最近的杭州土地市場有點猛！
比如，昨天成交的大江東核心宅地，尚未開拍，就已進入自持比拼。沒想到，這股熱度延續到了今天。
主城區兩宗宅地開拍，一宗溢價率接近封頂，另一宗表現遠超預期。
接近封頂的，為三墩北宅地。20輪叫價後，被錢江房地產以近15.5億的價格拿下，溢價率29.2%。
這是三墩北時隔兩年再次推出宅地，意外的是，新房售價一分沒漲，仍停留在28100元/㎡的基準線。加上起價不高，尚未進入正式開拍環節，已有19輪報價，彼時溢價率25.8%。
11分鐘後，錢江房地產加價4000萬，一舉拿下，接近封頂，摺合樓麵價15018元/㎡。
相比三墩北，限價上漲2千的東新宅地原本不被看好，但表現出奇的好。
儘管每次加價幅度都只有一千萬，顯得開發商十分謹慎，但競價輪次高達41輪。最終由綠城以總價269729萬元競得，摺合樓麵價28275元/㎡，溢價17.41%。
4個月前，西房在500米外拿下的東新宅地，溢價率不過3%。
為什麼東新再次推地，熱度明顯上升？一是地塊條件更好，離鐵路、高架相對較遠；二是位置更核心，距新天地不到1公里，到最近的地鐵站也只有約600米。
加上年末行情回暖，房企資金寬裕，拿地熱情自然要比以往高漲。
值得注意的是，本次拿地的錢江和綠城，均是杭州本土房企。可能誰也沒有想到，最看好2020年的，會是他們吧！
三墩北：29.2%接近封頂
地塊位置：東至良墩路，南至旺君國際，西至吳家坪路，北至周家坪路
規劃指標：出讓面積36856㎡，容積率2.8，可建面積103196.8㎡。起價119977萬元，上限總價154977萬元，摺合樓面起價和封頂價，分別為11626元/㎡和15018元/㎡。
相關要求：配建公租房不少於16533.58㎡，限高80米。
新房限價：毛坯銷售均價不高於25100元/㎡，且毛坯最高單價不高於17610元/㎡。裝修價格不高於3000元/㎡，即精裝均價上限28100元/㎡。
實際價格：剔除公租房，實際樓面起價14416元/㎡，實際封頂樓麵價18455元/㎡
現場實探
三墩北地塊，就在地鐵2號線白洋路站出口往南，步行約400米的地方。
地塊名雖然叫三墩北，但跟我們常說的三墩北板塊，還不太一樣。
這塊地跟餘杭區挨得太近了，就隔著條古墩路。很像早年的親親家園、藍郡紫郡，雖然挨得近，但隸屬兩個不同行政區。
地塊東北向斜對角，是上個月底二期交付的上實海上海；往北不遠處，是已交付的奧克斯締壹城。東、北兩個方向，隸屬餘杭區。
西面挨著的，是原三墩鎮的回遷房小區吉鴻家園，及知名網紅酒店亞朵；南側，是經營著開元曼居酒店的旺君國際商業樓。西、南兩個方向，則隸屬西湖區。
地塊相對方正，且內部已平整完畢。但由於尚未出讓，地塊西側的水泥路上，停滿了私家車。
從現場可以看到，該地塊與締壹城中間，還有一宗空地。何時會掛牌，目前尚未可知。
這塊空地，距離白洋路地鐵站的距離更近。一大缺陷就是，地塊一角是一個正在運營的加油站。
點評
三墩北地塊接近封頂價成交，並不意外。
整個三墩北板塊，已經整整有兩年未出讓新地了。上一次拍地，還得追溯到2018年1月19日，南京銀城以19389元/㎡的樓麵價，外加31%自持，拿下雲谷天境地塊。
去年10月，雲谷天境最後2幢高層售罄後，三墩北板塊便無新房可售。
目前，除了金輝三墩北地塊、以及金輝&建發拿下的現房銷售地塊外，整個三墩北便無其他供應。
另外，西湖國際城、西雅圖等板塊次新二手房，二手房價穩定在3萬+（隔壁餘杭區的海上海，二手房成交價也有3萬左右）。
