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提問：房姐好，石佛營西里，十里堡北里，甘露家園，甜水園的甜水園東里、六里屯北里，酒仙橋的芳園南里、南十里居，總價300多點的，北京無房，購買資格有，北京算二套，想入手自住幾年，未來在轉賣，這幾個小區選擇按年代（80，90，00後）、性質(公房、商品房)，升值順序如何？對比天通苑如何呢？還是說具體看小區的品質？現在準備買房了，請具體指導一下？
回答：這些小區本質上是一類產品，上車盤老公房，沒有太大差別。
六里屯北里和十里堡北里部分比較老排除，甘露家園比較老，南十里居相對差可以排除。
芳園南里應該是沒有90年代不得以可以備選。
通常北京優選房齡94年以後房源，其次88-94，其次80-88年，80年前的貸款有比較大難度基本直接迴避。
老公房看地段取捨和價格的性價比。
天通苑和老公房不是同一類產品，價位一個500+，一個300-450萬。
提問：東直門moma新出一套9.5萬高層的兩居室，這個價格划算嗎？
回答：但從單價上看，9.5萬在MOMA算比較便宜。
從北京的選籌上看，MOMA有趨弱的趨勢，東直門整體的地段衰退固化明顯，10W左右產品有大量更優選擇，客戶分流。
提問：房姐您好，您怎麼看通州宋莊地區？有獨特的人文藝術資源，有沒有可能承接通州的發展成為一個文化中心？
回答：大型藝術聚集區都無法進行現代城市建設
消耗了大量土地資源，商業布置不合理，才有「藝術草原」生長的空間。
798是浪費的，宋莊更是浪費的。
在芳草地放置藝術裝置作為營銷是可行的。
宋莊距離過遠，且沒有通勤地鐵，沒有大量居住樓盤，也是宋莊難以發展的因素。
提問：房姐好，銀行估價的高低可不可以作為買房的參考標準？比如說：這個房我覺得挺不錯，但銀行估價太低，跟賣家提出的賣價差很多，謝謝
回答：不能。
房子本身的情況和對應的價格，是否值得購入？是第一次判斷。
再加上房子本身的貸款情況，我個人的購買力和貸款情況，還款情況以後，是否還值得購入？是第二次判斷。
提問：點評一下昌平縣城呀，200萬的房子首付不到100萬就可以上車不是很合適嗎？有地鐵到西二旗也方便。
回答：昌平縣城的核心問題在於，它不是北京。
每個城市的能量都是有限的，北京也不例外，由於北京的攤大餅式發展，邊界更加模糊，小白更容易掉進陷阱。
昌平縣城僅僅比密雲這種好一點，還差一步就掉進河北縣城的級別。
開通地鐵並不是萬能的，看看廣州南沙，上海滴水湖，北京幾條新開通地鐵線路的終點也是類似的。
昌平縣城想要站穩腳跟，必須要依靠西二旗。
而西二旗並不是一個真正的產住結合片區，產和住有一點點分離，產業過於單一，不要以為網際網路就是高大上，大部分的網際網路公司發展後期，都會把人發配到邊疆。
所謂的（網際網路）大廠，本質上就是工廠，碼農工廠，建在郊區一是地價便宜，二是碼農好養活，只需要一個美食廣場和公司食堂，碼農和和民工是類似工種，只是從事的具體工作內容上有區別。
提問：北京2000年的房子，相比10年的，要折價多少呢？
回答：房齡不是絕對的，還要看具體的品質，維護，居住情況。
譬如天通苑東區那種2001左右樓梯板樓，相比北區的08次新，品質上也就10%以內的差距。
而有些公房性質的老塔樓，戶型採光容積率都有點問題，如果是對比普通品質的10次新，可能得有20%的差距。
還有其他情況，比如一些老破大類型物業，帶辦公物業，獨棟等。
標的總價越低，品質的價差越小，被購買力壓縮。
提問：有中介推送的3.3萬的天通苑，大小200平，東一區電梯小高層，精裝修，值不值得？評估價現在是多少呢？
回答：東一區電梯小高層環境品質稍微好一點，
但3.3萬的價格在大面積來說不是很划算，八大金剛和一些送露台的頂復單價在3萬內左右，同一個小區品質上些許差異加價10%不是很值得。
提問：房姐好，之前你有推薦過大屯路，你覺得大概多少錢值得入手？
回答：大屯路勝在雙軌交匯，主要看東南側的的老破大標的，6萬以內。
西邊的亞運村和東面的關莊相對較貴，尤其是安慧，慧忠等開頭的老公房社區。
提問：房姐好，6月按揭的一套房，已經放款了，接下來要做什麼呢？
回答：放款了？
