房地產市場正在經歷新一輪降溫。
12月15日，國家統計局發布11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.4%，連續5個月下跌，跌幅與上月持平。二手住宅價格指數環比下跌0.8%，連續6個月環比下跌，跌幅連續擴大。
具體來看，根據統計局的數據，11月份，新房環比上漲的城市只有9個，比10月再度減少了2個，下跌城市數有59個，創2015年2月以來新高；二手房環比上漲的城市為0，上次還是在2014年9月份。
在房地產利好政策不斷的情況下，70城中房價下跌城市數量為何再創新高？未來樓市價格走向何方？
對此，多名地產經濟學專家向時代財經分析認為，當前房地產市場負面情緒占主導，信心的恢復緩慢而曲折，房地產市場仍處於盤整階段。未來需要需要因勢利導，對相關利好政策要解讀好，真正引導預期穩定，此外，在居民就業、收入和前景預期上要有改善，多方發力，持續將市場穩定下來。
圖片來源：圖蟲創意
市場情緒低位徘徊
當前房地產市場的利好政策效果仍顯疲態，即便是一線城市的新政策也難帶動整體房價的復甦。
根據諸葛數據研究中心不完全統計，2023年11月，政策刺激頻次為79次。其中，11月，多個一線城市出台了利好政策，包括廣州取消土拍限價，成為首個取消地價上限的一線城市；深圳降低首付比例、優化普宅認定標準；北京正式實施公積金「認房不認商貸」等。
但房價走勢方面，自6月份以來，70城新房價格已持續下跌5個月，11月份70城新房價格跌幅繼續保持高位。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，已連續2月下跌。北京、廣州和深圳11月新房價格環比分別下降0.1%、0.9%和0.8%，僅上海環比上漲0.6%。
在此之前，在利好政策支撐下，9月份一線城市房價曾一度回升。數據統計，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.3%，同比下降0.6%，新房房價指數環比跌幅連續兩個月持平，同比跌幅連續三個月持平。其中，一線城市新房價格環比由上月下降0.2%轉為持平，同比上漲0.7%。
「這可以說是悲觀預期的結果。」廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代財經表示，8月底以來一攬子重磅政策出來，但效果不佳，導致市場主體預期偏悲觀。而在有效的長效機制方面，比如城中村改造、配售型保障房等，又沒有明確的刺激量目標，同時，就業、收入改善等方面不及市場預期。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪同樣認為，市場情緒底部徘徊或許依然是房價上漲動力不足的重要影響因素。但關榮雪向時代財經補充道，政策持續力減弱一定程度上也影響到了房價上漲動力的不足。
根據其提供的不完全統計顯示，儘管2023年11月，政策刺激頻次達79次，但10月為86次，9月出台鬆綁政策144次達年內峰值。
持續增強對房地產市場的信心
當前，二手房價的情況同樣差強人意。
11月份，全國70個城市二手房價格環比下跌0.8%，連續下跌6個月，且跌幅比10月份再次擴大0.2個百分點；同比下跌3.7%，連續下跌21個月，且跌幅比10月份擴大0.3個百分點。
其中，一線城市二手房價格環比下跌1.4%，跌幅較10月份擴大0.6個百分點，創有統計以來最大值；二線、三線城市二手房價格環比分別下跌0.7%和0.8%，跌幅均擴大0.2個百分點；一線、二線、三線城市二手房價格同比跌幅分別為2.9%、3.6%和3.9%。
實際上，當前二手房交易市場存在的「以價換量」情況。據諸葛數據研究中心統計，2023年11月監測重點城市二手住宅成交99454套，環比上升9.54%，同比上升32.70%，其中一線城市也反彈明顯。
易居研究院研究總監嚴躍進對時代財經表示，三類城市二手房的環比指標都出現跌幅擴大現象，說明價格下滑是普遍性現象，「目前二手房去價格泡沫的過程還在繼續，確實一些二手房的價格從高位開始調整。」
不過，李宇嘉認為，此前一直被視為價值保值增值前景良好的一線城市，二手房價下跌的更快，這一定程度上也反映了市場對房地產的悲觀情緒。
未來如何穩住房價？
嚴躍進認為，在新的市場條件下做好年底銷售的衝刺，各地要主動用好以價換量策略，提振銷售業績。同時對於土地市場地價企穩向好、一線城市購房政策進一步放鬆等，要解讀好，真正引導預期穩定，持續增強對房地產市場的信心。
李宇嘉則表示，除了需求端的政策外，更重要的還是在新模式上有明顯的量的對沖，比如城中村改造、保障房放量，另外在居民就業、收入和前景預期上要有改善，多方發力才能將市場穩定下來。
在關榮雪看來，進入12月，高層頻頻發聲金融支持房地產，提出一視同仁滿足房企的合理融資需求，尤其加大了對民營房企的融資支持力度，為市場信心回升注入動力，而且京滬也先後於12月14日發布關於優化調整購房政策的通知，向市場釋放了強烈的積極信號，預計在利好政策的持續加持下，市場信心有望逐步修復回升。
事實上，今年的中央經濟工作會議繼2022年後，繼續將對房地產市場要求放在防範化解風險相關內容中。會議提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。