今年以來，從3月份開啟的「小陽春」行情，一直表現不錯。4月19日，樓市調控迎來一個全新的節點，隨著住建部點名6個在一季度房價波動較大的城市之後，樓市風向迅速轉變。據媒體統計，今年的4月、5月、6月，我國的房地產相關調控分別為60多次、41次以及46次。
進入7月之後，陸續有大連限漲令、蘇州限購加碼、洛陽重申限價、開封限售取消一日游、合肥對失信房企暫停供地、預售、網簽等等超過40次的調控。放鬆的信號寥寥無幾，收緊成為主旋律。哈爾濱房地產市場會否受到整體預期影響？房價能不能穩漲依舊？二手房市場是否已恢復元氣？
1、土地市場
7月份哈爾濱土拍市場成交熱情退減不少，僅有松北四環外高新區兩宗商業商務（總部用地）成功摘牌入市，地塊位於泰豪熙江悅·悅庭周邊，競得方皆為本土房企，為黑龍江笑峰置業和哈爾濱社谷置業，兩房企皆為底價拿地，成交樓麵價分別為1294.52元/㎡和1317.9元/㎡。
8月份哈爾濱招拍掛市場無疑是江南老城區主場，共有7宗地集中入市，其中包括4宗涉住用地，3宗商業商務用地。出讓地塊面積合計12.66萬平方米，出讓金額合計11.09億。其中樓麵價最高的是No.2019HTS008地塊，性質為商業兼容商務用地，位於松北大道以西、北岸明珠小區以東以北以南，觀江區位再加上松北大道和濱水大道交匯處的絕佳區位，讓地塊價值陡升，樓麵價高達5504.59元/㎡。
居住地塊中，樓麵價最高的是位於道里區地工街的No.2019HT010地塊，面積22000.2平方米，起始樓麵價3714.31元/㎡。地塊距離哈爾濱站僅500米左右，屬於名副其實的「城市正中心區域」。地塊臨城中心主幹道海城街，以東為哈爾濱站，以西為成熟的居住社區包括新陽社區、安靜小區、地德里小區。
出讓地塊位置示意圖
本月道里區核心城區連掛出兩宗商住地，道外區太平東西街與南直路交口再推兩宗涉住用地。四宗地皆位於二環附近及二環以內，樓麵價均「破三」，尤其是城市主幹道和醇熟生活配套的加持下，四宗地均有較大可能高溢價成交。老城區棚戶改造、舊小區翻新、新出地塊規劃在下半年陸續提速，主城區的居住價值依然不容質疑，我們靜待8月土拍好戲上演。
2、新房市場
8月初11個新盤完成調價 最高漲1500元/㎡
8月份哈爾濱新盤再有調價動作，本月11個上調房價的樓盤中有4盤幅度在1000元/㎡以上，最高的是純新盤龍創·新世紀項目，調價幅度1500元/㎡，該樓盤所售住宅產品以商住公寓為主，且項目周邊二手住宅均價在11000元/平米左右，雖有大幅調價但在龍塔區域作為新房項目其產品仍具稀缺性。
另外道里區的網紅盤招商貝肯山和宏潤·翠湖天地，又有1000元/㎡的大幅調價動作。招商貝肯山產品線豐富，包括公寓、高層、洋房和商服，此次調價的是洋房產品，均價已高達21000元/㎡；宏潤·翠湖天地五期高層參考均價18000元/平方米，主推150/180平方米的大戶型，是道里片區較具代表性的終極改善項目。
再看炙手可熱的松北區，月初有兩盤調價，分別為大正臻園和富力城二期。大正臻園占據城市主幹道旁的優勢區位，高層、洋房戶型建面140-190㎡，主要面向改善客群。松浦片區無論是新房還是二手房，在片區對俄貿易商務中心開發起步的熱潮下，調價幅度明顯，富力城2期是片區位數不多的在售項目之一，目前高層調價1000元/㎡，建面87-154㎡。
9盤本月集中入市 大牌房企一馬當先
根據諸葛找房不完全統計，8月哈爾濱市預計有9個新上項目，入市量雖較7月有所減少，但大牌房企居多。其中有6個純新盤將入市，諸如華潤置地·萬象府、華潤置地·崑崙御及融創·御湖宸院，都為大牌房企旗下項目，一直以來備受關注。此次將推出的新盤多為大戶型高層，如磐石·金江悅、匯龍瀾灣九里等。
