今天純乾貨。照例，九問九答，刀刀見血。
以下內容全部遴選自知識星球：大宛樓市研習社。
一、匿名用戶提問： 叫獸，我在外地，父母在老家，想換一套房子，品質比較好的，他們看中了恆大帝景的品質，但是目前那個地方太遠了，生活不便，另外房價也比較高，實在囊中羞澀，想勉力而為又怕南陽房價崩盤……想請教一下，如果現在買，這個房子是否有升值的空間？大概多久周圍才能配套成熟？
答：帝景位置不錯，長遠看有潛力。不過坦白說這會入手的話，短期內升值空間不大，配套落地需要更長時間，生活便利性不足。
主要原因還是南陽新城區發展太慢，政府傾注資金力度不夠，從規劃到成形遙遙無期。不說別的，一個三館一院就蓋了多少年？新一高又說了多少年？ 目前來說，恆大帝景片區居住成熟度不足，基本是孤盤。買了雖然不虧，但是需要耐心等。
二、匿名用戶提問： 認籌了碧桂園新都薈，想請息哥普及一下這個盤的知識，據銷售透露消息說認籌火爆，我想定的四室戶型樓層最好找關係，可是打聽了一圈都不認識碧桂園的人，我該怎樣做才能拿的到房子？
答：市中心的盤，有證的新盤，有一定品牌的，開一棟少一棟。不管業主後期怎麼維權，碧桂園至少能按期交房，不至於讓你那麼狼狽不堪。碧桂園的開盤價，定位1萬左右是合理的，下半年泡沫太大，經濟下行壓力更大，就南陽來說，地方債問題很嚴峻，房價上行空間不大。所以，碧桂園考慮風險，一定會理性定價，儘早清盤，不會猶豫。
至於碧桂園能不能搶到，這個我也給不了你答案。按照規律，小戶型最搶手，你看的四室，只要早認籌，還是很有機會搶到吧。
切記，即使開盤當天清盤了，一般開發商手裡還會預留幾套，沒搶到，第一時間找置業顧問或者經理。提高首付比例，全款，買車位，可以增加你選到房的權重。任何系統，都是有後門的嘛。
三、匿名用戶提問： 叫瘦你好，城區老小舊以後方向在哪？想入手一套一樓帶院的，有證8000一平，目前父母居住，以後不知道方向在哪，是否會砸手裡？
答：城區老破小不是主流方向，城市更新，居住品質升級，最終會使這一類房產身價逐漸滑落。不過南陽城市發展速度緩慢，這個過程或許需要很久，十年內問題不大。但早晚要考慮出手的事情。
四、提問：教授，考慮在港區投資一個房子，之前去轉了轉，北港大部分房價大概在10500左右，但是樓盤很多，開發速度也很快，就是感覺房子供給量很多，不知道未來還能不能升值，南港那邊也去看了看，感覺和昌盛世城邦環境和區位還不錯，價位在9500左右，感覺高了點，還有一個瀚海航城，據說目前屬於尉氏的地，正在辦更土地歸屬地手續，離高鐵南站比較近，價位8000左右，目前難以取捨，請教授幫忙指點一下。
答：你的感覺是對的。目前鄭州的實際情況有兩個，天量供應土地，天量供應樓盤。2019年鄭州剛剛公布的供地計劃中，國有建設用地的總規模約為43836畝。其中，住宅用地占比超過52.8%，為23137畝，商品住宅計劃供應約為21393畝。什麼概念？幾千萬平方米的供應量，還不包括之前的市場庫存！有人要說鄭州房價未來兩年要暴漲，我覺得是個笑話。
剛需這會買鄭州，合適。因為是橫盤期，可以挑。投資這會買鄭州，也可以，但是，這是真正意義的投資，不是投機。不可能投機。短期內鄭州房價暴漲，翻番的可能性已經不大了。三年時間，2016到2019，證明一件事，政府想控制房價，是完全可以的。之前的投資邏輯已不符合當下現實。投資鄭州，就是長期資產配置，資產保值。其他別多想。從這個角度看，買港區甚至要比買三環內更合適。具體邏輯不展開了。著眼長遠的話，南港其實也能買。
五、提問： 教授，南陽302整治，那些目前還沒手續的入手一套，然後等手續齊全了賣掉，豈不是能大賺一筆？這個思路咋樣