後面就帶中介去收房，交接水電物業，交接中介費和交易尾款。
提問：房姐，當前在售的限競房除了五年後限售外，與商品房並於本質差異對嗎？而此前的保障兩限房，交易轉商品房才需要35%的增值稅對嗎？
回答：限競房是針對開發商的，限售是限售，兩碼事。
兩限房是差額部分35%作為土地出讓金，不是增值稅。
提問：三里屯有性價比比較好的次新盤推薦嗎？首付470萬。
回答：三里屯的次新樓盤很少，成片的老公房居多，整體的價格在東三環來說屬於比較高的，想要性價比高的標的，機率比較低，主要靠運氣。
煮東西選籌的話，建議把目標放在亮馬橋，望京，雙井等地，剛好能匹配你950萬的總價區間。
提問：房姐好，積水潭新海苑怎麼樣？
回答：積水潭是養老非常好的區域，西海釣魚能坐一晚上。
但是真的生活居住起來，又處處不便利，開車交通一項就能堵死人，現代商業配套基本沒有。
新海苑04年還算比較新，可是價格也是高的駭人。
租房附近可以，投資迴避。
提問：房姐好，接著上個問題。抵貸不一就是指抵押接力貸吧，身份好對應退休前單位好、徵信好？這樣看來到這個年齡的老人房票只能都自己全款了，沒什麼意義啊。
老人名下在昌平還有一套辦公性質的房，目前市值估計三百多，也沒有什麼貸出款的空間了吧？只能先租著，靜待時機，政策稍有鬆動時止損出手？
回答：抵押人和借款人不是同一人是為抵貸不一，最終效果和接力貸類似。
貸款資質主要排斥一些禁入行業，有不良記錄，沒有社保記錄的人，老實的普通人操作機會不算差。
具體要看徵信流水等材料，可以和我們信貸經理諮詢。
商住房抵押5成左右，戰略上高價商住賣出，戰術上儘量等行情。
提問：房姐好，cq南坪經開區和融僑半島緊鄰，半島靠江，地鐵在修，目前大都比較看好經開區，是因為單價更低嗎？謝謝
回答：去年到今年上半年我也比較喜歡海峽路兩側，那會兒房價便宜，還有大把7000-10000的盤。
當然現在漲價了，淘筍的難度也大了點。
地鐵對於這種區域的加成是明顯的，比核心區低一兩級的輻射區域，地鐵能夠長期穩定價值。
選籌最後還是看價格。
提問：房姐，80年的房子不好按揭，日後，老房子會逐漸失去金融屬性嗎，90年的房子在未來5年10年，換房時也難出售吧，為保證換房時接手的能貸足25年，必須考慮2000左右的房子嗎？（東三東四環附近90年代的房子較多）
回答：目前北京的房產85年可以滿按揭，90年可以做抵押，通常買房會參考這兩個年限。
樓市的存量是既成事實，所有的樓齡都在同步變老，貸款政策也會跟隨，大機率是今天可以抵押90年房產，5年後還是可以抵押90年房產。
不必提前到2000年。
提問：房姐好，十里堡高廟村拆遷建房，青年路地鐵附近也在建設，未來這兩塊的發展看好嗎？
回答：十里堡一直是推薦淘筍的區域，本身價格合理，未來也有改善提升可能。
青年路整體更新，部分樓盤溢價，相對較貴，也有少量次新存在大面積低單價的機會。
青年路發展最受益的還是甘露園這一帶，地鐵＋商業升級＋填補住宅產品線，三面全占。
提問：房姐好，看了套朝陽門的京華豪園2000年的房子，210平單價5.7萬，附近次新已經9萬了，算大面積低單價嗎？
回答：朝陽門外一帶由於外交部，雅寶等存在，早年有一大批港式塔樓或者公寓存在。
京華豪園就是就是典型的老大樓。
由於對未來交通規劃的欠缺，以及雅寶等商城商業街的衰落，區域整體環境欠缺，缺乏活力，底商參差不齊，住戶混雜，所以導致老大樓折價，5.7萬是正常的市場價，去年底180平應該在5.2萬左右。
提問：房姐好，老家廊坊的，是買燕郊划算還是北京划算？
回答：其實不用在意你老家的情況。
廊坊對於這兩地都沒有太大關聯，關聯看你的買房資源。
如果現金足夠在北京上車，有北京房票貸票，就把北京的資質用完。
如果沒有北京資質，現金也不夠上車，可以看看瀋陽，重慶。
如果燕郊限購放鬆，你還沒有上車手中持幣，可以考慮買兩套燕郊。
提問：房姐好，現在天通苑單價多少可以嗎？西一區和西三區哪個好？
回答：190平以上3萬內可以入，250平以上2.8萬內。
特殊戶型或者稅費的拆骨法計算。
西一區的密度比西三區低一些，保養好一點，西三區坐地鐵更容易。
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