文|探房杜咔咔

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最近幾個月，北廣深樓市盡情表演，無論是深圳土拍迎來歷史高潮，一天內誕生三個區域地王。還是廣州豪宅標杆匯悅台限制價打開，最低18萬/平米起，最高已經賣到23萬/平米。北京豐臺一地塊，經過56論激烈角逐，拍出年度全國總價地王——79億。而整個上半年，北京以區區十餘塊地，輕輕鬆鬆攬金1023億。

唯有上海，好像城市蒸發一樣，等到最近才通過放開限購，逐漸回到群眾的眼裡。但高興還沒過兩天，才發現所謂的放開限購，其實是針對人才放開，並且服務的是規划動工的自貿臨港新片區。

回首過去的二十年，世界是屬於中國的二十年，也屬於上海的二十年，更是屬於上海樓市的二十年。

然而現在的上海，卻悄無聲息的消息在大家的眼前，房價也似乎停止了一般。

人口供需和房屋存量不平衡。

現在上海的房價暫停上漲，很多人分析是人口方面出了問題，畢竟上海前20年房價的上漲更多是因為人口紅利。

而現在從上海城市發展規劃來看，目標是到2035年常住人口規模控制在2500萬以內。但其實上海現在的常駐人口總數：已經達到了2453萬。剩下不到47萬的指標了。

說明上海今後每年給外地人發的戶票（房票），會有所限制，畢竟現在距離2035年，還有17年，也就是說，平均到每一年，指標是2.8萬個。而上海2018的新房成交套數為53012套，鑒於目前的行情，新房成交數量，基本就相當於每年新房的供應量。

把成交套數和人口房票指標相結合可以得出一個結論，那就是：在上海，每年大概是2.8萬潛在需求人口，去爭奪5.2萬套房源。存量遠遠大於購買。雖然這個結論有點粗糙，但是大的方向沒有錯。

但在我個人看來：我不贊同這個觀點，我認為上海目前已經正式進入建設全球城市2.0了，不再需要依賴人口紅利來提升房價。更多的是提升產業、金融以此來吸引人才落戶。

要知道，從上海過去十八年人口流入增長圖的數據可以看出，從03年到14年，上海平均每年新增人口超過60萬，一年相當於增加一個中型小城市。但在這兩年上海人口已經出現負增長了，可房價依舊保持著穩定增長，意味著上海開始擺脫依賴人口紅利提升房價，更多是自身城市綜合實力來提升房價。

所以人口調控，擺脫人口的快速增長，是上海為了給長三角其他城市騰挪人口和資源，給同處於長三角的其他城市發展讓路！

而這個效果，也是很明顯的。最近兩年，上海人口增量幾乎原地踏步，而杭州、南京、蘇州、寧波則抓住機會，迅速吸引了大量的人口，尤其是本科及以上學歷的高素質人口。

隱身於幕後的上海，靜靜的看待這一幕的發生，不出聲、不吭聲，看著他們利用人口瘋狂的發展，像極當年的他。但現在的上海已經遠遠甩脫他們，默默建設自己的全球城市2.0了。

上海打造城市2.0

城市文明史已經不止一次的提醒，各時代的名城之所以崛起的關鍵原因，前期總是離不開人口野蠻增長。但當人口已經到達一個限度了，如無創新產業，失去活力，久而久之就會回衰敗，被人們所遺忘和淘汰。過去的東北三省無疑就是這樣的一個例子。

目前傳統全球城市的理論與實踐一度單純注重於金融控制和企業總部，而缺乏對創新的深刻認識，進而在全球城市的源頭功能上沒有給予專門設計。所以，面向21世紀中葉，打造升級版的全球城市，上海已經箭在弦上，不得不發。

「上海2.0」以「卓越的全球城市」為總目標，「卓越」二字代表著上海本輪規劃部署的出發點就是打造2.0版的全球城市，是對傳統全球城市從認識到實踐的疊代升級。這具體表現在上海從單純關注商品、資金、人員、信息等流量控制的「碼頭」功能，升級到了同時強調科技創新和文化策源的「源頭」功能。「上海2.0」在城市性質上明確在上一版規劃的國際經濟、金融、貿易、航運中心功能上增加了具有全球影響力的科技創新中心和文化大都市兩項新功能；　在城市發展願景上明確了創新之城、人文之城和生態之城三項子目標。可以說，「上海2.0」體現了新時代關於「全球城市」升級版的中國方案、中國貢獻。

上海基於自身的發展和實際情況，擺脫對紐約、倫敦等全球城市經濟形態與結構的簡單模仿，不一味追求城市服務業占比持續提升，而是強調產業融合發展、均衡發展，從而超越對於全球城市經濟形態的「虛」「實」困擾。

同時，提出發展實體經濟，大力扶持先進位造業、適度保留都市製造業，空間上既加快實施低效工業用地減量化，又規劃「基本工業用地控制區」，作為全球城市製造業的底線發展空間。

而且上海在城市2.0的進程上，嚴格的控制人口紅線，絕不是固步自封，拒絕外來人。而是要建設更為生態宜居的上海、更為開放的「大上海」。像我上面說的，打造自身2.0，協同周邊城市互相配合提升。而不是一味的增進人口，以上海的虹吸能力，如果真的放開的話，很容易把周邊城市的人口吸干。

所以上海城市2.0，更多的是想要打造「上海大都市圈」，在90分鐘通勤範圍內，就涵蓋有多個城市的近3萬平方公里5500萬現狀常住人口。在這個空間尺度上，無論是現有的企業關聯網絡，還是人員活動交流頻次，以及共同的地域文化和生態系統關聯，都反映了一體化的融合發展形態。

總結

時代的車輪，緩慢行走，上海也走到城市更新的一天了。

被賦予重擔的上海，小步前進，只要堅定，總會走到終點。但千萬不要虛榮心作祟，大步而浮誇，不然咽下去的終究是苦果。

最後，祝願上海在此次全球城市2.0升級的進程中，能夠有所突破，與周邊城市的分工協同，帶動他們一起成長，讓世界認識重新上海。

Reference:

1.《「上海2035」：超越傳統思維 》 作者：新華網

我是探房杜咔咔，專注房產研究，為讀者把握地產漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。