摘要：2024年會更好嗎（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1433篇原創
經過了風雨飄搖的2023年，房地產已然進入深度調整期。
拿地方面，2023全年土地市場成交繼續縮量：全國300城宅地成交建面48722萬平米，同比下降21.9%；成交樓麵價5795 元/㎡，同比增長7.0%；平均溢價率 4.76%，同比提高 1.71 個百分點。
國字號房企成為拿地主力軍，2023年權益拿地金額前五名分別是：保利發展、中海地產、華潤置地、建發房產、綠城中國。
銷售額來看，公開數據顯示，2023年百強房企實現銷售金額6萬億元，同比下降17.7%，銷售面積3.3億平米，同比下降25.7%，降幅分別較2022年收窄24.6、21個百分點。
其中12月單月銷售金額4775億元，環比增長11.4%，同比下降36.7%，同比降幅較11月擴大6.7個百分點。
進一步細看榜單，蜜妹發現這些變化非常微妙。
01
因為民企更具代表性，我們這裡主要就說民營房企。
2023年，銷售額Top20中民營房企排位大都退步，房地產重回國字號企業領軍時代。
央企保利發展以4246.0億元的全口徑銷售額、2057.1億元的權益金額，位列銷售榜第一位，取代了去年的老大碧桂園。
2022年，碧桂園的全口徑銷售額比今年保利發展的高出近400億元，為4643.0億元。2021年碧桂園銷售額更高，為7588.2億元。2023年，碧桂園以2169.1億元的銷售額位列第6名，這也是純民企血統里，最高的名次。
圖表來源|克爾瑞（特此感謝！）
排名第二高的純民企是龍湖集團，2023年，龍湖集團全口徑銷售額1735.8億元，排名第9，和2022年名次持平。去年其銷售額為2032.7億元。風捲殘雲之下，還能這麼穩實屬不易。
接著，top20里僅存的幾家房企還有濱江集團、融創中國、新城控股、旭輝集團。加起來一共6家，2022年也是6家，但排名已經大變樣，2021年為11家。整體趨勢就是民企跌落、國央企取而代之。
值得一提的是濱江集團，蜜妹注意到，這似乎是top20民企排名上升最多的，從2022年的13位上升到11位。銷售額也非常穩定，2022年是1539.3億元，2023年為1534.7億元。
要知道，2021年，濱江集團還在top20以外，1691.3億元的銷售額排名22位。作為一家區域屬性極強的房企，濱江集團上世紀90年代以代建業務起家，直到2017年才開始弱化代建。
現如今，代建正是各個房企準備進軍的第二增長曲線，濱江集團代建又殺了回來。
02
對比2022年，如果top20里的民營房企大都還只是名次的洗牌，那麼top21-50則更多的在「消失」。
如下圖，2022年，這一檔的民營房企有大概21家，2023年減少到14家，排名也大都下滑。
這14家房企及其2022、2023年的排名分別為：美的置業（24升至22）、中國恆大（42升至24）、卓越集團（23降到25）、世茂集團（22降到34）、路勁集團（32降到36）、大華集團（53升至38）、中南置地（29降到39）、雅居樂（36降到41）、偉星房產（55升至42）、仁恆置地（27降到46）、陽光城（45降到47）、新希望地產（39降到48）、中駿集團（31降到49）、寶龍地產（48降到50）。
圖表來源|克爾瑞（特此感謝！）
這裡蜜妹想說的是仁恆置地，仁恆置地雖然來自於新加坡，但中國是它最大的市場，在我國房地產市場已經30年。
仁恆置地素以開發豪宅著稱，曾經在業內也是品質的代表，但這兩年似乎遭遇品質危機，一些樓盤的維權情況屢見報端。
值得注意的一點是，2019年，仁恆置地從慢周轉走向規模擴張，並於當年實現銷售規模的跨越：物業合約預售金額同比增長116.1%至557.04億元。
但計劃趕不上變化。仁恆置地選擇擴張路線沒多久，2020年我國就開啟長達3年的黑天鵝，疊加房地產行業震盪，背後生存境況可想而知。
更糟糕的是另外9家消失於top50的房企，分別為金科集團（26降到65）、中梁控股（30降到59）、萬達集團（33降到86）、融信集團（38降到76）、龍光集團（44降到61）、合景泰富（46降到63）、海倫堡（47降到105）、金輝集團（49降到55）、時代中國（50降到97）。
這9家裡，除了金輝集團稍微穩一點，其他家的下滑都是斷崖式的。
03
在深度洗牌之下，房企的top51及之後的名單里，蜜妹看到諸多曾經的千億房企身影。
比如上面提到的金科、中梁控股、龍光、合景泰富、融信、時代中國，以及佳兆業、禹洲集團、正榮集團、建業集團、中國奧園、祥生集團等等。
圖表來源|克爾瑞（特此感謝！）
2023年，千億房企縮水到16家，2022年這一數據還是20家，2021年更多為43家。
2023年，百強房企門檻141.6億元，2022年為141.1億元，2021年為246.7億元，2020年的257.4億元更高。
2024年情況會更好嗎？可以看到的是，供給端這邊今年房企拿地積極性普遍不高，開工情況也下滑；需求端則是觀望情緒濃厚，一大堆的放鬆政策砸下來，市場往往興奮不了多久，甚至還波瀾不驚。
加上二手房掛牌量的走高，短期銷售下滑的趨勢似乎已經是大機率了？
平安證券研報預測， 2024年30個大中城市銷售面積同比下滑3-4%，非30個大中城市受需求透支等因素影響、預計銷售面積同比下滑7-8%，綜合預計2024年全國銷售面積同比下滑6.9%，但若城改等政策力度超預期，實際銷售表現有望好於該預期。
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