央企，中央管理企業，在關係國家安全和國民經濟命脈的主要行業和關鍵領域占據支配地位，是國民經濟的重要支柱。出身顯赫，能量龐大。
在央企眼中，揚州是一個什麼樣的城市？發展前景如何？央企看好揚州哪些區域？
今天，我拿到一份某央企對揚州的城市調研報告，61頁PPT，揭秘央企眼中的揚州是什麼樣？
（2018年的報告，本文節選其中部分內容；部分數據有些陳舊，不過不妨礙主題理解，對我們當下的市場分析、置業抉擇仍有指導意義）
1
揚州城市發展背景
揚州的經濟圈地位
揚州搶抓江蘇全省發展的戰略機遇，積極融入南京都市圈。順應以城市群為主體形態推進城市化的大趨勢，利用南京特大城市帶動作用，推進寧鎮揚一體化發展。
寧鎮揚同城化是江蘇省首個區域同城化發展規劃
寧鎮揚同城化範圍是南京、鎮江、揚州三市全域，面積1.7萬平方公里，範圍內有南京、鎮江、揚州3個地級市（17個市轄區），高郵、儀征、丹陽、揚中、句容5個縣級市、寶應1個縣。
揚州距離南京100km，車程不到兩個小時，動車50分鐘。
國家發布《長江三角洲城市群發展規劃》
根據規劃，國家把長三角城市位「一核五圈四帶」，其實一核為上海，五
大都市圈為南京、杭州、合肥、蘇錫常、寧波。其中南京都市圈包括南京、
鎮江、揚州三市。
寧鎮揚一體化對於揚州這個城市來說是大戰略、大機遇。
寧鎮揚大都市區總體空間格局
寧鎮揚一體化的背後是江蘇另一個「雄心」——揚子江城市群的建設。寧鎮揚一體化的加速事實上是江蘇區域發展的一個重要戰略。
在此前江蘇城市群的發展中，討論最多的是寧鎮揚泰城市群、蘇錫常通城市群與江蘇北部地區的徐淮鹽連宿城市群——這三大城市群，在經濟地理上共同構成江蘇發展的「黃金三角」關係。
江蘇省委書記李強在全省推動長江經濟帶發展工作座談會上指出，正在謀劃把長江沿江城市作為一個大的板塊，打造揚子江城市群，促進沿江地區發展能級的整體提升，使之成為未來江蘇幾個城市協同發展最主要的增長極。寧鎮揚正是揚子江城市群的一個重要組成部分。
寧鎮揚三座城市空間距離很近，而且高速路網發達，三城間的交通往來非常便捷。如果再加大力度推進軌道交通建設，就可以真正達成同城化的理想狀態。
揚州區位及對外交通格局
揚州，地處江蘇省中部，長江與京杭大運河交匯處，是首批國家歷史文化名城，是江蘇長江經濟帶重要組成部分，是南京都市圈重要城市和長三角城市群城市，國家重點工程南水北調東線水源地。
揚州市地處江蘇省中部，位於長江北岸、江淮平原南端。
揚州市，下轄邗江區、廣陵區、江都區3個市轄區和寶應1個縣，代管高郵市、儀征2個縣級市。全市共有62個鎮、4個鄉和17個街道
全市總面積6634平方公里，其中市轄區面積2310平方公里。全市總人口459萬，其中市轄區人口240萬人，市轄區非農業人口170萬。
樓市揚 州
揚州的對外交通主要有公路、鐵路、水運、航空等方式。「十三五」時期揚州交通將邁入高速和快速建設時代，推進連淮揚鎮高鐵及東部綜合交通樞紐、城市南部快速通道等重大基礎設施建設。
鐵路：揚州主要構建四橫兩縱一聯鐵路網，四橫為寧啟鐵路、北沿江高速鐵路、滬泰寧鐵路、三洋鐵路，兩縱為連淮揚鎮鐵路、揚馬城際鐵路，一聯為寧揚城際鐵路(寧揚高城際鐵路)。
高速公路：京滬高速公路、寧通高速公路、揚溧高速公路、啟揚高速
航空：揚州泰州國際機場、高郵機場
揚州城市規劃
揚州的城市性質定位為：國家歷史文化名城，具有傳統特色的風景旅遊城市。揚州的城市發展方向為「東西聚合、南拓北優」。
