核心觀點：
1）二、三月份股市的斷崖式下跌只是第一隻落下的靴子，第二隻靴子亦日漸準備就緒一旦落下其殺傷力可能更甚。而房市目前第一隻鞋子似乎還尚未開始落下。
2）政策制定者、央行和金融機構，需要全盤審視長期以來高房價、居高不下的家庭負債率、低下的生產要素效率和低迷的收入增長怪圈並進行對應的改革。
3）不排除疫情之財政紓困和經濟援救計劃被視為利好進而在市場製造出更大的泡沫，若此，其代價可能是需要一代人甚至幾代人去承受。
2020新年伊始，沒有人能夠料到原本秩序井然的世界會因為一場突如其來的COVID-19疫情而變得混亂無序。尤其令人始料不及的是，COVID-19帶來的衝擊是全方位的。
過去兩個月來，在疫情衝擊和各國政府採取的「封城」、「禁足「效應下，供應端和需求端雙雙出現大幅萎縮，與此同時，企業關門、失業率大幅上升，越來越多的店鋪和個體者正常性收入一夜間失去，部分租房客失去繳納房租的現金支出能力。
至此，疫情下的房屋租賃市場的主角已經出現，只是帶著特定時期特定的表情標籤。
一方面是疫情衝擊下面臨的收入困境的租房客等，另一方面是同樣面臨房貸償還壓力的房東和物業投資人。
儘管目前澳政府推出諸多紓困補貼和保就業計劃，但相當一部分群體身處收入和現金流階段性困局之中，房東和租房客之間的矛盾和衝突案例已有出現。
在租戶和房東之間的糾紛與日俱增的情況下，澳聯邦政府火線救急，及時宣布了六個月不允許驅逐租戶的政策，隨後政府又頒布了配套的行業準則，各大商業銀行也跟進並為貸款客戶還貸減壓，各州政府也出台了各自的補貼方案。
然而，即便如此，在一些房東和租客友好協商相安無事同時，一些房東和租戶房客則陷於糾葛，展開「博弈」。
許多人被困在難解的尷尬之中，也有些人正在謹慎地等待，期盼疫情能夠儘快受控、遭受衝擊的經濟能夠展現一線新的生機。
事實上，相較於股市等市場， 澳大利亞住宅市場過去幾個月並未受到太多的衝擊，至少從地產價格和估值來看，但這種局面會否持續、地產價格能否不出現大的鬆動甚至大幅下挫？
在目前商業地產價格和估值面臨巨大下行壓力之際，沒有人能夠知道，更沒有機構和組織可以對住宅市場打包票。
近期，無論是從銀行抑或是專業機構的分析和預測看，住宅市場同樣面臨價值重估以及由此帶來的下行壓力。
在一個頗為微妙的業內環境下，在各自的困境中，房東與租戶之間的「戰爭」並未止息。
房東的「晦暗時刻」
現在或許是房東們所經歷過的最晦暗的時刻。 兩個月前，他們還認為自己的投資像過去很多年來一樣安全，直到疫情到來才發現，在這樣一場危機中，他們被要求與租戶「有難同當」。
3月下旬，澳洲快餐連鎖巨頭Hungry Jack's向餐廳的許多房東提出了減租請求。
在一封寫給「親愛的房東」的信中，Hungry Jack's提議將包括部分費用在內的總租金延付三個月，或者「直到解除限制，並且我們公司的業務顯示出恢復正常的跡象」。
信中說：「毫無疑問，你們知道餐飲業已受到新冠大流行的嚴重影響。我們認為，作為我們業務的利益相關者，你們應該分擔我們所面臨的一些風險。」
Hungry Jack最近對外界表示，集團的專業房地產團隊將繼續與房東合作，並會考慮到不同店的具體情況。
許多房東都收到了Hungry Jack要求減租的信，其中之一是Fawkner Property。這是澳洲許多家養老基金投資的一隻信託基金。
Fawkner拒絕了減租請求，並提出多條拒絕的理由，其中之一是Hungry Jack's未提供任何收入下滑的詳細信息。
Fawkner的基金經理表示，信託基金的投資者對投資回報的期望本來就不高，投資者們專門選擇了低風險低回報、但回報相對可靠的投資。
在這些基金經理眼中，政府推出的相關紓困計劃和政策，應該考慮到各方群體的處境，澳洲上市公司利潤的維護和成本的壓縮，不應該建立在犧牲年老的退休者和養老金領取者的投資利益基礎上。
「投機主義要求」
相比之下，和澳洲最大連鎖藥房Chemist Warehouse合作的業主則面臨著更為難以接受的要求。Chemist Warehouse要求將租金減半，其中減租25％三個月，延付25％租金三個月。
澳交所（ASX）上市公司擁有的澳洲另一大連鎖藥房Priceline，也向房東提出尋求減免租金。
像Chemist Warehouse這些業內霸主，是否真的和其它公司一樣，在疫情中運營陷入困境？
事實呈現的場景似乎並非如此。
不久前的「恐慌搶購風潮」中，像超市一樣，澳洲藥房的一些藥品、衛生用品等出現了前所未有的熱銷。
不到一個月前，Chemist Warehouse集團總監馬里奧·塔斯科內（Mario Tascone）告訴媒體，他希望自己有一個「裝滿Panadol（註：一種藥房常見的退燒止痛藥）的神奇倉庫」！ 可見當時的需求之旺盛。
Ray White租賃中介安東尼·哈里斯（Anthony Harris）在接受媒體採訪時說，房東願意幫助真正受疫情影響的零售商，但諸如Chemist Warehouse這樣的連鎖店提出減租未免可笑。
