上一篇文章大嘴巴帶大家回顧了2019上半年重慶主城區土地市場，今天咱們就來聊聊房地產銷售市場。
首先咱們來看看主城區整體數據，2019年上半年累計供應1204萬方，同比下降23%，以二環項目放量為主；2019年上半年累計成交1630萬方，同比下降15%，成交建面均價10520元/㎡，由於政府雙向限價，導致價格偏穩，同比上漲3%，環比下跌0.4%。
限價是政府調控最有力手段，最後的調控閘口，目標是三年每年價格漲幅5%，上半年價格同比上漲3%，總體處於可控範圍。
上半年主要分為3個階段：
1-2月，傳統淡季，2018年四季度起市場持續冷淡；
3-4月，兩會未提嚴控信息，信貸利率鬆動，土地市場火熱，客戶入市積極性提高，市場超預期提前迎來小陽春，4月到達成交高峰，供銷雙漲；
5-6月，市場調整期後，迎來年中房企業績衝刺， 6月單月供應近357萬方，市場依然供不應求；住宅仍為支撐大頭，改善類物業上升。
然後我們來講講主城區九區誰賣的最好，巴南區、渝北區、沙坪壩區位居住宅市場成交體量TOP3，重慶由單一向北轉變為南、北、西三向發展，成交價格最高的區域為渝中區，最低為大渡口區。
我們再看看各業態產品的成交情況——剛需、剛改物業占比上漲，商辦物業市場投資轉冷，成交收縮。具體情況如下：
高層占比環比上漲，剛需仍為成交核心，西永、李家沱、蔡家、中央公園等熱點板塊主力支撐；
別墅、洋房占比環比持平，改善類產品目前走量相對困難；
商務市場新產品量少，庫存去化為主，成交占比下滑，商業市場小幅波動，去化速度平穩。
接下來，我們主要看看高層和洋房的成交價格分段。
高層產品：總價段持續攀升，低價產品空間收窄，80-120萬為主力，大平層市場空間走高。
60萬以下產品份額持續壓縮，占比僅5%，主力分布在雙碑、陶家等二環區域；
80-120萬為市場主力，占比47%，近郊及二環熱點板塊（李家沱、西永、跳蹬、蔡家等）主力成交；
200萬以上產品占比8%，占比上漲2個百分點，以渝中區及北濱路為首的城市核心大平層項目支撐。
洋房產品：120-180萬舒適型洋房占主力，總價段上移。
100萬以下產品占比僅8%，同比下降7%，逐步退化市場，以李家沱、白市驛等組團支撐走量；
120-180萬產品份額大幅上漲，占比為57%，同比上浮10%，二環品牌房企項目舒適型洋房集中推售，以蔡家、茶園、西永等熱點組團為主力成交。
好了，最後大嘴巴要來預測下半年主城區下半年市場（僅供參考哦）。大嘴巴認為：
國內經濟下行壓力較大，與米國的毛衣站未停止，房地產融資收緊，客戶信心降低，房地產中期庫存去化速度放緩，房地產市場下行周期將持續；
房地產在重慶的支柱性行業地位不會變，下半年主要也主要以穩為主，政府的調控不會松，雙向限價政策持續，價格橫盤波動，確保2019年漲幅控制在5%以內；
目前來看重慶改善房的更換周期已經接近尾聲，下半年成交繼續以高層為主，改善成交持續低迷，特別是上半年高價拿地下半年入市的項目將面臨比較嚴峻的考驗；
價格方面，大嘴巴認為下半年各項目高層以走量為主，總價不會有太大的起伏，南區120萬，北區150萬以內；而對於改善產品，總價高去化慢，房企迫於融資收緊但又必須快速回流資金的原因，價格會比上半年有一定的降幅，南區150萬，北區200萬以內；
二手房市場，某家二手房上架量已達10萬套，位列全國前列，特別是近兩月上架房屋數量暴漲，大量投資客拋售的二手房入市將對新房市場造成一定的影響，但對業主是好事，選擇面更廣，還未買房的夥伴不妨看看二手房，說不定能淘到好貨。
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