8月首個周末，樓盤營銷活動偏少，僅有道里區萬科·濱江大都會一盤在上周末舉辦了營銷中心、樣板示範間開放儀式，該項目規劃6棟高層，1#為觀江平層，2#、3#、4#為建面44-53㎡臨江LOFT，5#、6#為建面41-50㎡公寓，總戶數1892戶，目前該項目暫未公布價格。
3、二手房市場
哈爾濱二手房掛牌價連漲9周 市場暖意已現
據諸葛找房數據研究中心監測，截至2019年8月4日，哈爾濱市二手房掛牌均價10032元/㎡，與上周10017元/㎡的均價相比，環漲0.15%（上期漲幅為0.13%），漲幅較上期略有抬升。從全市掛牌均價走勢圖可以看出，近2個月哈爾濱二手房價格呈連漲趨勢，且已完成了9周連漲，市場平穩回溫且整體向好。本期二手房掛牌均價結束了延續5周漲幅縮小的態勢，漲幅開始擴大，掛牌價仍然持續高企。
進入第三季度以來，哈爾濱優化營商環境，促進高校生畢業留省就業，老城區改造加速，新區政策利好一再加碼，使得哈爾濱無論是在市容市貌還是在創業可行性、營商積極性、招商引資力度方面，都表現出了向好的一面。站在新一輪東北振興政策支持的風口之上，人們對哈市發展前景和地產價值更加堅定，省內非省會城市來哈定居的熱情看漲。
哈市二手房市場目前呈現量價齊漲的上升勢頭，可以反映市場心態正在做出積極性轉變，但離「市場火熱」「成交明顯升溫」還有一定距離。在新房分流、業主估值持續穩定向好的拉鋸戰中，二手房掛牌價格和掛牌量持續平穩向上。
從掛牌價和掛牌量表現來看，自5月初開始哈市持續維持著量價齊升的市場回溫態勢，並且在持續了一段時間的「有價無市」局面後，在價格抬升的看漲預期下，下半年二手房市場的成交開始顯露出暖意。上周哈爾濱二手房掛牌量396814套，周環漲0.76%（上期漲幅0.66%），漲勢略有擴大
從哈市的新房市場現狀來看，樓盤陸續開盤，未開盤樓盤預熱活動頻繁，接下來新房市場很大可能是持續升溫，開發商會以多重優惠政策吸引購房者。本期二手房價雖然保持在萬元以上，但漲幅繼續縮緊，再加上預計面市新盤的強大競爭力，所以下半年除了學區、熱門商圈附近二手房仍有較大吸引力外，整體二手房市場行情仍會接受較大考驗。
松北、呼蘭繼續領漲 道里止跌微漲
本期部分城區二手房掛牌價漲跌較上期比變化稍小。首先，掛牌總量偏少的阿城和平房，本期持續了較大跌幅。阿城掛牌均價5626元/㎡，周環跌0.55%（上期跌0.64%）。平房區掛牌均價7565元/㎡，周環跌0.57%（上期跌0.28%），跌勢還在擴大。平房區域雖有地鐵加持，但購房者仍以本區市民為主，購買力並不充足，再加上綠地、碧桂園等新房樓盤分流，二手房成交周期愈發拉長。
上周老城區道里掛牌均價出現了罕見跌勢，幅度為0.06%，這是道里區進入下半年以來，二手房掛牌價格首次出現跌勢，跌幅不大，最新房價較上期每平米僅降低7元，本期道里開始補漲，漲幅微小為0.03%。道里區二手房出現波動，且難出現大幅漲勢，一部分是該區域房價整體偏高，且改善類中大戶型流動性差，在降價成交成主流的趨勢下，道里二手房價格再漲的空間極小，另一方面道里區下半年新房供應開閘，且有萬科·濱江大都會等較多公寓、loft產品供給，分流了部分剛需和投資客群。
上期漲幅最大的是松北區，本期漲幅為0.26%（上期漲幅0.52%），幅度稍有收窄，依然以穩漲為主。松北區近來被持續看好，無論是政策傾斜，還是周邊設施不斷完善，都使得二手房的價格不斷上漲，且松北二手房將在需求量猛增的今年，正式迎來成熟的發展階段。呼蘭區也因整體價格低洼的優勢，被不少投資人群和剛需長期看好，最新掛牌均價6803元/㎡，周環漲0.29%（上期漲0.28%）。
其它三個主城區南崗、道外和香坊持續微漲，南崗區漲幅稍有擴大，為0.15%（上期的0.03%漲幅）。
掛牌量持續攀升 漲幅回升至0.76%
