作者：羅滔，全球區塊鏈合規聯盟首席合規顧問，泰和泰（北京）律師事務所律師，[email protected]
在美國市場中，產權公司通常充當保險公司、買方、賣方以及與房地產交易有關的任何其他方（例如抵押貸款人）的聯合代理人。產權公司審查產權，簽發保險單，推動交易結案，歸檔和記錄文書工作等。產權公司的職能，部分類似國內數字資產領域的各中介機構和各平台。此文從產權公司著手分析其面臨風險和官方監管政策，期待分析和思考亦對數字資產領域的各平台機構有所幫助。
與其他國家相比，美國的監管環境並不屬於最嚴格的那一檔。金融行動特別工作組（FATF）在特定非金融企業類型中（DNFBP，即除了金融企業之外，同樣面臨較高洗錢風險的企業）提到了美國的很多行業，其中包括律所、產權公司和貸款方。在FATF的《2016年互評報告》(https://www.fatf-gafi.org/publications/mutualevaluations/documents/mer-united-states-2016.html）中，美國被評價為「未遵守FATF關於關於監管DNFBP的三項建議」。
這就造成，一方面高度管制的金融機構嘗試以各種方式控制風險，而另一方面，它們為這些為這些不受管制的行業提供銀行服務，導致自己的風險敞口也在擴大。本文會重點介紹產權公司和涉及推動地產交易的公司。所有參與房地產交易的產權公司和個人，都會給為其提供資金的金融機構帶來風險，但是對於某些特定區域的機構而言，風險尤其高。
地域性目標交易指令，Geographic targeting order GTO是美國財政部長發布的命令，要求在某個地理區域內存在的所有美國國內金融機構報告金額大於特定數額的交易。
金融犯罪執法網絡（FinCEN）於2019年11月8日發布了第七份GTO。這些年來，GTO的生效範圍已從非常有限的地區（曼哈頓和邁阿密戴德縣）演變成遍布全美20多個地區，而交易的特定數額也從數百萬美元（不同企業不同標準，最低300萬美元和100萬美元）降至30萬美元（適用於所有企業）。大多數金融機構在收到新發布的GTO規則後，認為它們只適用於產權公司。並且，大多數合規官/反洗錢官也認為，如果有FinCEN發布的指令，那麼可以通過其他監督方式確保產權公司在遵守指令。畢竟，FinCEN在監管銀行時非常嚴格，有各種各樣的檢查和獨立考試以及聯邦/州考試。但事實是，在GTO上，產權公司確實沒有受到其他監督--對產權公司的考試要求，各州都不相同，加利福尼亞州和德克薩斯州每兩年進行一次合規性考試，而大多數其他州不對其產權公司進行任何考試。
雖然產權公司已包含在金融機構的法定定義中，但從2003年開始，FinCEN就把它們放在豁免列表中。在2013年FinCEN再次澄清，只有非銀行抵押貸款人才需要遵守反洗錢規定。
所以，產權公司，無論GTO要求本身的適用性如何，事實上，它都沒有受到反洗錢要求的約束。
這就引出一個問題：產權公司沒有受到反洗錢要求的約束，而且它們僅在交易成功時才賺錢，那麼它們遵守法規的動力是什麼？美國土地業權協會是美國最大的業權公司和房地產律師協會，其協會網站上也放上了FinCEN關於GTO公告的連結以供會員單位參考。在沒有相應監管的情況下，一家位於小鎮上的產權公司本應報告任何涉及現金或個人支票的、超過30萬美元的房地產購買，但從實務角度出發，這如何能辦得到呢？
GTO僅將產權保險機構定義為受要求約束的企業。而在實務中，推動房產交易的參與方還可能有律所，私人貸款方或其他購買房地產的方式所涉及到的實體，這就和實務間存在很大差距。並且，正如FATF的2016年相互評估中所提到的，律所和產權公司一樣屬於特定非金融企業DNFBP。它們面臨著洗錢風險、但在實務中監管沒有實質性的反洗錢要求。