宅基地房的入市交易一直是個很敏感的問題。有一部分農民朋友認為，如果宅基地房可以隨意買賣，那麼農民就連最後的一畝三分地兒都保不住了，這道口子千萬不能開；還有一部分農民朋友則持不同意見，認為宅基地房不能買賣是農村房子在征地時「不值錢」的罪魁禍首，他們反而期待村房能夠進入房屋交易市場。

那麼村房到底能不能買賣呢？被轉手的宅基地房遇到拆遷時，拆遷補償利益應該歸買家還是賣家呢？今天京尚拆遷律師就來為大家簡要解析村房買賣與拆遷補償的問題。

13萬買下村房，拆遷時賣家反悔了，法院判決：買賣協議無效

2008年左右，當事人張先生從楊女士手中買下了一處宅基地房。向楊女士全額支付了13萬元的房款後，張先生這個「外村人」搬到了村裡。

幾年過去後，村裡開始組織征地，這處農宅也被納入了拆遷範圍。這時候楊女士突然找到張先生，說自己後悔了，要把房子收回去，把13萬退還給張先生。

銀貨兩訖了還能說反悔就反悔？張先生說：「她（楊女士）就是眼紅拆遷款。房子都賣了這麼多年了，賣房協議也有的，哪能她說要收回去就給她收回去？我翻建房子也花了不少錢，物價現在這麼高。」

法院經審理認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同應屬無效，張先生不是房子所在村組的集體成員，無權購買該村的宅基地房，所以最終判決張先生和楊女士簽的購房協議無效。

律師分析：買賣雙方都有過錯，損失不能讓買房人自己承擔

我國法律明確禁止村外人購買本村宅基地及村房，所以法院判決認定買賣協議無效，是有充分的法律依據的。

但是，楊女士和張先生在買賣這處農房時，都明知這一點，所以楊女士和張先生雙方都應該為各自的過錯承擔相應的責任。賣房多年以後，楊女士出於征地拆遷利益考量，以交易行為違法主張合同無效，她應當賠償張先生的信賴利益損失。

再則，張先生在買房後對房屋進行了翻建，增加了房屋的價值；多年過去，土地也有一定的升值；如今房屋又面臨征地拆遷，涉及新的重要利益。綜合這幾點考慮，張先生可以要求楊女士賠償他的損失。

買賣村房，拆遷時補償款應該歸誰？

像本案張先生這樣的案例，實踐中並不在少數。賣房人為了獲得利益，明知交易不合法，還是選擇將宅基地房屋出售；而買房人也出於種種考慮，買下存在隱患的房子。

而當房屋漲價，或者房子被納入征地拆遷範圍時，賣房人又會主張合同無效，爭奪拆遷補償利益。在雙方為各自的過錯承擔責任，共擔損失的基礎上，拆遷補償利益又該如何劃分呢？

大家可以參考《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》來理解這個問題，其中規定，對於本文案例中張先生這種交易已經完成，購房人已經實際居住使用房屋的情況，系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷範圍的，應在扣除購房人的購房款後，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

也就是說，雖然宅基地房交易本身違法，因而買賣合同無效，但買房人仍舊是有資格爭取分割征地拆遷補償利益的。

雖然說實踐中當事人能夠依法爭取部分補償，但是京尚拆遷律師還是建議大家，在明知法律禁止宅基地房流轉給非本村成員的情況下，還是儘量不要去觸碰法律的禁止區，避免自己的權益落入風險之中。

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