答：第一，收益伴隨著風險。所選擇的項目手續能否順利辦完，房本能否到手，是個疑問。第二，即使後期手續能辦完，能轉正。但別忘了提前入手需要全款，投入資金成本太高。需要斟酌。第三，這種問題樓盤，指望他拿了證就暴漲的可能性不大。比如濱江名郡，桂花城之類，居住品質本來就很一般，有了證，當然會漲，但幅度有限。
再比如某前地王，這會其實還在自救中，但全款價格已經九千多，交房之後能漲到多少呢？跟對面的新地王看齊？恐怕沒戲。當然了，如果有可靠內部信息的，也不是完全不可以操作。操作好了一定是有空間的。前提是信息可靠，規避風險，目前還是價格窪地的樓盤。
總體來說，整個樓市整治到最後，無證樓盤全部下證之後，對市場價格其實是一種抑制作用。大家都有證了，稀缺性就不存在了。那些品質一般物業一般的小區，還是賣不上價。
六、提問： 你好，我是新野人，遠嫁舞鋼，對南陽不是很熟悉，想在南陽買一套房，一來投資二來將來可能回南陽居住，昨晚一口氣拜讀完教授的問答 ，請問龍升苑，水韻綠城，東正頤和府這三個的優缺點怎樣，哪一款更適合我？
答：三個樓盤，三個階梯。頤和府位於市中心白河旁，目標客戶是改善型人群，產品和區位都比較稀缺，價格也高，目前是尾盤狀態，高層一萬三左右。面積段較大，純投資不建議。
水韻綠城位於白河南經十路板塊，離主城區距離不近，周邊目前配套不全，但開發商相對靠譜，綜合素質不低，門前是第三完全學校，適合地緣性剛需客戶。價格大概八千左右，自住可以，也有一定投資價值。
龍升苑位於大西郊，城市邊緣，目前相對偏遠，周邊樓盤不多，定位純剛需盤，價格預計六千左右。適合西區地緣性客戶或西三縣來宛人群，性價比較高。
除此之外，還有金科集美晴洲可以考慮，整體介於頤和府和水韻之間。價格一萬左右。 自住兼投資建議優先考慮金科和水韻。
七、匿名用戶提問： 教授，南陽一個月出倆地王，會不會逼著南陽人都去鄭州買房子？
答：不會。該去鄭州置業的早就去了，沒能力去的，依然去不了。對於大部分純剛需來說，即便鄭州房價跟南陽一樣，甚至更便宜，也不會買到鄭州。因為大多人的生活圈和工作圈依然在南陽。
置業鄭州只對投資者有意義，作為資產配置買鄭州沒問題。南陽土著剛需買鄭州就是一個偽命題。 至於地王，只是南陽樓市疲軟期的一劑雞血，不可能帶動市場持續瘋狂，房價整體不會大漲，尤其下半年剛需盤集中入市較多，供需關係日趨合理。不必慌張。
八、提問： 教授，我們有買房需求，想問您幾個問題：1、我是否可以稍等半年一年再買，因為覺得現在房價不明朗，遍地爛尾整治得見些成效後，是不是房價會緩和一些。2、如果要買，我最近看了一高附近聯通院內一個房子，2000年的，保養不錯，130平，100萬。像這樣的老房子，買的話能像中介說的那樣享受百分三十貸款嗎？有購買價值嗎？10年後如果想置換，還能不能賣出去？ 3、濱河花園已經下證的房子能否買？經濟適用房的品質是不是差一些呢？ 4、位置好，價格低的小產權能買嗎？
答：1、從下半年開始南陽房價會進入一段時間的橫盤期，虛火會下降，可以適當觀望，但不要指望明顯的降價。2，有房本的二手房首付比例要根據銀行對房子的估值而定，三成有可能，但二手的各種費用加起來不菲。十年後老房子價值支撐和流動性都會變差，毋庸置疑。3，經濟不允許的情況下，有證的經適房也能買，剛需自住要求不高就可以。 4，小產權堅決不買。
九、提問： 叫獸，最近想在鄭州投資一套房子，但是對鄭州這邊情況不熟悉，有什麼好的地區和樓盤介紹嗎？
答：鄭州房地產市場太大，幾十個片區，上千個樓盤，說具體推薦哪個盤真不好推薦。總體上鄭州房產投資已進入價值投資階段，投機性的快進快出沒有可能，只能做長線，資產配置。
不考慮近期自住的話，純投資建議買新區，買政策傾斜力度大的新區。按優先級，第一檔次建議航空港區，鄭東白沙片區，常西湖片區，其次為三環四環中間地帶，再次為綠博，南龍湖等。
鄭州跟南陽不一樣，目前市場被政策捆綁嚴重，流動性差。買鄭州就要做好長期持有準備。