「金九銀十」已來，在內外經濟環境壓力下，調控房地產市場的邏輯是否有變化？市場本身正在釋放出什麼信號？
宏觀大勢或許霧裡看花，但持續監測微觀市場，仍可更快速、更敏銳掌握市場變化信號。基於保利投顧研究院監測全國近百城典型項目，我們來談談對近期市場變化特徵的認識。
01 宏觀調控
短期不刺激、中長期持穩
1 730會議定基調：
平抑「鬆綁樓市穩增長」預期
去年底政治局會議著重於「穩增長」，今年4月著重於「調結構」，本次730中央政治局會議重提「六穩」、政策基調偏重穩增長。而從近期央行全面降准、大力推進國家級區域規劃、加速基建落地等多舉措來看，「經濟退、政策進」信號更明確。
而對房地產行業調控的表態，更多是為了平穩房地產市場預期，避免寬鬆政策短期內刺激樓市。
2 房貸利率端：
與LPR掛鉤，短期對房貸影響偏中性
央行8月推行新LPR（貸款市場報價利率），其最大特點是每月報價，可根據市場變化浮動。而個人住房貸款利率決定機制隨之變革，與LPR掛鉤，首套房貸利率不低於LPR，二套不低於LPR+60基點。
房貸利率的「差異化」操作，主要目的是引導實體融資利率下降的同時防止對樓市造成「衝擊」。
我們對比了主要城市機制改革前後的房貸利率水平，發現：大多數城市當前房貸水平高於新基準，受改革影響小。個別城市，如上海當前首套房利率水平略低於新基準，新政執行後，購房成本將有所提升；再如杭州二套房利率低於新的房貸基準，新政執行後，購買二手房成本也將略抬升。
短期來看，央行希望降低利率改革對樓市的衝擊，以穩為主，影響偏中性，中長期來看，房貸利率將與LPR同向變動。
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房企融資端：
經歷短暫「偏寬鬆」後，重歸「趨緊」通道
今年一季度，房企融資有所放鬆，融資總額上升明顯，帶動土地市場火熱，引起監管層關注。
5月以來，房企融資渠道再趨緊，信託、公司債、中票、貸款等都有不同程度收縮。部分拿地激進的房企如旭輝、中鐵建等發債亦受阻。從二季度、7-8月的數據來看，房企融資規模明顯下降，土拍溢價率亦走低。
外圍不確定性風險下，國內經濟下行壓力進一步顯現，國家宏觀經濟大思路是：加大改革開放力度，推動經濟中長期持續向好發展。為避免「穩增長」政策落地對樓市的短期刺激，中央率先對房地產市場預期進行引導與管理。「短期不刺激」意味著中長期要平穩，包括房地產在內的資產價格穩定是經濟預期向好的重要支撐。
02 微觀市場
來訪可控，城市市場邏輯各異
各城因城施策，樓市周期「被熨平」、市場窄幅波動，微觀市場變化更快速、更真實反映市場趨勢。
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市場氛圍變化風向標：客戶來訪
目前來訪有走弱趨勢，但幅度可控
客戶來訪量是房地產市場變化先導性指標。去年四季度，客戶來訪持續下滑、市場交投氛圍冷清；春節後，客戶來訪明顯回升，出現「小陽春」；7-9月客戶來訪小幅下滑，但好於去年下半年市場氛圍，表明潛在客戶需求仍較平穩，但目前客戶觀望情緒較濃，成交周期拉長。
2 不同類型城市市場邏輯存在差異
一二線：
中心因限價趨穩，外圍仍遵循周期規律
一二線城市，中心城區多受限價影響，產品高性價比，整體市場平穩，外圍區域仍然順應周期規律，其中大勢和供求關係是主導因素。
例如杭州、成都、合肥、南京等城市，核心區域因為限價原因，出現「一二手倒掛」現象，新房市場熱度維繫，開盤去化可達9成以上；而外圍區域，市場供求規律作用下，項目整體去化仍在走低。
三四線：
量價仍是有效信號，市場走勢多取決於供應端
三四線城市受限價政策影響小，量價仍是有效信號，運轉還是遵循著周期規律，例如華北的三四線城市，目前市場仍處於調整壓力之下。
供需亦是重要因素，供應放量城市，目前市場氛圍偏冷；而供應理性城市，市場熱度仍較好。
03 小結
一方面，宏觀「穩增長」政策加速落地，客觀利好樓市；另一方面，中央政府加強預期管理，提前防「樓市大起」；政策效果對沖之下，下階段市場需求大機率「窄幅波動」。
近期市場階段性趨弱，客戶需求仍在但觀望情緒較重，後續市場走勢仍需分類探討：一二線城市中心城區因限價政策、性價比凸顯，市場穩定性較強；而一二線城市外圍區域和三四線城市則分化較為明顯，其中供應放量是市場主要風險點。
分化是本輪市場周期的關鍵特徵，以上市場特徵的總結是基於全國近期百城的持續監測與全面分析；具體落點城市，還需進一步研判供應端放量與競爭壓力，以及客戶對市場的預期變化、同時考慮政策因素對市場運行機制的影響。
來源：保利投顧研究院（ID：PIC_Research），本文已獲授權，對原作者表示感謝。