「跌市」之下法拍房「搶戲」，價格便宜量又足，你敢買嗎？
在平淡的深圳樓市裡，就連傳統豪宅區掛牌均價出現下跌趨勢。豪宅「天花板」的深圳灣，11月掛牌均價下跌0.27%，目前均價約19.8萬元/㎡，跌破20萬元/㎡，跌勢明顯。（數據來源樂有家）。
來源：大咖深房團
但是深圳豪宅法拍房卻「默默」爆火，法拍房關注又到一個新高度。
易居研究院研究總監嚴躍進曾發表評論認為：「豪宅+法拍」的交易模式在一線城市或有升溫的可能。鑒於過去兩年法拍房市場比較冷，預計今年一些重點城市的法拍房豪宅市場會有一波升溫的可能。
市場上除了折扣新房，便宜的法拍房也能撿漏？
11月底，灣紅樹西岸三套法拍房同時成功拍賣。三套房吸共了71位土豪參拍，總圍觀超過13萬人，其中2棟8-15A房最終搶拍到價格20.4萬/㎡，比當前市場價同144.5㎡戶型（指導價1598萬）還要高。
調整享受優惠政策普通住房認定標準新政的推出，有錢人都不淡定了？具體詳情，可點：深圳新政後購房政策、登記稅費有這些變化。
深圳溢價成交的豪宅還是少見的。
7月7日法拍的恆裕濱城，總面積278.58㎡的大平層，掛盤價1.07億，經過了兩次流拍，最終僅以7598萬元總價成交，成交均價為27.3萬元/㎡。第三拍的成交價相比一拍起拍價下跌了約3100多萬。
圖源：京東拍賣網
對於買家來說，這套「天價」法拍房，買到也算是「撿漏」。
這或許會給購房者的產生認知偏差，認為當下都能購買到8折、甚至是6折的法拍房，但是每個區域都有其不同的屬性。
以上述恆裕濱城278.58㎡的房源為例，大面積的豪宅購房成本門檻很高，受眾群體相對較窄，在法拍屬性下不得不連續降價以促成交，才會出現一些連豪宅都」大跳水「的案例。
目前處於新政寬鬆的盤整期，豪宅稅費減少了、雙拼房不占名額了。但是賣房又多了，二手掛牌量高了，市場目前的局面，再次供大於求。
圖源：深圳市房地產中介協會
有的豪宅是左手倒右手，最後炒房客資金鍊斷裂了，傳統豪宅區的住宅流入法拍市場後，法拍市場關注度變高了。在法拍交易之後，大家才發現小區的多數房子原來都沒人住過。
所以很多購房者開始或者正在了解法拍房的路上。
都說法拍「水很深」，究竟有多深？翻看新聞還能看到不少關於法拍房的案例，比如2021年6月，深圳土豪悔拍，保證金被沒收的例子。
阿里拍賣網掛著起拍價為4104萬元的違建別墅，深圳一土豪曾以5714萬元的價格拍下，拍賣網上還標紅特別提醒，該房產涉及違建，已由監管部門查封並暫緩登記。由競買人自行拆除違建部經監管部門確認拆除違建部分並解除查封后，才能辦理過戶事宜。但拍下一個月後，交易未履行，330萬元保證金將被沒收，還要追究法律責任。
對於普通人來說，低價買到法拍「筍盤」後，那麼交易正常就可以了，但殊不知收房過程並不意味著一帆風順。
天貓測評師身邊也有買法拍房的朋友，2019年買的法拍房，無奈原業主是個老賴，收房過程就很不愉快了。甚至要請風水先生看房了。
老賴一家住了一年半都沒搬走，令朋友白白損失了一年半的租金。朋友工作太忙實在沒有精力去耗。期間朋友想要斷水斷電，但就算欠費很多想要斷電也要上門操作。
後面無奈花錢請了一個清場公司，現在都是文明清場，曉之以情動之以理的那種，清場公司會和老賴談了個搬出去的價格，但是太高了朋友無法接受。
最後實在耗不起了，朋友去談了個相對能接受的價格，也算出高價才解決入住問題。
此外，還會有各式各樣的拍賣網站，混淆視聽，每平米算下來只要5000元-1萬元，讓貪便宜的購房者上當受騙。比如以下拍賣公司，讓購房者誤以為列表展示的是法拍房。
大機率都是投資公司創建的拍賣網，如果房源無人拍下，投資公司的內部人員會將價格重新上調，設置至比周邊同地段二手便宜10-20萬元。遇上產權沒有清晰描述的房源，很大可能還是小產權。不是所有拍賣房源都是法拍房，只有國家法院主持的拍賣和國企破產的才作數。
九成「棄房斷供」的房屋進入法拍市場
法拍房，就是法院拍賣的房子，標的物（法拍房）類型有破產廠房、住宅用房、商鋪用房等。
住宅用房成法拍房的原因有很多，因法律糾紛或債務問題被司法查封、或無人認領、或「棄房斷供」等都可能是。其中，市場一般認為是貸款購房者停止房屋按揭，放棄該房屋的行為稱為「棄房斷供」。據相關數據可知，95%的法拍房都是購房者「棄房斷供」。
天貓好房測評師細數近三年（2021-2023年）深圳拍賣房數據，發現法拍房數量在小幅上漲。
具體來看：2021年度深圳市法拍住宅房源為2947套，成交1885套，成交金額約178億元，成交率為64%；2022年度深圳市法拍住宅房源為3478套，成交1294套，成交金額約95億元，成交率約37%；2023年1-7月，深圳市法拍住宅房源為2320套，成交1019套，成交金額約85億元，成交率約44%。（數據源自深圳同致誠評估數據研究中心）
為什麼市面上的法拍房源越來越多？
多數是因為業主生意失敗、或加槓桿過頭等原因導致的。同正常房產交易一樣，購買深圳法拍房也有名額限制。
怎麼樣買法拍房？針對心儀的法拍房，首先做好盡職調查。拍賣平台，比如京東、阿里巴巴的法拍房詳情頁會標註房子基本信息，房產證和土地證編號都有；可以實地去看小區內部環境，主流二手平台也可以看差不多類型房源的戶型圖。
圖源：阿里巴巴拍賣頁面
阿里巴巴拍賣交易平台，常規問題包括競拍規則、辦理交割等均有做解答，感興趣的購房者可以提前了解。
如果怕買到凶宅，問題也不大。其實，目前信息都很透明，很多法拍輔助機構能摸透原房主家裡情況，但凡有獲利的空間，深圳都不缺這類賺信息差的中介。
需要請輔助機構參與拍賣嗎？這個要看個人情況。如果沒有把握，可以請。法拍房競拍主要是不斷出價，但要設定好自己心理上限。稅費、保險、房屋維修、裝修等額外費用都要做好事先統計。
拍完了就能馬上入住嗎？不是的。後續還涉及到過戶、清場、委託公證、銀行按揭、補齊資料等交易手續問題。按照普通的交易流程，銀行放款到法院的帳戶三天可以完成，後面還要出裁定、核稅和辦證，預計最快也要一個月。
寫在最後，法拍房相對便宜，但是法拍過程會涉及標的物的占用，糾紛、稅費、欠費；溝通的部門會涉及法院、房管局、原業主方、物業方、占用方、律師等等。
例如，平台掛拍的階段，執行法院會同步展示房屋信息，但可能存在重要信息未明確展示，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題。目前來看，法拍交易對比二手、新房相對複雜，如有購房需求，建議請專業人士進行協助處理。