截止8月4日，哈爾濱二手房總掛牌量為396814套，與上期393816套相比，漲幅0.76%（上期漲幅0.66%），掛牌量伴隨掛牌價持續13周小幅回溫，本期漲幅較上周有所回升，可以看出在哈爾濱經濟形勢和生活環境逐步改善的當下，業主入市和換房的積極性在回歸。
研究掛牌量前三位的城區掛牌量漲跌變化，可以看出南崗憑藉著108276套房源繼續保持著掛牌量各區榜上第一位，漲幅為0.83%（上期漲幅0.74%）；道里區緊隨其後，共有89458 套掛牌房源，漲幅為0.81%(上期漲幅0.54%)；香坊區掛牌量在各城區中排名第三位，為74395套，漲幅位0.66%（上期漲幅1.40%），南崗區與道里區的掛牌量漲幅較上期有所抬升，香坊區的掛盤量漲幅較上期縮減明顯。
掛牌量較低的松北與呼蘭，掛盤數量分別為23735套、33044套。其中，松北區的漲幅為0.90%（上期漲幅2.96%），漲幅有所收緊，但松北掛牌量漲勢已連續八周排名首位。
哈西、群力、群會展商圈降價房源量較多
哈市熱門商圈降價房源量與上周相比有明顯縮減。本期降價房源量最多的商圈是哈西，降價房源量有155套（上期243套），排在第二位的是道里區的群里新區，有132套（上期174套）降價房，其次南崗區的會展商圈為116套（上期174套）。降價房源量整體較上周有所減少，可能與最近新房入市有關，賣家尚且在觀望市場，雖有漲價預期，但需求長期疲軟且成交周期長，業主大規模調價的動力不足。目前仍處於買方市場，降價求成交依然是主流。
漲價房源量也存在一定變動，降價房源數量較上期有大幅收減。漲價房最多商圈的是哈西109套（上期109套）、大學城46套（上期64套）、群里新區34套（上期50套），這也是降價房源量最多的三個商圈。近來全國樓市政策變動較多，哈爾濱樓市新房入市密集期到來，在這個節點上許多賣家未採取行動，觀望市場。
商圈掛牌房源量的多少一方面能顯現出商圈的居住熱度和密度，另一方面可反映周邊居民的置換需求規模。諸葛找房掛牌量TOP10商圈排名中，前三位實力雄厚的商圈市場活躍度較為穩定，分別為哈西（28747套，環漲0.81%）、群力新區（22497套，環漲1.14%）和大學城（18449，環漲0.42%），三個商圈的掛牌房源量漲幅都較上期都有明顯漲勢，業主入市積極性增強。
道里恆祥城二期出現26套降價房
從小區降價房數量統計情況來看，恆祥城二期、中北春城1期、泰富長安城為前三，數量分別是26、25、23套。本期熱門降價小區推出的降價房源量與上期相比，有將近半數的收減，業主主動降價動作放慢，多數選擇觀望，一部分由於二手房價格持續穩漲，市場預期趨於樂觀，另一部分是觀望後市，市場已嗅到需求面轉暖的氣息，選擇按兵不動。
觀察排名前20的小區可以看出，降價較為明顯的依然是南崗、香坊、道里等老城區，降價房出現較多的前兩名小區，掛牌均價都在13000元/㎡以上。道外的泰富長安城和呼蘭的濱才城是降價房源量排名前五的「常客」。對於急著出手的業主來說，主動降價是釋放出了有議價空間的信號，買方可重點關注。
小結
哈爾濱二手房市場回溫的趨勢，與全國樓市是逆向而行的。58同城、安居客發布2019年7月《國民安居指數報告》，7月全國找房熱度環比持續下降，降幅11.9%，一二線城市找房熱度相對穩定，三四線城市找房熱度環比降幅達26.7%。
目前，整體經濟環境、房地產融資環境、需求側調控力度是影響樓市基本面的主要因素。整體經濟環境的不確定性會對房地產形成全局性影響，而房地產融資環境則直接對房企的形成明顯影響，需求側的調控不放鬆的趨勢下，下半年樓市出現過熱的機率會明顯較小。哈爾濱新房市場和新房價格與全國步調保持一致，漲幅開始放緩，但下半年新房供應主要集中在群力、松北、香坊，且半數為改善房定位，房價依然堅挺。二手房會回溫多少，成交節奏會否加快，仍需後續觀察。