數據來源：優房超·瑞城搜
註：數據統計來源市場調研，僅供參考
近日，優房超·瑞城搜發布《中山2019上半年樓市總結及下半年展望》報告。
報告顯示，2019年上半年在網簽提速、利率下調、港澳購房放寬等利好下，成交同比大漲67%。但46%項目去化率較差，價格為王趨勢明顯。
預測下半年，土地供應量上漲，下半年供地主要集中南區、西區、古鎮、石岐等城區和經濟強鎮；
房價預計整體平穩，但臨珠區域或會因珠海優勢變化而有所波動下滑。
1、土地市場
供應大幅縮減：僅供應兩宗商住商服用地，合計建面約19.9萬㎡，環比下滑78%，同比下滑67%；
受供應減少影響，成交大跌：成交1宗商業用地，建面2.1萬㎡，環比下滑97%，同比下滑97%；另一宗在6月28日公告掛牌的純住宅用地將在7月31日截止掛牌。
可售樓面地價逐步回落，2019上半年地塊底價成交：1月成交的1宗商業地塊底價成交，據了解，正和房地產早在2014年已以拍賣形式購得該地塊，由於轉讓手續有問題影響實際使用而重新公告掛牌出讓重走流程。
僅1宗西區彩虹規劃區17.82萬㎡住宅用，6月重新掛，7月待拍，起拍價、最高限價均上調，「商品房現售、商住分離」改「成品住宅銷售「，條件放寬但地價上調，下半年土地市場或將維穩。
2.新房市場
住宅方面，2019年上半年網簽量月度走勢平穩，網簽逐步放鬆，基本保持月均網簽4000套水平運行，成交套數，環比跌37%，同比大漲67% 。
上半年供應21223套，環比下跌40%，同比下滑11%。
住宅均價波動小，上半年基本保持在1.45-1.5萬元/㎡區間內運行。
商業方面，2019年上半年商業市場降溫明顯，供應量腰斬，創近6年新低。
網簽面積從2017年下半年峰值逐步回落，2019年上半年網簽量環比基本持平（面積環比下跌8%，套數環比上漲7%）。
主要由車位支撐網簽量穩定近兩年較高位水平運行，除去車位，月均網簽約892套。
銷售市場低迷，低總價高去貨率的車位，成為快速回籠資金或搭配營銷的的渠道之一。
供應方面，東部、南部組團住宅供應集中，沙溪鎮、火炬開發區為商業產品供應大戶。
成交方面，住宅成交區域分化依然明顯，臨深臨珠區域（火炬、南朗、三鄉、坦洲）成交套數均超2千，商業產品成交量則呈「中部高四周低「的情況。
價格方面，根據市場調研獲得數據，高端項目+港澳台客戶支撐助推東區成全市均價最高，依靠珠海外溢需求支撐的項目或區域價格面臨下行壓力。
東區20257元/㎡居上半年均價首位，為區域高端項目多所支撐，多啟動港澳渠道，港澳客戶占比大。
其次，五桂山區域項目少，受個盤影響大，海倫堡青雲台新入市支撐區域價格走高。
臨珠區域（南部組團）受珠海樓市政策變化影響，區域價格下行預期增強；
供需方面，主打住宅市場，洋房占據市場供需主要份額；區位概念+低總價門檻跑贏住宅，商務公寓成交逆勢漲36% 。
戶型方面，90-130㎡為供需主力占比皆在65%以上，後市改善房型占比上漲仍有較大空間。
剛需-微改善型90-130㎡為供需主要戶型，合計供應套數占68%，成交套數占比65%。
改善110-130㎡供應占比接連攀升，占比超過剛需產品居首位，適應二胎、換房需求，改善房型供應增加，由於網簽具有滯後性，後市成交占比仍有上漲空間。
成交排名上，錦繡海灣城、金色年華位居洋房排行榜前二，佳兆業大都匯商務公寓成交第一，去貨量與洋房銷冠比肩。
房企排名上，排名TOP10房企成交面積占比過半，房企間競爭激烈，碧桂園集團位列住宅成交榜首，雅居樂奪商品房成交面積之冠。
存量方面，去貨加快住宅存量、消化周期雙走低，商業供應「減產」速度低於成交去貨速度致存量走低消化周期走高。
截至2019.6.30，住宅存量85973套，968.63萬㎡，上半年成交量價企穩助力存量及消化周期均穩步下滑，消化周期16.01月。
截至2019.6.30，商業產品存量269255套，1081.22萬㎡，存量逐月下跌，受上半年商業市場降溫影響，消化周期徑直拉長。
