文|探房杜咔咔

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自從1980年，房子被賦予了商品的定義後。中介和買賣雙方的戰爭就從未停止過。

如果一定要深究原因，我認為有以下幾點。

1、中國樓市信息高度不透明，買賣雙方很多時候需要通過中介。縱使一時的欺騙，房子出現問題，購房者的情緒也依然會被房價的上漲所稀釋。尤其是在上漲飛速上漲的時候，賣家天然占據了交易優勢，自然對規則熟視無睹。而買家只能默默承擔。

2、很多素質較差的中介，對買家虛報價格、隱瞞房產信息、找人冒充客戶，導致情緒緊張，讓消費者在不明就裡的情況下就購買了房子或被吃差價。

對賣家，虛報客戶，讓人冒充客戶去看房殺價或收集業主房產信息售賣。

3、合同不規範，設定一些霸王條款，讓買家在不清不楚的情況下簽訂。導致簽約雙方的權利義務不對等，從而造成違約現象，以騙取訂金。如果舉報有些時候會遭受中介的惡意騷擾，威脅。

這些都是比較經典的案例，大部分購房者和賣房者都遇見過，並且與之鬥智斗勇。

不過今天咔咔要講的重點是中介在賣房時背後隱藏的秘密，俗稱「中介想藏住的貓膩」，這對你是否能買到一套稱心如意的二手房，至關重要。

買房前的準備

我經常跟周邊首次置業的朋友說，在去買房之前，一定要對中介每句話都留心，並且進行心理暗示，默讀三遍：「它說的有可能都是假的！」

要知道，當你要買房的那一刻，你就是刀板上的魚肉，身邊的聲音都是各大中介的心理話術。

你要做的就是找出他們說的那些符合你之前的了解，並評估它們是否在你的合理承受範圍之內，是否對房子價值有重大影響。

購房者首次購買二手房，最先接觸的無非就是網絡或者身邊人一些建議。如果你是在網上看的，你會看到許多比較誇大的宣傳和虛標的價格。例如全新裝修、業主降價XX元急售、全小區最筍的盤等等。

其實，二手房沒有最筍的盤，都是行情家，除非拍賣房。不然很少業主會低於市場價太多去賣的。而中介喜歡用這些話術，都是為了潛移默化中給你洗腦，利用了大眾喜歡占便宜的心理。

說實在點，真的低於行情價太多的話，也輪不到客戶的手中了，很多時候就被中介自己先買起來了。特價房的消息能到客戶耳中的話，基本是中介覺得沒有性價比的。

選房的過程

或許很多人在你要買房的時候會告訴你，要看地段、看配套、看學校等這些指標。但我告訴你，作為首次置業的購房者來說，綜合起來絕對一頭霧水，無法從中找到真正的價值盤。這時候教給你一個最簡單有效的方法——看熱度。

你點開各大中介網站，例如58、安居客、房天下、鏈家這些網站時，你只要去看這些網站上，你周邊那些小區成交的比較熱門，掛牌量不會太多的。這些小區基本可以作為你的參考之一。

你要知道，買房不比買一台手機，動不動都是上百萬的支出。每個購房者都會詳細對比、參考。所以成交比較火的小區，說明一定是有過人住處。而那些掛盤量多，掛個半年都賣不出的房子的小區，就算再便宜，也別輕易入手。

其次，千萬別因為中介告訴你，未來這裡會怎麼怎麼樣，一定升值。他又不是國家的政府人員，哪裡能清楚如何規劃。

尤其是比較冷門的小區，就算以後能漲價，無非就是你的房子數據好看罷了，沒人接手的房子，一毛都不值。

最後，別輕易下訂，就算這套房子你在喜歡，你也得表現出不是很喜歡該套房，否則就會被賣家和中介「吃死」，難以將價格砍下。

我見過太多被賣家和中介配合出來的緊張氛圍所感染，從而被「逼定」的購房者了。只要你表現出對這套房子的喜愛，尤其是問一些細節非常清楚的情況下，中介就可以通過你的言行舉動，分析出問題所在，從而為你量身打造幾套「殺客技巧」。

