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文章來源：舊改阿張
導讀：
根據平時的交流，大多數朋友關心的是三舊改造里的拆遷的問題，今天就和大家聊一聊拆遷的操作流程以及相關政策。
文章共七部分
一、關於拆遷的法律法規
二、拆除重建的整體流程
三、拆遷工作流程
四、關於拆遷補償安置
五、特殊情況的拆遷補償、安置
六、拆遷過程中的操作要點
七、房屋拆遷糾紛處理
一、關於拆遷的法律法規
政策對於拆遷這項工作來說是必須要摸清的，工作必須做到依法依規。相關政策最上層的有物權法、土地法、房地產法、城鄉規劃法。往下就是拆遷管理條例、土地出讓轉讓條例、徵收拆遷補償條例等。再往下就是各省各地市的條例。
二、拆除重建的整體流程
把拆除重建工作細分來看，基本分為前期申報、拆遷實施、拿地實施、開發實施四步。
其中重點是前期申報階段，需要做的有更新研究、更新意願徵集、補償方案定稿、可行性論證、計劃申報等等，前期申報的工作內容做得全面，對項目好壞、重點難點都有了大概的認知，對於後續工作的展開能起到很好開頭作用。
拆除重建的難點就是拆遷實施階段，俗話說「千難萬難，征地拆遷第一難」，這一項工作做好，那麼項目也就成功了一大半。本文主要講得就是拆遷實施階段，供大家參考。
三、拆遷工作流程
1、發布拆遷審批和拆遷公告：該階段重點在於取得拆遷許可證後，在拆遷現場公示相關證件、工作流程、補償安置方案和標準、拆遷單位名稱及工作人員等，接受政府及居民的監督，提高被拆遷戶配合性和積極性。
2、簽署拆遷協議：權利雙方簽訂相關協議、合同。該階段重點在於及時鞏固談判結果，及時簽訂相關合同，避免被拆遷戶反悔。
3、實施房屋拆遷
四、關於拆遷補償安置
這是被拆遷戶最關心的問題，也是工作難推進的根源。
1、補償對象：被拆除房屋的所有人，而不是使用人。
2、補償方式分為貨幣補償及房屋產權調換（指拆遷人用自己的產權房屋與被拆遷人進行調換），貨幣補償的金額需按被拆除房屋的屬性，以房地產市場評估價格確定，房屋產權調換也需要進行估價後結算差價。被拆遷人自行選擇補償方式。
3、拆遷補償內容包括被拆遷房屋補償、搬遷補助費、臨時安置費、室內自行裝修裝飾補償費、房屋以外構築物、附著物補償費、經營性房屋停產補償費等。
五、特殊情況的拆遷補償、安置
針對一些常見的特殊情況說明，其餘少見特例按當地政策規定進行。
1、產權不明確房屋
即無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權合法所有人的房屋
- 拆遷人提出補償安置方案，拆遷辦審核
- 拆遷人對被拆遷房屋辦理證據保全公證
- 將拆遷補償費依法提存
- 實施房屋拆除
2、設有抵押權的房屋
- 認定抵押的有效性
- 通知抵押權人
- 能解除抵押合同的，補償款支付給被拆遷人，付款前須經過抵押權人認可
- 不能解除抵押關係的，按照清償順序清償，不足清償的，由抵押權人按照有關法律規定向抵押人進行追償。
3、公益事業用房
- 拆遷人應當徵得相關主管部門的認可，依照有關法律法規和城市規劃的要求予以重建
- 不能或無需原地重建的，由拆遷人按照原性質的規模予以異地重建或按照評估予以貨幣補償
4、違章建築和超過批准期限的臨時建築
- 違章建築不予補償
- 拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償
六、拆遷過程中的操作要點
本文精華所在
1、拆遷工作人員素質要求：拆遷人員首先需要對政策熟悉，了解相關法律法規。同時懂心理學、社會學為佳。
2、原則
- 依法拆遷原則。一切都以法律法規為基點，在這個基礎進行溝通，分歧就能少很多，再尋找雙方利益的平衡點。做到合情合理，爭取拆遷順利進行。
- 統一標準，規範操作原則。將補償政策、操作程序、評估機構評估證明、拆遷機構、簽約情況等進行公示，讓被拆遷人充分了解情況，知道本次拆遷流程和操作是規範的，補償是合理的。
