吧！
如果選擇等額本息還款，你的還款進度已經到達三分之一的標準，不建議提前還款。
如果選擇等額本金還款，你的還款進度已經到達二分之一的標準，不建議提前還款。
至於為什麼呢？
總的原則是：等額本息也好，等額本金也好，還貸前半部分都是在還利息，等利息還的差不多了，就是還本金。
所以其實後面部分你提前還貸的話，給銀行賺利息差的利息都交得差不多了，就沒必要去還本金了。
因為你這時候歸還了大部分本金，依然前期還是交了很多利息。
那如果不提前還貸，我們還有一個選擇，就是把原本打算提前還的資金拿去投資穩健的理財，那麼，這筆錢就產生收益了。
總結來看，其實提前還貸這件事我是死活都不會幹的。
因為，買房用貸款的方式，就是用槓桿提高自己的資金靈活度，以及保留隨時衝進牛市賺取超額收益的可能。
沒必要因為提前還貸這件事，鎖定了自己本來可以得到的低利率、長周期槓桿。
像銀行這樣的精明眼，他們願意低利率（基本上4-6%之間）而且給你30年還款期的事情，估計就只有房貸了。
尤其是公積金貸款的同志們，現在公積金貸款利率只有4%不到，非常低廉。
提前還貸這件事，你還是忘了吧。
利率還有下行的空間
你準備好了嗎？
現在的大環境看，降息通道可以說是短期打開了。
根據最近央行公布的房貸利率來看，其實已經到達了30年來的歷史最低值——4.8%。
但這不會是最低的。如果要買房的童鞋，可以再往後看，LPR還有降低的空間。
因為從國家現在的步驟來看（比如科技創新，刺激內需等），利率會進一步走低。
而這段時期對買房剛需人群來看，貸款買房未必不是一個好的選擇，因為利率就比較低。
另外一方面，雖然現在樓市火爆程度不再，但在一些交通比較發達和發展前景的地區，房價還是有可能溫和上漲的。
找一個區域性機會切入優質房產或者商鋪，利用貸款的方式提高自己的資金利用率，這才是關注我的聰明粉絲應有的姿態！