公募REITs從2021年上市以來，就一直占據資本市場和媒體關注的焦點區域。從宏觀來講，公募REITs實現了盤活存量、降低槓桿、豐富資產配置等意義。從微觀來看，REITs產品擁有穩定現金流、高分紅特性，因此受到機構投資者和個人投資者的青睞。公募REITs一周年有哪些「成績單」和「風險點」？解禁後，二級市場會作何反應？保障性租賃住房被納入REITs試點有何重要意義？
近期， 清華大學金融科技研究院副院長、清華五道口全球不動產金融論壇秘書長魏晨陽博士接受中央廣播電視總台專題採訪，做客《視聽大會·耳邊有財》節目，解讀公募REITs一周年「成績單」與「風險點」。
公募REITs一周年：三大亮點
公募REITs面世一周年，表現如何？魏晨陽博士用三個關鍵句做了總結。
1. 預期基本達到試點預期。12隻公募REITs發行上市以來，受到市場高度認可，總體走勢平穩。從底層資產來看，其經營表現、基金分紅基本符合市場預期，初步驗證了基礎設施REITs的風險收益特性與市場需求匹配。
2. 類別有序增加。目前已公布REITs產品覆蓋的基礎設施類型，從一年前的產業園、高速公路、倉儲物流已經擴展到保障性租賃住房、清潔能源、旅遊景區等，有助於推動試點資產類別的多元化發展。
3. 規則穩健推進。擴募機制目前已經啟動，有助於完善國內REITs市場建設，增加市場供給，擴充公募REITs市場規模。同時還有利於盤活存量和宏觀經濟大盤的穩定，也體現了穩妥推進的原則。
解禁影響？「機構不會隨意拋售，二級市場不必太擔憂！」
6月21日，將會有9隻REITs基金限售期到期迎來解禁。此次解禁有百億規模，占9隻公募REITs總市值的31.6%，是其流通規模的1.04倍。二級市場擔憂是否會引發拋售？戰略投資機構持有人態度如何？魏晨陽博士分析，「機構不會隨意拋售，二級市場不必太擔憂！」
魏晨陽博士具體解讀：「首先，上市首批公募REITs基金持有者大多數為機構或國有股東，他們為了保持較高持股比例，不會隨意拋售。其次，結合海外成熟市場經驗，公募REITs產品一般會受到長期價值投資的專業機構青睞，本次解除限售後，具有長期配置需求的投資者持續持有的意向仍然強烈，會給二級市場的價格穩定提供支撐。」
魏晨陽博士還透露，「在監管方面，公募基金管理人非常重視本次解禁的節點，已跟市場進行多次預溝通、調研、訪談等。總體來看，解禁對於REITs二級市場的影響不會特別大。」
保障性租賃住房納入REITs試點的意義？
保障性租賃住房已被納入公募REITs試點項目中，監管層出台一系列支持政策，目前已有兩單REITs產品正式向滬深交易所申報。保障性租賃住房納入REITs試點，對經濟穩增長、穩投資，對二級市場以及對個人投資者有何意義？
1. 解決好大城市住房的突出問題。此項試點的推出，有利於繼續落實國家的重大決策部署，堅持「房住不炒、租售並舉」。推動保租房建設，其實做了非常大的增量性貢獻。
2. 盤活存量資產。回收資金用於新的保障性租賃住房建設，有利於形成一個投融資的良性循環。
3. 拓寬資金來源。保障性租賃住房REITs有利於吸引社會資本，未來發展資金不僅可以通過銀行貸款，還可以通過REITs拓寬保租房建設的資金來源。
4. 防範重大風險。這樣非債權類的融資方式，有利於降低相應房地產板塊的槓桿率，建立多主體供給、多渠道保障，租購併舉的住房制度。
來源：央廣網
編輯：丹凌
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