最近，有個讀者問我，自己手頭資金不太足，想槓桿一些錢湊個首付。不過又擔心房子買過手後，未來幾年沒漲的話怎麼辦？到底要不要現在買房？對於現在買不買房這個問題，我相信每個人都有自己的看法和想法。
認為現在不能買房的，主要理由是：房價現在漲的過高了，存在一定的泡沫，現在上車，就是高位接盤。而且以現在的房價跟收入根本就不匹配，如果發生金融危機的話，房子縮水貶值不說，還可能失去工作，導致供不起房貸。加上現在的房子產量過剩，除了在一線城市，其他二三四城市都有點供過於求，未來房價大機率會下跌。
認為現在應該買房的，主要理由是：麵包由麵粉決定，現在低價那麼高，房子一定水漲船高。更別說，現在的人工、材料、鋼筋、水泥都那麼貴，房價那有不漲的道理。如果現在不買的話，以後更加買不起，要知道這幾十年，看空樓市的都被打過臉。
所以，是要買房好呢，還是存錢好呢？房價未來幾年會不會漲？根據這兩個問題，我們來做下簡單的分析。
1.從物價看，通貨膨脹還在繼續。這樣說吧，存錢是最不理智的行為。何況最近美聯儲降息，21個國家跟進降息，不排除中國未來會不會跟進。就算我們不降息，預計我們還是可能會以其他方式量化寬鬆，以確保經濟發展。
2.當前房企融資困難，不少房企為了爭取早日回款，紛紛降價促銷。這個時候進場說不定有意外的驚喜，只要地段OK，價格實惠就買進吧。
3.雖然國家明確提出不將房地產作為短期刺激經濟手段，但鑒於房地產做為國民經濟已經多年。雖然逐步在擺脫依賴，但不可能現在就拋棄房地產，房地產將作為長期經濟穩定健康發展的壓艙石和穩定器。
4.從各地房價穩重有序的增長就明白，國家的意圖還是打算讓房地產健康平穩發展，從沒有想過要把房價打壓到底，而是希望房價回歸理性。
5.從人口來看，還是存在較大的住房需求。根據恆大研究院發布的《中國住房存量報告：2019》顯示，到2030年，預計中國城鎮化率將達到70.6%，在2018年基礎上增加近2億。如果農民的城鎮化需求不能通過商品房滿足的情況下。那麼在2019到2030年，還是有1.3億新增城市人口有住房需求。而且二胎的開放，新生兒童人口的急速增加，也是未來買房的主力軍。
所以，鑒於以上5點看法，假如存錢的情況下，建議還是買房比較實際，挑選好的地段和優惠的價格，回報率和增長率會比你存錢好的多。
影響房價上漲的因素是多方面的，但最主要的還是受到土地供需、房價成本、和貨幣因素影響，接下來，我們將逐個分析。
1.土地供需
總體上看來，未來可以開發建設的土地越來越少，尤其是一線城市，對於土地的把控更是嚴厲。造成供不應求的情況，導致地價越來越貴。比如：1980年才幾十萬人2億GDP的時候就給2000平方公里，現在到了近2千萬人2萬多億GDP了還是之前那些，顯然供地不足，就要多劃一點地給它。這是一個城市布局。
所以，未來政府很大機率會通過土地來控制房價。因此，控制房價，就得降低地價，增加城市土地的供應。並且要讓土地跟著人口和產業走的原則來供應土地，產業吸引到了多少人口，我就給多少土地，可以預支一些但不可以給少。
2.貨幣因素
要知道，2004年貨幣供應量是20多萬億，2019年是190多萬億。這15年內，貨幣供應量凈增加3倍，也漲了8倍。那麼多出這麼多錢當然會影響社會經濟。所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。
舉個例子，15年前，一件商品1元錢，15年後，有可能變成4-5元錢。那麼房子也不例外，03年的時候，我記得深圳蛇口的新樓盤才2000多元一平方，如今已經6萬一平方了。裡面固然有房價的增幅，但也離不開通貨膨脹，同比例擴大。
所以，貨幣每年都在通貨膨脹，而商品都和貨幣掛鉤，這年頭豬肉都在漲了，房子能不漲？只是未來漲的幅度沒之前那麼誇張罷了，五年翻一番、十年翻兩番三番的現象。所以，可以預判，今後十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。
3.房價成本
現在房子為什麼這麼貴，究其原因就是地貴！占據售價6-7成的成本。麵粉都這麼貴了，麵包能不賣貴嗎。而且土地收入仍是眾多二三線城市重要的收入來源，城市基建、地鐵、綠化、醫療教育配套等等都需要大量的資金，而土地收入是最直接也是最快的收入。所以，財政依賴土地這種情況一直持續下去的話，土地還是會繼續賣貴。
結合以上3點，總結起來可以歸為一句話：房價會繼續漲，但不會大跌，而是回歸理性。當然某些城市價格會有大幅度下降。
總之，如果你是剛需的話，在不需要動用高槓桿而且力所能及的情況下，我會建議你購買。畢竟租房也得花錢。而投資的話，在沒有好的項目情況下，買房還是比較保值。最後，記得一句話，買房要有長期思維，不要盯著某個周期的漲跌而困惑，房價是有周期性的。
而且我上面已經分析過，從長遠來看，房子的金融屬性還是很強的，不會成為爛大街都沒人要的東西。除非遇上了某個地區產業衰落，人口全部遷移。那可能房子會失去居住屬性從而貶值。當然，這種情況是屬於較為極端現象，我相信你們買房也不會選擇那種發展較差的城市吧。