揚州的空間結構形態，以廖家溝、夾江、儀揚河等區域性水係為生態隔離廊道，合理劃分城市組團。
樓 市 揚 州
1、以文昌路公共中心軸、瘦西湖-古城-古運河文化軸、江都南北發展軸為紐帶聯繫各個分區，構成「兩廊三軸五區」的整體空間，形成綠水楔入、有機分隔的組團式城市形態;
「兩廊三軸五區」規劃示意圖
2、「東西聚合、南拓北優，構建「一帶一軸」城鎮體系」;形成「一帶四區」的歷史文化資源保護框架。
「一帶四區」歷史文化資源保護框架
地鐵規劃
揚州都市區軌道交通線網規劃了7條線路，其中5條主城軌道，2條都市區快軌線，線網總長約213公里，線網密度0.22公里/平方公里，其中主城軌道總長為151公里，線網密度0.36公里/平方公里。
概況及進程
《揚州市城市軌道交通線網規劃》範圍為揚州市中心城區，也就是揚溧高速、啟揚高速、京滬高速、長江及夾江圍合的範圍，總面積640平方公里，考慮到軌道交通建設的長期性與系統性，規劃將「一體兩翼」都市區作為研究範圍。
規劃年限分兩段
遠期為2020年，遠景為2030年及以後。中心城區線網重點面向遠期和遠景，都市區整體線網方案的架構重點面向遠景。
未來建設1號線、2號線和5號線這3條軌道線納入先期建設初步規劃，這3條遠期中心城區軌道交通線路，線網總長92km，線網密度0.22公里/平方公里。具體開建時間及建成時間暫未明確。
揚州十三五工作目標：
加快《揚州市城市軌道交通建設規劃（2016-2022）》報批工作，力爭開工建設揚州城市軌道交通1號線，推進2號線一期工程、5號線一期工程前期工作。
1號線：蔡家橋站—江都火車站，貫穿東西向客流走廊，聯繫火車站、老城區、江都區，接入江都火車站，長度約3lkm。
2號線：城北物流園站——新城鎮，聯繫城北、廣陵產業園、臨港以及南部副中心等城市主要節點，長度約41km；
5號線：蔣王站——竹西公園，聯繫城北、老城休閒娛樂中心、湯汪一文峰和汊河等主要節點，長度約20km。
揚州城市職能
揚州城市的主要職能是具有傳統特色的風景旅遊城市，以電子、裝備製造、新材料、新能源為主的先進位造業基地，以人文、生態、精緻、宜居為特色的古代文化與現代文明交相輝映的名城。
2
揚州城市宏觀經濟
人均GDP與房地產發展關係：房地產市場由平穩發展期向理論減緩發展期逐步過渡。
（樓市揚州備註：2017年揚州市GDP為5064.92億元；2018年揚州GDP為5466.17億元；2018年揚州人均GDP超12萬元。）
本圖非報告原文，由樓市揚州添加；圖片來源見水印
固定資產及開發投資：揚州GDP總量及人均GDP在江蘇省13個地級市中處於中等水平。
本圖非報告原文，由樓市揚州添加；圖片來源見水印
固定資產及開發投資
（截至2018年初）揚州房地產投資占固定資產投資比重較低，整體經濟對房地產依賴度不高。
（樓市揚州備註：2017年，揚州全市完成固定資產投資3690.09億元，其中房地產投資443.58億元。）
產業結構
揚州產業結構中第二產業占了較大的比重，隨著未來固定資產向第三產業傾斜，第三產業在經濟結構中的比重將逐步提升，這也在近年的產業占比趨勢中可以得到印證。
樓 市 揚 州
1、揚州以第二產業為支柱產業門類的特徵相當明顯；
2、揚州仍以第二產業為主，處於第二產業為主向第三產業為主轉變的過渡時期；
3、2016年，二產占比已低於5成，揚州未來投資方向將向第三產業傾斜，其比重將逐步提升；
