今年深圳的寫字樓空置率飆升到歷史新高了。
2019年第一季度，第一太平戴維斯數據表明，在沒有新增寫字樓供應的情況下，空置率飆升到了18.2%，前海片區更是達到60%以上。
全球知名地產服務企業世邦魏理仕的數據也顯示，各大一線城市如深圳、上海、北京等優質寫字樓空置率已攀升到歷史高位。
上海優質寫字樓空置率
深圳優質寫字樓空置率
北京優質寫字樓空置率
一二線城市甲級寫字樓空置率飆升，和今年P2P企業大面積暴雷、被清退脫不開干係。
可別小看P2P暴雷對高檔寫字樓的影響，過去幾年能捨得去花大價錢租高檔寫字樓的，就是P2P企業了。
舉個例子，早先就有一家P2P公司租在寧波財富中心的最頂樓，一年租金400萬。不過這對於P2P公司來說實在是小數字，前兩年壞帳率低，撮合一筆存貸能賺10%的利差，一年拉4000萬就賺回來了。對於搞旁氏騙局的更簡單，拉400萬就回本了，多出來的都是凈賺。
很多投資人都喜歡搞實地考察，所以場地越高檔，業績越好做。於是最後這棟商務中心有一大半樓層都被P2P公司包走了。
更誇張的是，有的公司明明只有十幾號人，卻租著近千平方的場地，大有一副錢花不完的架子。
我去過很多基金公司總部、網際網路金融公司總部，那真還不如一家P2P區域分公司的辦公環境好。
不過如今那家P2P已經暴雷了，具體名字我就不說了，後來據說空置到現在也沒租出去…
投資寫字樓最不能忽視的就是空置率的問題，像深圳前海這種空置率高達67%的片區，有價無市，租都租不出去。商鋪也是同理，不知道你是否見過一條街商鋪全部關門轉讓的情形。投資商鋪的風險非常高，一不小心可能就會血本無歸。
不信？我舉幾個例子。
十幾年前我家投了幾個商鋪，其中一個當時是挑在人流旺盛的一樓店鋪，投入8萬元，由於人流量尚可，一年可以收1.2萬，年回報率是15%，但是後來隨著市區規劃新的商業中心，人流逐漸往新的商圈開始遷移，外加電商經濟的崛起，行情開始越來越不景氣。
差不多回收了十年左右的租金，租金就開始逐月下跌，到現在每個月只有200元的租金，租客還一直喊要求降價，做不下去了。
這樁生意差不多7年就回本了，所以算掙錢的，但慘的例子在後面。
由於嘗到了點甜頭，後來我們還投資了一個地下一樓的商鋪，當時它被號稱是第一地下商場，結果後來建成後才發現，現實和想像天差地別，完全沒有流量和商業氛圍，才收了一年租金就荒置了，投入30萬元，回來3萬…
大量商鋪閒置
所以投商鋪的風險，完全不亞於股票和P2P，稍有不慎就會踩雷，想每年穩收10%以上的回報率？沒那麼簡單。「」
再來看看網上幾個投資失敗案例：
李女士：「2013年我們一百多戶業主在成都通匯置業開發的陽光保險大廈購買了商鋪，人均投入至少200萬以上，多數為200-400萬，最高者投入達700萬以上。大家的購房款都是東拼西湊，省吃儉用，或是老人的養老金，或是本打算買住房的資金，卻因為這筆投資現在還租房住，或準備供孩子讀書的學費，甚至是終其一生乃至幾代人的積蓄全部投入到這個商鋪里，並且絕大多數都是按揭的，給完首付後還要背負銀行十年的沉重還款及利息。」
當初開發商售房的承諾說：「本項目地處成都市的中心商業地段，建好後會與四川電影大廈連通，並且會請全球最好的物管和商業管理公司來管理，總房價還可以優惠20%來抵扣前三年的租金，租金還會以每年5%的漲幅遞增，商鋪本身還會不斷增值，三年五年十年後幾乎會增值翻番。」這樣的宣傳鋪天蓋地，讓全成都、全四川，甚至全國的人都信以為真，感覺不買就會錯過這世上絕好的投資，會後悔終生！在這樣強大的宣傳攻勢下，很多人不由自主地交了定金。到了簽合同的時候，在一個辦公室內，同時來了開發商、銀行、商管公司、物管公司、公證處的代表，讓我們在極短時間內簽下所有合同，根本就來不及看合同，本想翻一下看看，但總有人不斷催促我們趕緊簽，外面還有人排隊等起在，所以在不知情的情況下，我們就只管不斷簽字畫押，對合同內容一無所知。哪知這完全就是給自己簽下了一個賣身契！