- 變通原則。被拆遷人利益有多重性，需求有差異性，因此當談判不能達成一致時，不必在一個方案上僵持不下，而應該積極尋求合理的解決方案，通過溝通協商，最後通過理解讓步達成一致。
3、拆遷談判的最佳時期
在被拆遷戶得知將被拆遷的時候，心理一定是既興奮又忐忑，興奮在於可以得到金錢補償，可以舊房換新房，預見中的暴富；忐忑在於對拆遷的不了解，只在於知道會有暴富可能，但具體政策如何，利益多大並不清楚，對是否能獲得高額利益較為迷茫。
在這個階段的被拆遷戶是最配合工作的，故應該趁熱打鐵，在最初階段即應該建立相關的qq群、微信群，實時進行線上答疑、宣傳和溝通協商，同時搜集被拆遷戶的意願。工作效率要快，爭取一個月不到即拿下。如果這一階段拿不下來，被拆遷戶興奮的心理冷卻，進入消極心態或蠻纏心態，那麼就要進入漫長的拉鋸戰。這就是為什麼有些舊改項目的拆遷10多天就能簽約完，而有些需要好幾年的原因之一。
4、拆遷技巧
- 以點帶面。被拆遷戶通常因為對拆遷事項的不了解，認為拆遷工作人員剝奪他們的利益，容易形成抱團，一起抵抗談判人員，不信法規政策，不信專家建議，只信錢。這種情況需要先疏導少數人，再相互配合疏導全部。對於極個別頑固的釘子戶，就從家庭內部個別成員開始疏導，再進行配合。
- 宣傳引導。消除被拆遷戶對拆遷相關事項的疑惑及盲目能很大程度地推進工作開展，那麼宣傳引導就極為重要。通過線上的社群、線下的橫幅、海報、宣傳手冊、廣播、定點答疑等進行宣傳引導，讓被拆遷戶配合工作。
- 社區活動。通過舉辦社區活動拉近雙方距離，較為有利於工作的開展，可以舉辦一些廣場舞、羽毛球、籃球類的比賽。
七、房屋拆遷糾紛處理
1、達不成拆遷補償安置協議，形成糾紛
1.1、行政裁決
（1）由當事人申請，房屋拆遷管理部門裁決
（2）裁決的內容包括補償方式和金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項
（3）裁決應當自收到申請之日起30日內作出
（4）行政裁決的六項主要制度
- 1行政調解制度：先調解，調解不成的作出書面裁決
- 2拆遷聽證制度：未達成協議戶數較多或比例較高的，裁決申請受理前應進行聽證
- 3集體決策的制度：書面裁決由拆遷管理部門領導班子集體討論決定
- 4對違法違規行為建立責任追究制度
- 5不服行政裁決的救濟制度：對裁決不服可依法申請行政複議或者向法院起訴
- 6迴避制度
1.2、依法起訴
（1）在接到裁決書之日起60日內向本級人民政府或上一級主管部門申請行政複議
（2）在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴
（3）在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供了拆遷安置用房、周轉用房的情況下，訴訟期間不停止拆遷的執行
1.3、強制拆遷
（1）實施強制拆遷必須以裁決為前提
（2）在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以依法強制拆遷
（3）實施行政強制拆遷的時候，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門執行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執行
2、達成拆遷補償安置協議後，拆遷糾紛處理方式
- 因房屋拆遷補償安置協議發生的糾紛，按照《民法通則》、《合同法》的有關規定處理
- 協議簽訂後，在搬遷期限內拒絕搬遷的，通過司法途徑解決
結語：拆遷的主要重點在於前期的調研，對項目的情況摸清摸透，在拆遷開始時就能對症下藥，迅速完成簽約。工作人員必須熟悉相關政策，工作推進中依法依規，建立相應的標準規範，做到這些，拆遷或許並沒有那麼難。
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