4、揚州近幾年大力發展第三產業，第三產業比重在逐年加大，這也標誌著金融保險、房地產和教育等第三產業在揚州將呈現較快增長。
居民收入
揚州市人均可支配收入基本呈逐年上漲趨勢，城鎮、農村居民人均可支配收入總體平穩增長；居民購買能力增強，消費潛力較大。
人口情況
揚州整體人口較為穩定，市區人口230萬+，城市人口的提升依靠揚州整體城鎮化的發展。
揚州的城市外向性不強，對周圍區域輻射力有限，人口處於緩慢增長階段。
本圖非報告原文，由樓市揚州添加；圖片來源見水印
小結
經濟指標
揚州GDP總量及人均GDP近年穩固增長，房地產市場向減緩發展期逐步過渡 。
產業狀況
揚州以第二產業為支柱產業的特徵明顯；投資方向已向三產傾斜，其比重將逐步提升。
房地產投資
揚州房地產投資占固定資產投資比重較低，整體經濟對房地產依賴度不高。
人口& 收入
揚州的城市外向性不強，人口處於緩慢增長階段；人均可支配收入平穩增長，居民購買能力顯著增強，消費潛力較大。
樓 市 揚 州
3
揚州房地產市場
揚州在全國市場占位
與其他城市相比，揚州城市的能級決定了城市整體房地產市場容量相對有限。
樓 市 揚 州
揚州房地產投資前景分析
（樓市揚州備註：2017年-2019年揚州及全國房地產市場變化較大，原報告中該部分論點具有時效性，需結合當下實際謹慎看待）
與揚州的經濟地位相比，受限於三線城市的城市地位以及城市本身的容量問題，在2014年至2017年中國城市投資前景排行榜中名次相對靠後。
黑河—騰衝沿線東南方36%的國土，居住著94%的人口，集中了發展前景2強城市，「孔雀東南飛」是中國區域經濟、房地產開發的客觀現象，受到了地理環境因素的重大影響；沿海、沿江T字型發展軸線是中國對外開放的中心，也是中國經濟發展的黃金軸線，更是中國房地產發展的生命線。
城市進入可行性初步結論
揚州自身區位條件具有相當的優勢，隨著揚州市城市建設步伐的加快,近年來揚州的房地產業也獲得到了迅猛發展，但位處蘇中地區，發展驅動力及政策傾斜性始終不及蘇南城市，市場關注度略顯不足；
其經濟體量在江蘇這樣一個經濟強省內也頗具競爭力，人口基數支撐充足，購買力提升空間較大，城市可拓展潛力總體看好。
2016年10月，二線城市限購政策陸續出台後。開發商轉戰優質三線城市，揚州地價出現明顯上漲，美的、中梁、紅豆等房企相繼進入揚州。
在全國房地產開發十強企業中，目前已有萬科、綠地、華潤、恆大、金地、中海等房企進駐，融創、碧桂園2017年初進駐，建設項目主要分布於主城的邗江區。
揚州房地產市場品牌房企入駐率高，並且逐漸在市場形成口碑，品牌效應逐年提升。
東區：
隨著江廣融合地帶的發展、高鐵站的動工，東區發展潛力空間比較大。
樓 市 揚 州
西區：
西區一直是購房者熱衷的區域，雖然沒有老城區商業繁華，但大大小小的商業足以滿足居民的生活需求。加之未來地鐵的規劃，發展空間大。
南區：
南區主要屬於經濟開發區，品牌開發商的進駐和樓盤多樣性為南區發展打下基礎，工業區大量的外地員工有置業安家的需求。
樓 市 揚 州
北區：
北區有瘦西湖及蜀岡風景區，環境優美，天然的養生之地。北區主打生態旅遊，商業不是很多，但東北區有北區大潤發，西北區有萬科自帶的大型商業，彌補了一部分空缺；瘦西湖隧道的開通讓北區出行的居民便利很多。
揚州六個板塊分布在以老城區板塊為核心、向周邊西北放射性擴散布局，房價分布也以這兩個區為最高位向外圍遞進式消弱。
板塊橫向對比分析
老城區：城市核心區，土地稀缺，房源稀少，配套齊全，住宅均價是各區中最高的。
