近日《越城區2023年度經營性住宅用地推地清單》發布，共涉24宗宅地，約154萬方。
相比前兩年，今年拍地數量和規模，都有很大程度回升。
2022年，越城區出讓地塊僅5宗，出讓面積僅約15.56萬方。2021年，越城區出讓地塊11宗，出讓面積約76.88萬方。
可見：今年政府也摩拳擦掌，要在土地市場大幹一場了。
其中一季度8宗，主要在洋涇湖、則水牌。
二季度6宗，位於則水牌、城西和東湖皋埠。
三季度5宗，全部在袍江。
四季度5宗，主要位於老城區、則水牌。
1.樓市坑王——則水牌
則水牌今年共將出讓6宗地，共約26.39萬方。
根據容積率換算，則水牌今年拍地的建築面積存量，總建面約63萬方。
目前則水牌存量約1700餘套，存量面積約20餘萬方。
按樓盤開發拿地半年入市的節點估算，今年下半年到明年上半年，則水牌將有60萬方房源入市，加上存量20萬方，按100方/套換算，總共潛在存量約8000套。
按則水牌去年去化速度（700餘套/年）換算，這批存量最慢去化完需要11年。
當然考慮到去年樓市情況特殊，整個市場去化都慢，但則水牌存量也是非常驚人的了。
則水牌拍地區位圖
則水牌不像袍江、濱海、皋埠，沒有產業支持，也沒有充沛的本地人口。
且看上圖，大家也可以發現：則水牌今年土地拍完後，整個板塊基本定型，很難再有大規劃、大發展。
大片大片的住宅，缺乏配套，主力配套只有新婦保院和旭輝商業。
從房價來看，則水牌主流房價約2萬/㎡左右，比上（鏡湖核心區、迪盪核心區）不足，比下（袍江）有餘，定位相當尷尬。
因此認為：則水牌是「樓市坑王」，尤其對於想在紹興樓市投資的朋友來說，一定要避開。當然板塊本身宜居性不差，自住還是可以考慮的。
2.老城區的寶地
和則水牌不同，老城區今年拍的地，每一宗都超有看點，值得關注。
潛在地王——丁鬥弄地塊
位於恆大珺睿府北側，越州府合院區域東側。
丁鬥弄地塊 區位圖
兩大特點：量少，僅約6.6萬方。容積率低，僅1.1-1.2。
按這兩個指標，丁鬥弄相當於城東版本的古越郡府（古越郡府土地面積43412㎡、容積率1.21）。
前兩天我們發過一篇文章，政府文件當中明確提到：要紓解古城居住功能，未來古城低密宅地稀缺性會越來越強。
丁鬥弄地塊也是繼古越郡府之後，嚴格意義上的紹興古城一環邊，近三年來唯一一宗，可打造合院產品的純低密宅地。
古越郡府是2020年紹興地王。一環邊，環城河畔，丁鬥弄地塊，同樣很有「地王」相。
不過今年行情畢竟比不過當年，丁鬥弄大機率是拍不出那麼高價格的。
不過對於古城內的這片低密寶地而言，我們非常希望來一家靠譜的開發商，比如綠城等，希望在環城河邊能看到紹興的「江南里」。
丁鬥弄地塊 實景圖
又一個主城超級大盤——新民熱電廠地塊
自從2018年新民熱電廠關停，該地塊一直傳聞要拍，但一直藏到現在，整整5年。
且該地塊定位，也從一開始文旅用地，變成住宅用地。
熱電廠地塊總建面約45萬方，相當於又一個恆大珺睿府、和樾府，也是超級大盤。
邊上就是魯小鳳鳴校區，也有一定潛在學區優勢。（期房不確定學區，以政府最終公示為準）
新民熱電廠地塊一直很受城東人民關注，因為以後紹興主城這麼大體量的項目，很難再有。這個項目就是城東的門面，品質好壞，將極大影響整個板塊的顏值高低。
這種對城市意義重大項目，哪家開發商拿地非常重要，希望政府能建立拿地機制，篩選優質開發商開發。
新民熱電廠地塊 區位圖
迎恩門2號地塊
今年1月迎恩門MALL剛開業，迎恩門2號地塊就放上了拍賣台，很有可能拍出高價。
迎恩門作為紹興新晉大熱網紅商業街，人氣高居不下，以後住這生活很方便。而且如果考慮到元培中學有擴建計劃，該盤或有潛在學區優勢。（期房不確定學區，一切以政府公示為準）
迎恩門2號地塊 區位圖
3.袍江向東
袍江是今年紹興土拍數量最多的板塊，共7宗地。
袍江雖然拍地多，但相比很多板塊，卻更安全。
因為袍江有產業，有地鐵規劃，有人口，而且板塊還在不斷生長，有想像力。
袍江2023年拍地 區位圖
從袍江拍地側重點，也可以看出袍江接下來的兩個發展重點——
發展兩湖，尤其加快2號線地鐵口周邊發展
有兩宗地，位於湖西的地鐵口。
加快發展兩湖東的集成電路小鎮
圍繞新城悅雋公館，今年將先後出讓海南路1-3號，3宗地。
兩湖湖東是袍江集成電路小鎮所在地，因此3宅地開拍，也是為後續集成電路小鎮大量人才進駐，提前進行住宅等配套布局。
同時也意味袍江集成電路小鎮，將正式進入大規模開發階段。
最後提醒一點：
今明兩年袍江的購房者，如果不著急自住，可以等等看袍江這七宗地出讓後，再買房。
地價很大程度會影響房價。土地成本，再加上建安成本+開發商利潤+其他支出，基本等於房價。
如果這7宗地拍不出高價，袍江購房者完全可以，等等低地價新盤入市，貨比三家看看。
袍江集成電路小鎮 區位圖