近日外媒報道，知名服裝快消品牌Forever 21正在考慮申請破產。
跟著倒霉的還有背後的零售地產商。
Forever 21是西蒙地產的第七大直營店租戶。據房地產研究公司Reis數據，西蒙地產的商場空置率今年第一季度已上升至9.3%，這是近8年來最高的空置率。
有意思的是，西蒙地產在慘遭牽連的情況下還想過伸出援手。CEO大衛·西蒙今年7月曾考慮向陷入困境的零售商注入更多資金，以確保門店繼續營業。
三年前，西蒙地產就這麼干過，收購了一個瀕臨破產的服裝連鎖品牌Aeropostale，保住了其200多個店面。
大衛·西蒙說，西蒙地產「有這個能力成為低迷局面中的投資者，在做地產生意的同時成為這些品牌的買家」。
此言非虛，因為沒有人會質疑西蒙地產的「能力」。
西蒙地產，美國零售商業地產之王，擁有全美最多的購物中心。美國最大的10家奧特萊斯中，有6家都是由西蒙地產運營。可以說，只要你在美國購物，就一定去過西蒙地產的門店。
美國最大的奧特萊斯——紐約伍德貝瑞（圖片來源：網絡）
1960年，美國猶太人梅爾文·西蒙從軍隊退役後，與兄弟赫伯特和弗雷德共同創辦了西蒙地產的前身MSA公司，開始進軍地產業。
西蒙兄弟承接的第一個開發項目是印第安納州一個小型露天購物廣場。彼時，正值美國二戰後經濟快速上升期，城鎮化進程加速，消費需求大增，新興的購物中心大受歡迎。
西蒙地產踏准了零售商業地產從興起到成熟的發展節奏，迅速實現了資本的原始積累，80年代後以每年3家室內購物廣場的速度穩步擴張。
1990年，梅爾文·西蒙的長子、29歲的大衛·西蒙擔任CFO，開始接班。這位富二代精明能幹，僅僅三年時間，便帶領公司成功上市，並以8.4億美元創下了當時全球地產公司IPO的最高紀錄。
與父輩的穩健風格相比，大衛·西蒙則更顯凌厲，通過一系列狠而準的併購合作，不到十年，就將西蒙地產送上了「美國商業地產之王」的寶座。
1996年，斥資30億美元拿下DeBartolo Realty，一舉擁有美國7%的商業地產市場份額；1997年，通過收購一家商業信託公司獲得10個購物中心和一個社區廣場；1998年，再次大手筆拿下23個購物中心和4座寫字樓……
2000年，西蒙地產已一騎絕塵，擁有的商業地產比後四家公司的總和還要多，凈利潤從1993年的0.22億美元增長至2.23億美元。
2004年，西蒙地產又一次刷新紀錄，以52億美元併購奧特萊斯投資運營商切爾西地產（Chelsea Property Group），由此逐漸成長為全球擁有最多名牌折扣村的公司。據不完全統計，北美71家，其他地區22家。
這些年來，大衛·西蒙幾度出手，鮮有失誤。據媒體報道，西蒙地產通過併購獲得的增長在全部營收中的占比高達70%-90%。
如今，西蒙地產旗下總計234處零售物業，可租賃面積2200多萬平方米。全美坪效前十的商場中，西蒙地產獨占五家，包括坪效高達1600美金的拉斯維加斯凱撒之宮豪華購物中心。2018年，西蒙地產資產規模為2106億元，營業收入56.58億美元，凈利潤24.37億美元。
而大衛·西蒙本人，也三次獲得《哈佛商業評論》給予的「世界最佳CEO之一」榮譽稱號。
西蒙地產的成功並不是靠「買」出來的，其獨特的運營模式更值得一提。
與中國房地產商多為開發類不同，西蒙地產為自持類房企，其自持地產的租金收入占總收入的95%。
這個比重非常驚人。要知道，萬達作為中國最大的商業地產商，商業地產的運營還要依靠住宅地產開發和銷售掙的錢來補給，其零售商業租賃收入與地產銷售額相比，只是一小部分。
恆大研究院副院長夏磊曾給出過一組數據：2018年，西蒙地產毛利率為51.5%，而中國開發類房企僅為33.6%。同年，西蒙地產凈資產收益率為65.9%，也顯著高於其他類別的房企。
商業地產的物業運營成本極大，靠租賃收入收回投資，遠沒有賣房變現來得快。那為什麼西蒙地產能遙遙領先？
西蒙地產做了一件被業內屢屢稱道的創舉——1997年，成立品牌事業部，給自己做起了廣告。
當時，遭到了許多人的質疑。畢竟，人們購物更關心商場有什麼，而不是商場這棟樓是誰建的。
但西蒙地產創新地將自己的品牌與高質量的購物環境聯繫在了一起。只要看見西蒙二字，你就知道這是一處高端的購物場所。此舉後來也被業內廣泛借鑑。
這帶來了良性循環——入駐品牌多、運營服務好、人流增加、租金上升、物業增值。西蒙地產也因此成為了讓零售商和消費者趨之如騖的金字招牌。
拉斯維加斯凱撒之宮豪華購物中心（圖片來源：hippopx）
更重要的是，西蒙地產不只是一家地產公司，更是一家資產管理公司、一家信託基金公司（REITs）。
就在西蒙地產成立的那一年，美國通過了《房地產投資信託法案》，確定REITs可以公開募集資金用於投資房地產項目。
簡單來說，REITs就是將流動性較差的房地產轉化成可上市流通交易的證券資產。
對於普通投資者來說，你不用花幾百萬買套房來賺房價升值的錢，一筆小錢就可以進來分一杯羹；對於公司而言，募集資金可以更快地擴張併購、更好地投資組合，降低房地產行業風險。
借著這股東風，西蒙地產左手金融、右手資產，不僅擁有美國最大的公開發售REITs，也是第一隻年收益超過10億美元的REITs，上市至今已漲28倍，合計分紅超過280億美元。
可以說，REITs是美國資本市場中的耀眼明珠，歷經多個經濟周期不衰反盛，繁榮了美國房地產行業，也造就了西蒙地產這樣的市場傳奇。
可惜的是，因政策風險、市場回報等問題，REITs這種投資模式目前在中國還不太成熟。
2005年，西蒙地產曾進軍中國，與深國投合作投資了國內多個以沃爾瑪為主力租戶的購物中心項目。
然而遭遇水土不服，未能取得理想收益。2010年，在國內物業價格處於歷史高點時，西蒙地產為了保證投資回報率，資產轉讓並低調撤出中國。
不過，中國的失利並沒有對西蒙地產造成太大影響。同年，公司還宣布斥資100億美元，收購負債纍纍的競爭對手——美國第二大購物中心運營商General Growth Properties。
如今，西蒙地產已走過59年風風雨雨，成為美國商業地產屹立不倒的常青樹。對於成功，大衛·西蒙曾一語道出關鍵：「公司的增長和股東的回報，源自對商業地產的洞察。」
西蒙地產抓住了美國REITs和零售消費興起的市場商機，沒有放過那些帶來高增值和規模效應的收購機會，憑藉著創新獨特的品牌運營管理，這才走到了旁人難以企及的高度。
中國商業地產商雖然難以複製這份成功，但也可以從中看到自持運營類房企的巨大潛力。
在新零售的浪潮衝擊下，線下實體店將成為新的流量入口。如何運營好零售實體店，不僅是零售品牌的當務之急，也是商業地產商應該考慮的事情。
不妨向西蒙地產學一學。