澳大利亞房地產協會前主席約翰·希爾在一封寫給媒體的信中說，「很不幸，Chemist Warehouse和Priceline這樣的『投機主義要求』很普遍。」
他說：「總理要求每個人分擔損失……可越來越明顯的是，一些租戶，希望是少數租戶，不是以善意回應，而是提出了不切實際的要求。」
兩周前，總理莫里森發布了一項強制性的行為準則，旨在危機期間保護收入低於5000萬澳元的中小型租戶。但是，該準則並沒有為小房東提供任何保護，它只是大房東與大租戶之間進行租賃談判的指導意見。
此外，上述準則尚未強制任何州政府執行。 澳洲最大的零售租賃數據商LeaseInfo Group的常務董事Simon Fonteyn說：「我們仍在等待各州自己的立法，現在存在著很多混亂。」
不過，也有些房東和租戶本著「同舟共濟」的精神，做出了合作的樣本。
澳洲最大連鎖超市Woolworths上個月宣布，將在其28個購物中心為大多數受到疫情影響的零售租戶提供租金減免。
雪梨郊區Burwood房地產經紀公司約翰·希爾（John Hill）的董事總經理山姆·希爾（Sam Hill）表示，私人房東也正在「跟上形勢」，他管理的租賃協議中，已達成60項協議，平均租金減少了60％。
到目前為止還沒有一個大型零售物業業主透露與租戶進行談判的細節。澳洲多元地產投資商Stockland執行長馬克·斯坦納特（Mark Steinert）表示，正在根據具體情況，與租戶進行談判，具體取決於租戶如何受到病毒影響、成本結構以及「公平合理」的因素。
他說：「我可以看到在6月底之前逐步安全地過渡到市區購物中心重新開放。」
商業地產或經歷「長痛」
去年11月，世邦魏理仕發布的一份「前景」報告中說：「除非有任何不可預見的風險，否則經濟活動的恢復、強勁的房地產基本面、低利率以及房地產作為資產類別的相對吸引力」表明，2020年對於商業地產而言將是「非常好的一年」。
但這份報告未能預見的是，黑天鵝的到來逆轉了商業地產的前景。
商業管理平台Re-Leased報告稱，4月的前三周，其投資組合中只收到了一半的零售租金，而過去幾年同期這一比例則超過80％。
據悉，目前Westfield購物中心中只有36％的商戶還在繼續運營。
低迷的租賃狀況將影響到購物中心巨頭的收入，傑富瑞（Jefferies）的分析師估計，本財年ASX最大的零售物業集團Scentre Group的每股收益將下降32％，另一家Vicinity Centres的每股收益預計將下降25％。
麥格理的分析師稱，在新冠肺炎大流行帶來的經濟餘震中，澳洲一些最大的購物中心的零售租金和估值可能下降15％。ASX上市的兩家最大的零售物業集團Scentre和Vicinity而言，收入下降還將衝擊資產負債表，兩家集團的負債率可能分別上升39％和32％。
真正的風險在於疫情的影響可能是持續而並非暫時的。許多租戶可能不會回到大購物中心，而重回購物中心營業的商戶，或要求將租金降低15％至25％。
這一切，無疑將導致購物中心的價值重估，其結果可能更多不是好消息——估值下跌。
「這將成為改變零售物業遊戲規則的事件。」高力國際零售主管麥可·貝特（Michael Bate）說。
澳洲最大房地產開發公司之一Mirvac執行長Susan Lloyd-Hurwitz說：「我們將不得不吸引商戶回到我們的中心，這場危機甚至更促使實體店零售從必需轉為可選。」
麥格理分析師認為，防疫限令給零售業帶來的直接衝擊之外，商業地產業主的收益下滑將持續四年之久，上市公司將不得不選擇增發股票或出售資產來降低財務槓桿。
有觀點認為，股市和房地產市場在經歷了長達十年之上的持續牛市之後，估值高企風險叢生。而疫情則成為壓倒牛市的最後一棵稻草。
目前股市在經歷二月和三月中旬前的大幅下跌後，本月以來出現報復型反彈，但這究竟是中線底部確認進場的信號，抑或是機構利用反彈離場以備戰可能出現的長達數年的熊市？
目前很難做出準確預測，疫情這玩意，帶來的不確定性實在太多。
無論如何，隨著越來越多公司可能步入被託管和破產的境地，失業率如在未來數月出現大幅上升應該並不意外。
若此，房貸和違約的風險和機率將會快速上升，即便目前銀行推出半年的償貸展期（貸款利息並非免除而是可以在半年內緩繳，但緩繳部分及產生的復息均會在半年後列入被償還部分）。
在這種場景下，澳洲房市將面臨什麼樣的局面？ 細品之下，令人擔憂。
二、三月份股市的斷崖式下跌，只是市場看到的第一隻落下的靴子，第二隻可能落下的靴子在市場反彈中亦日漸準備就緒，一旦落下其殺傷力可能更甚。而房市，目前第一鞋子似乎還尚未開始落下。
對於政府政策制定者、央行和金融機構而言，長期以來高房價、居高不下的家庭負債率、低下的生產要素效率和低迷的收入增長怪圈，是不是應該到了需要終結和清算的時候？
疫情之財政紓困和經濟援救計劃， 一旦被視為利好進而在市場製造出更大的泡沫，那麼其代價可能是需要一代人甚至幾代人去承受。
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