中房報記者 李葉 | 北京報道
中國房地產正在迎來一場大變局和大挑戰。從國際環境上看，中美貿易摩擦加劇，影響愈發廣泛。從國內政策看，自2015年來，隨著房地產調控持續加碼，金融機構收緊房貸門檻；2016年提出「房住不炒」「因城施策」；2019年11月，央行報告重提:「不將房地產作為短期刺激經濟手段」。
未來，房地產行業的發展有著怎樣的變數，又如何在挑戰下突出重圍？
12月5日，由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫、中國住交會組委會主辦的「綠中國•芯地產 CIHAF2019第二十一屆中國住交會」在北京召開。在以「房地產投融資應變與突圍·APIC2019中國不動產金融峰會」為主題的平行論壇上，多位金融大家對這個問題給與了自己的解答。
朱嵬：目前房企融資環境形勢嚴峻
平安銀行地產金融事業部總裁助理朱嵬
針對地產企業融資困難的問題，平安銀行地產金融事業部總裁助理朱嵬直言：「大環境艱難，監管政策對於土地融資已經是非常非常嚴，基本上沒有空間。在這種情況下，房企要自己下內功，對於財務運營籌劃能力，各地項目聯動也要體現出來。」
他認為，從銀行提供金融服務的角度來看，目前更為考驗房企的融資能力，但仍可進行組合，包括儘量將開發貸額度用足，進行一些新融資如供應鏈票據類融資等，「從在整個融資環境來說，對房企更嚴峻一些。」
趙其卓：不動產也是保險投資的一個重要方向
合眾資產管理有限公司風險總監趙其卓
合眾資產管理有限公司風險總監趙其卓表示，不動產也是保險投資的一個重要方向，也具有天然的契合性，這主要是因為一是優質不動產具有「稀缺性」、「保障性」，有利於對抗通脹、穿越周期；二是不動產投資期限長且容易獲取相對穩定的收益；三是REITS的推出將大幅度降低不動產投資「門檻高」和退出難的情況。
趙其卓在談到險資投資不動產未來的展望時預測有幾個方面，一是未來權益投資的比例將繼續增加，分享超額收益並且會勇於承擔投資風險；二是對不動產直投的關注持續提升；三是投資目標從企業更多的轉向資產。趙其卓亦表示，未來不動產投資退出通道不足、地產價格面臨壓力導致抵押品對債權保護下降、地產項目選擇和管理專業人才儲備不足、調控政策持續下，地產公司將面臨較大流動性壓力等問題。
王剛：「PERE+REITs」將成為未來中國房地產金融主流模式
全聯房地產商會REITs專業委員會秘書長王剛
中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長、全聯房地產商會REITs專業委員會秘書長王剛在作主題演講《真REITs—引領房地產行業轉型的標誌》時表示，「PERE+REITs」將成為未來中國房地產金融市場主流模式。
「我們的不動產或者非住宅銷售以持有為目的，無論是購物中心、寫字樓、酒店、物流倉庫、數據中心等都是不動產，但相關的退出模式並不清楚，房地產一調控就把REITs關掉了。」王剛表示，目前我國房地產正在進入「下半場」，房地產上半場投資人聚焦於開發商主導的一級開發市場，以簡單粗暴的方式利用槓桿實現投資的快速回報；下半場，開發商、投資商、服務商、運營商互相依存，通過專業分工帶來效率的提升和持有物業的增值，會運用資產證券化方式實現融資以及資金的快速周轉。
杜麗虹：地產上市公司資金缺口處於持續擴大中
北京貝塔諮詢中心合伙人杜麗虹
針對調控三年以後房企資本壓力和財務風險再評估，北京貝塔諮詢中心合伙人杜麗虹分享了一組數據，從數據來看上半年銷售額大於50億元、預期全年超過100億元的地產上市公司，在今年上半年平均資產增長了10%，相對2018年底平均債務也是增長了10%；平均凈負債率124%也要比2018年底略有增長；平均利息支出比上同期合同銷售總額是7.3%，也要比2018年底略有增長。
杜麗虹直言：「即使在不擴張的情況下，半年銷售額在50億元以上的地產上市公司有兩成在短期就會面臨資金缺口。由於銀行信託等金融機構債務償還額的上升，很多企業將難以達到最低續借率的要求。」
此外，數據還顯示，上半年地產上市公司利潤率有所上升，但由於周轉率下降的更為明顯，所以地產上市公司整體投資回報率有所降低。「上半年地產行業所面臨的問題是由於銷售增長減慢導致行業資金缺口在擴大，同時因為信貸緊縮導致債務融資成本上升，表外風險上升。」杜麗虹表示。
劉曉彬：信託融資高達42% 房企需求大
四川信託私募投行部總經理劉曉彬
針對房企融資難的問題，四川信託私募投行部總經理劉曉彬透露：「粗略算一下，信託融資比例已經占到房企業融資的42%，受到了歷史上七八次整頓後，目前仍然還是作為一個資管機構在頑強的生長，這是因為有市場需求。」
劉曉彬承認「23號文」對房地產信託投資產生了非常大的影響，信託資金不得直接或間接用於房企拿地。「如果嚴格按照『432』要求，房地產融資符合條件的太少了，只能把錢在形式上滿足『432』然後把錢拿走。」
劉曉彬同時表示，「信託投資受到兩方面制約，一是開發商不願意進行股權合作。另外我們資金很大程度上都是來源機構投資人，他們更願意固定回報。資管機構、金融機構未來要進行主動管理，要提高管理能力，做真正的股權投資。」
申威：破產房企不止400家 地產基金迎來好機會
黃金灣集團董事長、地金聯資本董事長、地金聯盟執行主席申威
黃金灣集團董事長、地金聯資本董事長、地金聯盟執行主席申威表示，「今年公開媒體報道約有400多家房地產企業破產，但是實際上在我們了解的過程中，遠遠不止這400家，有很多企業表面上沒有申請破產，但實際上已經進行了股權變更，可能沒有到破產的那一步。」
這樣情況下，申威認為地產基金迎來了非常好的機會，「目前是頭部企業相對來講融資能力較強，一些中小房企則較困難。而作為股權投資基金，我們會投真股權，不會做債權。」