一邊是坐擁85萬房源的自如傳出明年要去美國IPO籌資10億美元的消息，一邊從去年開始接二連三的長租公寓品牌「爆雷」，把二房東角色玩成P2P的，沒有比長租公寓沖得更快的了。
從南京來的樂伽公寓宣布倒閉不到一個月，暫時還沒有公開數據顯示西安有多少被坑的房東房客。這兩天，一家名叫「左旗」的長租公寓品牌也開始表演「爆雷」，左旗受害者維權群成立當天就加滿了500人，還有人不斷申請加入……
這還不算那些沒有在媒體上曝出來的其他品牌，隨便舉一個，比如杭州來的鼎家公寓。
工商資料顯示，南京樂伽商業管理有限公司西安分公司跟這家西安左旗商業運營管理有限公司，一個成立於2018年4月3日，一個成立於2018年7月4日，「爆雷」的時間一前一後，相比起來，樂伽堅持的時間還能稍久有點，一模一樣的套路差點讓人以為「左旗」的本業不是長租公寓，而是「爆雷」。
一場二房東的生意，為什麼會接二連三像P2P那樣，捲入房東房客無數，還能讓受害人渾然不覺，我試著從這次左旗爆雷分析了一下。
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跟一位在高新茶張馨苑租了房子的朋友聊，說是當時在58同城上找到的房源，中介帶著看了幾間房子就和室友定下了其中一套，月租金2150元，加上押金，一次性付給左旗近2.8萬的年租金。這兩天在網上得知左旗爆雷的消息，自己還有7個月租約，這才發現左旗的中介已經聯繫不上了，輾轉通過物業聯繫到房東，只收了半年租金的房東「這下也知道了」。
一位把房子租給左旗的房東透露，左旗租他的房子是1900元/月，季付，租給房客是1650元/月，年付，現在還差3個月的房租沒有收回。
又聯繫到一位樂伽公寓的房東，說是樂伽跟他簽了3年的合同，約定按季度支付租金,月租金2500元，租給房客是2200元/月，他的房租收到9月底，但房客交給樂伽的租金到明年3月底。如今樂伽跑路了，他要損失掉半年的房租，不知道該怎麼辦。
無論是這兩天爆雷的左旗，還是上個月跑路的樂伽，已經不難知道，他們共同的運營模式是高收低租。簡而言之，從房東手中拿到房源的租金，要高於轉租給租客的租金。以往的房產中介經營模式，是利用房東和房客之間的信息差，賺取租金差價和中介費。但是這類長租公寓的模式卻是反其道而行之，很難讓人想像它的盈利方式，如果不把「跑路」算進去的話。
一個共通點是，左旗樂伽這種中介在收到租客的年付租金以後，並不直接將資金全部結算給房東，一般會跟房東約定一季度支付一次，這就會出現沉澱資金。
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有必要回顧一下長租公寓的概念。
長租公寓模式剛開始火起來的時候，被解讀成緩解畢業族、上班族租房難的一種新興事物，相對於西安市場上的城中村、群租房、老家屬院和性價比不高的新小區這些租房選擇，標準化運營的長租公寓既滿足了年輕人對居住品質的要求，也省去了和層次不齊的房東、二房東打交道的環節。
但這種模式其實由來已久，租房市場的興起與城市流動人口的增加密切相關。當個人拿到大量房源後租出去，形成品牌規模，系統化運營以後就形成了長租公寓。像酒店式公寓也是長租公寓的雛形之一。
與國外成熟的公寓運營模式不同，國內的長租公寓這兩年才開始引人注意，過去一直不溫不火的主要原因是融資成本高，而凈租金回報率太低，在這種情況下，開發商也好，投資商也好，建房蓋樓賣出去明顯比租出去更划算。
風向的轉變除了年輕人對租房品質的需求提升以外，住房增量市場向存量市場轉變也是一個大背景，加上住建部加大推進住房租賃市場及相關信貸政策相繼出台，也傳遞出一些積極信號。國內TOP15的房企中，2/3已經切入長租公寓領域，阿里、騰訊、京東等巨頭也相繼湧入。從鏈家脫胎出來的自如就是房產中介做長租公寓的典型。
但一個很難忽略的事實是，長租公寓盈利難的本質問題依然沒有解決。
即便是以自持為主且資金雄厚的萬科泊寓，與自如租來的房子不同，相對運營成本和風險更低一些，也難以實現盈利。今年深圳的中期業績會上，萬科總裁祝九勝就委婉地表示，長租公寓在經營上確實存在壓力，但即使虧損也會在股東可接受的範圍內。
在國內排名靠前的自如一直忙於融資圈房搶占市場份額，之前的「甲醛門」也暴露出分散式房源的管理難、裝修成本以及出租率等等問題，盈利難依然懸而未解的問題。
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長租公寓同樣帶有時下火熱的「共享」性質，雖然從表面上看，與共享單車、共享汽車、共享充電寶這些燒錢倒貼的模式好像不太一樣。
但是左旗、樂伽的高進低處模式其實本質上一樣，用高於市場均價的方式從房東處租來房子，再以較低的價格轉租給租客，從租客處一次性收取一年的房租按季度支付給房東，利用時間差形成沉澱資金繼續收房源。這種方式通俗一點說就是「拆東牆補西牆」，本質上都是一場資金槓桿遊戲。
還有一種更成熟的方式在西安可能比較少見，那就是租房貸模式，中介和房客簽訂下一月一付的租房合同，等「爆雷」以後，才發現租房合同變成貸款合同，房子收走了，貸款還得接著還。這種方式對於長租公寓品牌方來說，滾雪球的速度更快。
像樂伽、左旗這種，一次性收取的房客租金勉強可以獲取3~4套房源，再迅速轉租出去繼續圈房。這還是在不考慮獲取房源的人力成本、裝修成本以及房屋的維護成本，以及空置率這些問題的前提下。
在搶占長租公寓藍海這場混戰中，各個品牌的終極目大都是達到市場壟斷後擁有長租市場定價權。然而，燒錢倒貼模式下虧損運轉的樂伽公寓，並沒有挺到如願長租市場「老大」的那一天。照貓畫虎的左旗，也只是草草夭折的其中一員。
去年10月份，上海一家長租公寓品牌「寓見公寓」爆雷，其中有一名租客在法院起訴寓見，要求退還7個月的房租及押金8800元，這名租客也是在和寓見簽了合同後沒住多久，發現寓見並沒有按時將租金支付給房東，房東驅趕不成乾脆用膠水堵住門鎖。法院最後判決，解除租客與寓見公寓的租房合同，並支持了退還租金及押金的請求。
唯一的問題是，被告寓見公司「爆雷」後再也聯繫不上，也沒有出席法庭審理。基於這些「經驗」，大多數受害人的結局也不難猜。
我能想到最悲催的事，大概是一個畢業生，租了共享單車押金退不回來，租了共享汽車押金退不回來，辦了健身房會員卡還沒到期就倒閉了以後，就連租個房子也能遇上爆雷，又要面臨一波被趕出住所的人生考驗了。
但願這樣的倒霉蛋並不存在。
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作者：圖圖
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