終於在節衣縮食和期盼中度過了四年，以為熬到頭了，以為可以按之前的返點來還銀行貸款，餘下的錢還可以補貼家用。哪知這只是噩夢的開始，今年大家陸陸續續收到商管公司的函件，告訴我們的租金每戶只有幾百到一兩千不等！並且管理費要占大半！租金和投入的錢相比幾乎可以忽略不計，幾乎就是沒有租金！天啊，投資幾百萬的商鋪居然會是這個結果，賣又賣不掉，租又沒有多少租金，大家血本無歸，欲哭無淚。這些大財團就是這樣欺負我們弱小老百姓的嗎？？？大家投資商鋪要千萬小心啊，不要讓開發商賣了還幫著他們數錢。
類似的案例還不少，還有的開發商承諾售後包租，結果錢到手就不管了：
李先生在2013年項目開盤的時候，買了浙商城的一套商鋪，售後包租10年，前5年租金抵扣房款。投資回報率是前三年每年租金的7%；第4、5兩年是每年租金的9%；6—10年按實際租金9:1分成。
該商鋪面積41.13平方米，返租前總價381365元，前五年租金132690元沖抵房款，再減去折扣，合同總價239637元。後5年租金按45元/平方米計算，租金111051元；10年房產增值按年均5%計算，等於190682元。
可如今，在百度輸入這兩個項目出來最多的就是招租信息！當初投資了的業主一個個都在煎熬！
商鋪投資者所有的問題歸結起來只有一句話：人氣上來了沒有？人氣，就是現在所有人關心的首要問題。
如果你到肥東浙商城一定能看到，鞋城商鋪至今沒有運作到成功的境界，多數商鋪招牌還在，但門房緊鎖，室內無商品。而部分在營商鋪門庭冷落。
可見商鋪投資，處處都是坑，防不勝防。我自己是在這件事上吃了血淚的教訓，所以要是你們想來投資這塊，我不是不建議，但至少得先把自己打造成一個專業商鋪投資人，至少理論上要足夠精通，畢竟現在的商鋪一平米動輒三五萬上十萬，絕對不是一筆小投資了。
除此之外，還得無時無刻考慮好以下可能出現的四種風險：
商場經營沒多久，開發商發現壓根沒法兌現投資人的售後包租承諾，結果直接耍無賴說沒錢，你能拿他怎麼樣？逼急了乾脆直接跑路，找都找不到了。
要清楚，售後包租是有法律風險的，《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
千萬別買產權分散的商鋪，至少要買可以獨立管理的商鋪。商場要是運營很差，你的鋪子不僅賣不出去還租不出去。而小產權商鋪看起來成本低，其實投資的風險很大，產權分割出售後，就很難統一所有投資人的意願了，而且容易出現惡性競爭，最終淪落成小商品、小集市式的商場。
按照周邊的租金行情判斷，你現在買入的價格預計能給你帶來多少的回報率？如果年回報率不能超過6%，那麼你買商鋪圖什麼呢？
你在投資商鋪之前，首先你要大致判斷所處地段是不是好地段。好地段雖然不一定能賺錢，但差的地段大機率要賠錢。
What?你說是一個新建成的項目，自己也不清楚流量如何？那就算了吧，你還沒做好最基本的準備工作。
除了預判當下行情，還要預判未來的流量變化。比如政府要在不遠的C區規劃個大型商圈，取代B區的商業中心地位，你就得根據這些信息做一個重新的評估。
END
總的來說，買商鋪不比投資股票來的容易，絕對是個技術活。也許大家今天已經明白，淘寶其實是房地產。。。
在選址時眼光放長遠些，多了解該地區將來的發展情況。除了關注市政規劃外，還要注意該地區未來同業競爭的情況。
儘量不要做第一個吃螃蟹的人，要投就投已建成，正常運營一段時間的成熟商鋪，至少幾年之內的收益有保障，相對風險要低很多。