比如，當你猶豫不決的時候。中介為讓購房者覺得那套房很搶手，有時故意當場接其他客戶的電話，聲稱別的客戶，上次來看過，這次要再復看一次，說不定就要簽了。然後讓同事或者認識的朋友過來，再讓賣家配合下。造成該套房很搶手的假象。給你一種你的房子要被其他顧客買走的感覺。一唱一和，緊張兮兮，出於人類的自我保護欲，你大機率會聽著中介的話給訂金簽下這套房子。

又或者，在進入與賣方談判階段時，中介會說賣方先跟你談價，還有另外買家在等著跟賣方談價，故意讓你心急下訂金。

更有甚者，在買方和賣方雙方在小房間談價階段時，談的火熱或價格談不攏的時候，故意讓賣家接電話說現在有人過來簽，然後安排幾個演員過來找賣家。這時候買家就會有強烈的危機感，畢竟喜歡的東西在面前被別人搶走這種感覺，換誰都不好受。此時的買家就只能孤立無援，任人擺布了。

所以，各位買房者永遠都會聽到中介人員最常說的一句話：「如果你今天不買，馬上就會被別人買走！」，「你看這個房每天都這麼多人看，再不買就沒機會了！」殊不知，看房的人更多的是演員。

千萬別相信，中介告訴你「性價比最高」這個詞，因為大部分都是假的。

簽訂合同

通過上面的講述，知道如何辨別後，就來到簽合同環節了。

在這個環節，我們需要特別注意，尤其是看房產證和合同訂立這個問題。

1、確認好確認房主：核實真實身份

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業主證件的真實性和其與業主身份的一致性。如果發現名字和房產證不對的情況下，千萬別相信中介告訴你，這是委託人，沒事的。如果真的是委託人，那就要請它出示委託證明。

2、房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。

3、房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。別小看這點，如果他們夫妻之間，如果財產分割不清楚的話，其中一方答應你，另一方不簽的話，就會造成很多糾紛出來了。

4、交易房屋是否在租

有些二手房在交易時，同時還被別人租賃。如果買房只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買房極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。

5、房子的貸款問題。

能貸多少？首付需要多少，一定要讓中介給出具體的價格，包括評估價和過戶價兩個價格都給你。由你自己選擇通過那種方式交易。

6、交易過程中的費用。

贖樓費、契稅、個稅、中介費、還有過戶後的水電、交接水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用，都要和中介、賣方他們之間協商清楚。注意一定要與賣方面談，把中介費說清楚，以防中介「雙方通吃」。

要知道，合同不仔細看，一些該爭取的利益沒爭取下來，未來吃虧的是你自己。尤其是遇到沒有資質的「黑中介」，和賣方一起配合吃你的差價，或者搞一些小手段，訂立霸王合同欺負你，最後弄得自己錢財兩空的地步，而且投訴無門。

總結

最後，我想告訴每位購房者，買房是一件大事情，一定要費心去研究，沒有看夠10套二手房以上的客戶就不是一個合格的購房者。

尤其要根據自己的情況，想明白這幾個點，購房預算、購房目的、地點選擇、房子品質選擇、現房還是期房。

想透了，了解透了。要知道，每買一次房都是一大筆錢的支出，這時候你不去仔細觀察，了解貓膩的話，很容易會讓自己損失許多錢。要知道，現在的樓市做對比做多更重要。

當你把這一切都瞭然於心的時候，你會有意外的發現，省了一筆錢。雖然說把專業的事情留給專業的人做，但是自己本身不了解的話，就像牛一樣被牽著走，最後被賣了還給人家數錢呢。

當然這種情況只適用於樓市下行或者橫盤震盪的行情中，如果像2016年那樣，房子一天一個價，購房者拚命買房時，中介沒那麼多時間搭理你的。

最後，祝大家都能買到稱心如意的房子。

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

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