從限價上看，地塊精裝均價限價28100元/㎡，與此前在售的雲谷天境、雲和湖高層售價一致。
換句話說，三墩北新房售價仍被摁在原地，倒掛明顯。
雲谷天境高層中籤率3.6%，雲和湖更低才2.9%。這宗地塊新房價格未漲，未來也不會缺購房者。
況且，地塊各方面配套強多了。
近5年三墩北出讓的涉宅地塊，距離地鐵口最近的是雲和湖，到白洋路站，直線還有800米，步行距離就更長了。
今天的三墩北地塊，步行到白洋路站僅400餘米，純正的地鐵盤。
往南約3.4公里，是龍湖紫荊天街；約1.2公里，有金地廣場；兩大綜合體均已開業。學校有嘉綠苑小學景匯校區……各項配套均已成熟。
從周圍的人氣、居住氛圍，以及二手房市場上的成交量能看到，這一帶的市場認可度正在提高。
近幾個月的土拍市場也顯現出，但凡地塊品相、配套良好的宅地，開發商搶著要。
東新：溢價17.4%遠超預期
地塊位置：東至規劃費家塘路，南至沈家路
規劃指標：出讓面積43361㎡，容積率2.2，可建築面積95394.2㎡。起價229729萬元，上限總價297729萬元，摺合樓麵價起價和封頂價，分別為24082元/㎡和31210元/㎡。
相關要求：配建公租房不少於9539.42㎡，配套公建不大於地上總體量，限高50米。
新房限價：毛坯銷售均價不高於42500元/㎡，且毛坯最高單價不高於46750元/㎡。裝修價格不高於4500元/㎡，即精裝均價上限47000元/㎡。
實際價格：剔除公租房，實際樓面起價26779元/㎡，實際封頂樓麵價34608元/㎡。
現場實探
這塊地離杭州新天地非常近，我們沿著長浜路往南，到沈家路左轉，不過幾分鐘時間，就能看到左手邊的東新宅地。
從地圖上看，東新宅地直線距新天地不到1公里，到武林廣場和樂堤港也不到5公里。
最近的4號線東新東路站，距地塊更是只有約600米。
雖然地塊很市中心，但小環境也很一般。西側和北側，都是在建的安置房，東側則是鐵路和高架。
不過，和去年9月出讓的東新宅地（離鐵路更近）比起來，環境要好的多。
或許正是這個原因，新房限價從4萬5提升到了4萬7。
點評
溢價率大幅上漲，結果多少有點意外。
畢竟，去年9月成交的同板塊東新宅地，摺合樓麵價23782元/㎡，溢價率僅3%。
而且，今天出讓的宅地與西房地塊，相距只有500餘米，相關指標類似。比如，都需要配建10%公租房，邊上都有鐵路和高架。
但客觀地說，今天這宗宅地綜合性更出色。
比如，土地形狀方正，面積更大（西房只有16956㎡），利於打造規模小區；離地鐵和綜合體更近，離鐵路、高架更遠。
正因此，地塊起價貴了1000元（24082元/㎡和23081元/㎡），限價也漲了2000元。
加上年末土拍行情回暖，最終溢價超出預期，也算合理。
不過，從成交結果和新房限價看，東新宅地也算不上「絕對熱」。如果以限價4萬7倒推，房企可以承受的樓麵價，絕對超過現在。
這說明：高限價並不一定能拉高房企預期。或者說，房企對未來市場持謹慎態度。
如果不貼合市場，再高的限價也只是「鏡花水月」。
當下杭州樓市分化明顯。火熱的板塊，如濱江、奧體、未來科技城、大江東核心等，限價之下依舊賣得風生水起。
但更多板塊，限價已接近市場水平或高出市場預期。
這些板塊推地時，房企自然會變得謹慎和理性。畢竟，現在儘可能壓低成本（加價幅度足以說明房企謹慎），將來賣房時就擁有有更大的迴旋餘地。
像東新板塊，不遠處的首開德勝上郡，近期二手成交價只有3萬5左右。人氣比較高的萬家星城，主流成交價也就4萬-4萬6。
開發商不傻，因為最終市場說了算，而不是限價。