利率上浮，放貸緊縮，包含西安在內的二三線城市或迎來新一輪調整。

利率上浮已成定局

在上周得到了浦發銀行率先提升利率的消息——浦發商業貸款首套利率由15%上調到20%，二套由20%上調至25%，各上浮5%。四大行暫未發出通知，但在8月8日，就市場消息，工行商貸利率開始調整——首套上浮18%，二套上浮25%。可想而知，後期將會有更多銀行跟進，利率上調勢在必行。而按照以往經驗，個人住房貸款條件嚴審和額度縮緊也會緊隨其後出現，給西安樓市帶來更多變數。

其實，西安利率上調是遲早的事。

數據顯示，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比增加了31%，而上調房貸利率作為房地產長效機制中因城施策的精準金融調控手段，也在6月開始執行。7月7月多數城市首套房貸利率，企穩反彈持續上升，普遍上浮10%-20%。西安房價連漲40個月，二手房年同比漲幅全國第一。因此西安利率上浮並不令人意外。

圖 | 源擼房價

當然也不只西安。

從全國範圍來看，蘇州、杭州、南京、青島、南寧等地近期也已進行了利率上浮，和額度收緊，放款周期延長的現象。例如蘇州十餘家銀行利率基準上浮22%，中國銀行已上調為基準上浮25%，而杭州銀行首套房貸利率已由5%上浮至8%，杭州上半年基本可以做到7個工作日放款，近期已延期至一個月，甚至不能承諾放款時間。從梯隊來看，本次利率上浮主要集中在二三線城市，北上深等一線城市利率未見浮動，這也與城市房價漲幅情況一致。預計未來一段時間，在市場流動性仍然合理充裕的情況下，雖然上調的幅度不會太大，但個人住房貸款利率還有進一步上調的可能。

利率上浮會產生什麼影響

（1）對購房者來講，購房成本增高。

舉個例子，假設A和B都是首套房，貸款了100萬，等額本息，基準利率是4.9%，還款期限30年。

A的房貸利率是在基準利率上浮15%，也就是5.64%，可以計算出A要還1075773 元。

B的房貸利率是在基準利率上浮20%，也就是5.88%，可以計算出B要還1130686 元。

也就是說，購房成本瞬間多了5.5萬元。

因此，利率上漲雖然有利於打擊投機性購房，但同樣增加了剛需的買房成本，是壞消息。但塞翁失馬，焉知非福，因為房企的日子要比購房者更難過。

對房企來講，回款壓力增大

幾乎與利率上浮同時，近期銀監會已入駐各大銀行，嚴控資金流入地產。

目前地產的資金來源，17%為銀行貸款，32%為積攢的現金流和社會私募基金，50%為期房銷售回款。前兩者得不到支持，期房銷售又要面對利率上調影響銷售量，銀行放款周期延長導致的資金回流放緩，而且臨近年末，眼看銷售任務紅線近在眼前……可以說，下半年房企被幾把鋼刀架在脖子上跳火圈。

不過這也就為購房者創造了機會，截止2019年8月，放出備案價的房源量也大約就在去年6月的水平，下半年無論怎樣也不能再卡量了。政府與房企達成共識的幾率大幅提高，那麼部分銷售壓力巨大的房企或將進入業績衝刺階段，包含但不限於降低備案價預期，加緊推貨，甚至拿出折扣，讓利購房者以回款保命。但這不包含上半年業績已基本完成或超額完成的房企，以及在全國布局上依舊可以「拆東牆補西牆」，蟄伏的房企，自然愛怎麼佛，就怎麼佛。因此今年的金九銀十，西安購房者尤為可期，甚至可能出現銷售層面上的供需逆轉，重新體會一把上帝的購房體驗。

不過這裡也需要強調，讓利不是降價，更不是暴跌，房價回到2016年的是不可能的。首先價格就備不下來，如果真的有「天上掉餡餅」的價格，絕對是高風險盤，千萬慎重。還有最近AI君幾天前竟然見到有很多老小區的爺爺奶奶，被忽悠著用棺材本去買南方沿海城市的旅遊鬼城了，還都是全款，哪怕30萬也是大半輩子的積蓄……本次先提醒下各位粉絲，下期專門寫寫這個。

你還應該知道的宏觀方向

多跳出西安看全國很重要，知道宏觀市場，才能做到不被忽悠，心中不慌。

（1）中央定調，房價穩字當頭繼續

就在10天前，2019年7月30日中共中央政治局會議定調房地產——「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」

意味著國家不會因短期內的經濟波動，就改變調控房地產的決心。因此在較長時間內，行政手段上，限購，限價和限售三限依舊是主流，結果上房價都不能漲跌，原地摁死。

但話說回來，政策層面關注的也只是一個最終的平均數字。只要平均數不變，局部冷熱都是正常事件。三四線自然能拖住後腿，而經濟實力強勁，搶人大戰前排占位的強二線城市，即便價格穩定，需求積攢之下價值猶在攀升，蟄伏之後的未來必有爆發。總結一句話，西安房價2萬論和拋售論都不可能出現，因此建議剛需還是維持積極的入市心態，合適的就上車。

（2）4萬億舊改接棒，產業才是命門

眾所周知房價對GDP的意義，扼住房價，相當於GDP被釜底抽薪，自然也要有新的接力棒——於是4萬億舊改橫空出世，作為拉動內需的利器，貫通上下游產業鏈，左手穩就業，右手穩拉住GDP，同時還完美避開樓市。雖然當老小區裝上電梯進入交易市場，對新房房價的衝擊還較為遙遠，但可以確定的是，4萬億舊改將作為過渡方案，最終目標是把錢從樓市抽出來輸入產業的血管，等產業發展了，再讓樓市作為產業的剛需，才能完成一次「透析」，讓中國經濟恢復健康。

所以產業依舊是大到國家、小到城市、甚至區域層面的重中之重，哪裡有產業，尤其是新興產業，哪裡就有明天。此外目前樓市的火熱也是因為普通民眾缺乏投資渠道，未來金融產業或將率先邁上風口（例如近年來西安崛起的金融大廈）。所以如果有兩套房子擺在你的面前，一個優勢在產業，一個優勢在自然環境，優選前者，因為回報周期更短。

最後，還是回到普通購房者該怎麼做？

利率進入上行周期，短期內下調可能性不大，但金九銀十卻有更多性價比房源入市的可能，而且不排除會有樓盤在8月搶跑。因此建議西安購房者保持積極入市心態，遇到好房子也可以入手。比如高科，蘇寧這類有先天優勢的樓盤，能買就買，不要等，一些賣的不錯的盤，比如合能剩餘的房源也可以考慮下。

此外從長遠來看，房價不會一直漲。但經濟換擋需要時間，因此樓市風口依然在。西安只要衝上去，就跌不下來。即便現在還有「內虛」，但8000億GDP，千萬人口，第九個中心城市，關中經濟圈核心城市，地鐵三期批覆城市，全國營商環境排名十強……卻都是實打實的硬指標，相信經濟「填實」只需時間。所以即便品牌房企資金壓力重重，拿不到主城也會進入西咸新區搶地廝殺，建議購房者也理性選盤，早日上車。