從鎮區層面上看，坦洲、火炬、三鄉住宅存量排名前三均在9千套之上，坦洲、東區去貨壓力大，消化周期高達30個月；庫存高企去貨壓力大是各區商業庫存現狀，主要是龐大的車位存量拉高。
從物業存量來看，洋房存量81614套，消化周期15.66個月，商務公寓存量15720套，消化周期29.92個月。
存量排名上，錦繡海灣城、雅居樂萬象郡為洋房存量大戶，而佳兆業·大都匯、中海世紀薈依然有上千套商務公寓待銷售。
3.營銷市場
據不完全統計，上半年共有60個項目開盤加推，開盤、加推次數達88次。
其中，火炬、港口、南區開盤、加推項目最多。譬如，火炬開發區保利林語、瀾溪泮島、南區新力翡翠灣開盤次數均超4次。
提前活動搶占節點市場為主，房企在4月底開始「紅五月」活動，4-5月促銷等活動持續較久，拼團、一口價、特價8字頭起等大力度優惠層出不窮。
去貨情況：46%項目去化率較差，客戶心態不積極，傳統旺季亦無亮眼表現；價格為王趨勢明顯， 價差優勢無論對周邊城市客戶（廣州、珠海、深圳）及本地客戶同樣具備吸引力。
化率超7成的區域占24%，價格為王：橫欄鎮、黃圃鎮、神灣鎮去化率名列前茅， 區域項目加推產品價格均在1萬以內。
客戶占比：整體來看，本地客戶占7-8成，黃圃鎮廣州客居多，神灣鎮珠海客戶占2-3成。
4.開工趨勢（新盤情況）
商品房開工量同期持續低位運行，僅次於2018年上半年， 2019上半年項目開工量波動下行，合計商品房開工量479.82萬㎡，環比下滑35%，同比微漲8%。
原因有：
近幾年中山土地供應持續低迷，今年上半年更是無地入庫，房企儲地量減少，「惜售」心態下房企開工步伐也放慢。
因限簽等原因，2018年銷售資金延後至2019年才能回流，一定程度上影響了房企開工節奏。
其中，南頭鎮72.6萬開工量居榜首；開工房企較為集中，開工量TOP10房企合計開工量占比超6成，
海雅投資開工量居榜首，由海雅君悅花園體量動工獨力支撐。
全市共有18個大型項目動工，分布在13個區域，東升、阜沙、港口、火炬、南區、南 頭、三鄉、神灣多鎮均有兩個大型項目動工。
5.下半年土地供應
2019年公布的土地住宅供應量為100萬㎡，上半年或因土地管理制度調整期，全市無商住用地出讓，全年的供應量或集中在下半年，下半年土地市場商住地供應或迎來爆發期。
下半年是新型競拍規則——成品住宅銷售的「試驗場」，相比「商品房現售」對房企資金流的考驗，其競拍門檻有所放低。
而從供地計劃區域分布來看，下半年供地主要集中南區、西區、古鎮、石岐等城區和經濟強鎮，優質地塊競爭性加大。
下半年供地地塊明細，城市更新規劃需要，南朗、古鎮、西區成住宅用地「供地大戶」。
環比上半年，下半年供應將持續走高，但處在歷年同期低位，住宅供應量或可達370萬㎡，依據有：
基於業績考核衝刺，傳統的營銷節點也主要集中在下半年。
房企融資渠道持續收緊，現金為王下也需要加快推貨速度回流資金。
基於開工未售的統計，供應區域中心區、臨深和臨珠區域。
住宅貨量及消化周期：3鎮預計可售量超百萬㎡，火炬開發區、三鄉相比坦洲消化周期較短。
下半年總預測：土地市場下半年或加大土地供應量，熱度有望回升，但穩地價預期下地王難現；
一是中山城市開發密度高，已進入全面推進三舊改造來補充城市發展過程中的土地需求，而房企也可通過提前介入來獲取優質土地資源；
二是從現售拍地到成品銷售，中山招拍掛市場上不斷地創新的競拍條件來限制地價的上漲，而在下半年整體信貸偏緊的大環境下，房企拿地更將趨于謹慎。
房價預測方面，整體依然保持平穩運行，但局部區域因其樓市特性存在波動，臨珠區域或會因珠海西部有政策、交通、價格等優勢變化而有所波動下滑；中心城區和臨深區域則會因規劃、交通利好而保持價格上的堅挺。
購買力方面，放寬港澳台、外籍客戶購房資格，將加大樓市購房需求的釋放，為樓市穩定發展提供動力；限購的政策下，下半年樓市的客戶結構依然更多依賴本地客戶，客戶的價格敏感度較高。
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