東區：距離主城區最近的一塊區域，地理人文條件優越，廣陵新城的開發帶動了區域內商業配套的發展，主要以京杭之心一片為主，住宅供需旺盛。
西區：房產開發熱點區，區域內京華城商圈輻射，汽車站、火車站等交通便利，同時未來有地鐵規劃，區域內多個樓盤雲集，是目前揚州市較為優質的板塊，成交均價僅次於老城區。
南區：距離主城區較遠，是揚州面向西南的門戶區域，由於寧鎮揚發展的契合點，區域內產業經濟做為支撐，區域潛在土地供應量較多，該區域目前發展還在進行中，房價較其他區域較低。
北區：區域西鄰瘦西湖風景區，區域內環境優美，是天然的養生之地，主打生態旅遊，商業配套較少，區域住宅多以別墅洋房為主。
在綜合了市場需求量、成交活躍度及規劃發展潛力三方面的綜合考量評測之後，東區和西區這兩個板塊應值得重點探究。
重點板塊研究——東區
樓 市 揚 州
東區土地市場相對活躍。土地市場作為房地產一級開發階段，是今後二級土地轉讓、三級房屋買賣市場的基礎，因此板塊未來可持續性無礙。
東區的置業特點多傾向於120平以下的首置首改，改善型產品在160平以內均有較明顯的成交優勢；2015年後，總價段有向高區轉移的趨勢。
東區是距離主城最近的區域，揚州市行政中心，且自然資源較好。
機會點分析：板塊內優勢區位的高端項目數量不多，而這類項目的去化流速尚可，證明板塊在接納周邊兩個高端外溢需求同時，自身也具備相當的溢價能力。好地段、高溢價能力產品具備成交優勢。
（廣陵新城實景；圖片非報告原文，由樓市揚州添加）
小結：
樓 市 揚 州
板塊發展可持續性：東區板塊土地成交相對活躍，未來項目上市量充足，隨著江廣融合地帶的發展、高鐵站的建設，東區發展潛力空間比較大。
價格提升空間：板塊具有較為優勢地理條件，隨著廣陵新城的建設，將會為區域內引入一定客群。
產品價值提升空間：剛需面積段產品還是具有較為明顯的優勢，但總價耐受程度正在向高區轉移。
重點板塊研究——西區
西區一直以來都是揚州熱點板塊。商業配套成熟，居住氛圍好是板塊的的優勢所在，但未來發展可持續性較東區板塊較弱。
西區樓市供求旺盛，以剛需、剛改為主，相對來說，無論是面積段還是總價段的產品市場接受度都更高。
西區發展成熟、配套豐富，是最受購房者追捧的區域，現有商業足以滿足居民的生活需求，加之未來地鐵的規劃，發展空間大。
機會點分析：板塊內項目較多，且產品較為成熟，區域發展目前趨於完善，產品面集結在100-140平首次改善產品，產品價格接受度較高，在此立項的優勢即是利於塑造品牌及打造品質項目。
（西區明月湖實景；圖片非報告原文，由樓市揚州添加）
小結：
板塊發展可持續性：西區目前開發完善，配套齊全，但土地供求量不多，未來發展可持續性不足。（樓市揚州備註：這一段指的是明月湖周邊的傳統西區，目前西區北拓，西區概念擴容，整體發展格局已經生變）
價格提升空間：板塊項目的流速同比周邊區域有明顯優勢，完善的配套建設使得區域為目前全市的置業首選區域，板塊內需求量依舊存在，因此價格提升空間相對較大。
產品價值提升空間：改善面積段及中高價段的產品銷售情況較好，未來地鐵建設將進一步提升區域價值，從板塊成交總價的分布來看，中高端產品不乏購買力，而板塊特徵決定產品沒有必要再向小面積剛需產品延伸。
未來競爭性分析：西區一直是購房者熱衷的區域，雖然沒有老城區商業繁華，但大大小小的商業足以滿足居民的生活需求。目前區域內在售項目待上市的未開發量較多，競爭多來自板塊內品質樓盤之間的較量。