根據央行9月底發布的相關公告，自11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。 同時，房貸利率重定價周期最短為一年的限制明確取消，不過根據大多數銀行的規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價周期只能調整一次。
作為房貸發放的主力軍，六大行於今天陸續發布公告，將從11月1日起陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味著中國央行一個月前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式落地。
有接近央行人士表示，本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30BP，將推動存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。
存量與新發放房貸利率差異大於30BP可調
今日（10月31日）早間，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有銀行集體發布「關於完善存量個人住房貸款利率定價調整機制的公告」，即備受市場期待的存量房貸加點、重定價周期調整，正式落地。晚間，招行也發布了相關公告。
據各行公告， 如客戶的房貸LPR加點值高於全國新發放房貸利率平均加點值加30BP的，客戶可向銀行申請調整LPR加點值。如不高於，則無法調整。
具體調整規則為，全國新發放房貸利率平均加點值=人民銀行最新公布的上季度全國新發放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算數平均值。中國人民銀行官網「利率政策」欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，中國人民銀行官網公布的今年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%。據此計算， 當前，全國新發放房貸利率平均加點值為3.33%-3.85%=-52BP。
也就是說，如果當前客戶的房貸LPR加點值高於-52BP+30BP=-22BP，則可向銀行申請調整加點。考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計今年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。
但後續，隨著各季度全國新發放房貸平均利率和LPR的變動，全國新發放房貸利率平均加點值也將對應變化。
中行在答疑帖中表示，申請調整利率加點值沒有次數限制，11月1日起，符合條件的客戶即可通過對應銀行手機銀行或貸款經辦行提出LPR加點值調整申請。
據悉，除了六大商業銀行之外，其他商業銀行近期也將陸續發布公告，明確新的個人房貸利率定價機制。商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以後，人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。
貸款存續期內重定價周期只能調整一次
相對於LPR加點值，重定價周期的調整更為普適。根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自今年11月1日起， 合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。
重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，央行此前公告取消了對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制， 六大銀行的公告也明確了這一點。
據各行公告，浮動利率房貸客戶均可申請調整重定價周期。大多數銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。
但調整需謹慎，各行公告均表示， 貸款發放後，重定價周期在貸款合同期內僅能調整一次。因此， 借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。
需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。 同時，各行表示調整重定價周期後，重定價日可延用原貸款合同中的日期。這就意味著：
如果貸款人認為未來貸款利率將下行，那麼將房貸利率重定價周期調整為三個月，就可能更早地享受到貸款市場報價利率（LPR）下調帶來的優惠；
如果貸款人認為未來貸款利率將上漲，那麼將房貸利率重定價周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率（LPR）上漲就可能會更晚一些。
如果貸款人認為未來貸款利率將下行，那麼將房貸利率重定價周期調整為三個月，就可能更早地享受到貸款市場報價利率（LPR）下調帶來的優惠；
如果貸款人認為未來貸款利率將上漲，那麼將房貸利率重定價周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率（LPR）上漲就可能會更晚一些。
存量房貸批量調整基本完成
截至目前，最近一輪存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。
10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機簡訊通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130個基點。
初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。
由於房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整後的房貸利率會有所差異，重定價後都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。
目前有一部分重定價日在10月21日以後的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨著其餘房貸陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國央行官網公布的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平（3.33%）。
附：六大商業銀行發布關於完善存量個人住房貸款利率定價機制的公告
END
綜合整理
值班編輯 | 趙文婷
值班主編 | 趙偉莉