轉自樓市頭條
作者村長
01
幾乎每次危機過後，樓市都會迎來強有力的刺激政策。
這不，就連一線城市也忍不住了。
就在今天（2020年3月3日），廣州扔下了一顆樓市的重磅炸彈，政策發布後，在網上迅速刷屏，說明大家對一線城市的樓市調控政策，保持著高度關注。
該政策是發布在廣州市人民政府官網上，標題為：《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務的若干措施》（下稱「通知」）。
需要強調一下的是，該通知並非特意為「救樓市」而頒發。
通知總共羅列了48條舉措，具體內容涵蓋物資供給、企業復工復產、重點項目建設等領域，核心還是「穩經濟」、「穩民生」以及通過各種政策給中小企業降負。
不過有一點大家必須清楚，經濟和民生的穩定，少不了房地產市場的穩定。
不管你接不接受、承不承認，房地產作為國民經濟的重要組成部分，舉足輕重！
這個行業一旦出事，影響比絕大多數行業都要大，樓市如果大衰退，會倒閉很多關聯企業，到時候會涉及成千上萬人的的就業生活問題。
所以在該政策中，明確提到了對房地產市場的「維穩」。
在該通知的第三十一條，單獨一條在說樓市調控政策，規定商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
我們看下它原文是怎麼說的：
優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象。
優化完善商品房預售款監管，允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款專用帳戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。
02
那麼，怎麼看待廣州樓市的新規？
首先可以肯定，廣州在這特殊時間節點提出的這個維穩政策，一方面可以穩定行業發展、確保經濟平穩運行，另外一方面也可以穩定就業，緩解市場的恐慌情緒。
在廣州今天的樓市新規中，被大家大說特說的無外乎「公寓、商鋪不再限定銷售對象」。
這條政策意味著，個人購買廣州的商服類項目將不再受限制，換句話說，以前即便你是腰纏萬貫，總是拿著個把億的現金擺在家裡玩，對不起，廣州的商服類項目也不能賣給你，除非你用你名下的公司來買。
畢竟，那個時候廣州樓市瘋漲，雞犬升天，當時採取此措施也是迫不得已。
當時的政策需要以公司法人名義才能購買，而如需法人才能購買商服類項目，將大大縮小購房的群體。
因為個人註冊公司購買公寓則面臨較高的公司運營費用、以及未來轉讓稅費，公寓失去投資的優勢，成交大幅度縮水。
廣州「330新政」出台後，對公寓造成毀滅性的打擊，成交腰斬。
據中原地產的跟蹤數據顯示，2016年廣州公寓的周均成交量為685套，銷售行情還不錯；2017年暴跌至369套，2018年是310套。
今天的新舉措，無疑是對廣州「330新政」中「矯枉過正」部分的進一步糾偏，也同時給開發商打了一劑「強心針」。
放鬆限制後，不僅可以去庫存，還能加快資金回收，要知道，現金流才是開發商的親娘。
不過，購房者需要注意的是，該政策的實施，雖然對樓市是一項利好，但它主要是針對房企的，對個人並沒啥太大影響。
為啥呢？
其一，該政策並非啥創新之舉，之前也用過多次，2018年12月時，廣州就曾對公寓限購進行過鬆綁，之後廣州樓市火爆，直到2019年12月才又對商服類項目進行限制，現在再度放鬆，有點老調重彈。
其二，商辦物業不是普通住宅，本來就沒有必要嚴格限制，在很多二三線城市都存在商辦類物業供應過剩、銷售與招商困難。
如在湖南有些城市的去化周期都超過240個月了，哪怕在深圳，深圳的寫字樓的高空置率還被大家所詬病呢。
根據CAIC的數據顯示，從商辦未來的供應量來看，未來商辦物業風險較低的城市只有上海和北京。
而武漢、寧波、杭州、南京、天津、長沙未來三年供應將超過目前存量一半以上，這些城市在未來幾年也極大可能出現商辦物業過剩的情況。
所以可以推斷，未來必定有更多城市開始放鬆對商辦物業限制，廣州只是率先出來試水的「老大哥」。
03
可能有人會問，絕大多數人都對商品住宅的放鬆政策更感興趣，廣州為什麼不對住宅進行放鬆？
比如降低商品房的首付比例、擴大公積金貸款受眾面、提高公積金貸款額度等，這些調控政策，都能夠大大激發購房者的購房熱情。
廣州為什麼不這麼做？
答案是，不能！
因為前一個這麼做的，就被約談了。
被約談的具體內容，你可以看看這段話：
河南省委、省政府高度重視，尹弘省長專題聽取彙報，提出明確要求。2月28日，何金平副省長召集省住房和城鄉建設廳等有關部門負責同志，約談了駐馬店市人民政府主要負責同志，要求駐馬店市提高政治站位，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實落實城市主體責任，保持房地產調控政策連續性、穩定性，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現穩地價穩房價穩預期目標。
駐馬店乾了些啥，導致被約談呢？
事情是這樣的，2月21日，河南省駐馬店市發布《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》，出台17項穩樓市政策。
當中重磅提及用公積金購買首套房，最低首付比例由30%下調為20%。
住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元！；
繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%！；
大力推廣住房公積金組合貸款業務；
免收抵押登記費用；
嚴格意義上第一個真正救市的房地產政策，的確是駐馬店的公積金首付降低政策！將公積金首付首套房降低到20%。
看到了吧，一個四五線城市的試探之舉，立馬就封殺了，何況是廣州這個舉足輕重的城市。
當然，廣州也沒必要這樣干。
廣州作為一線城市，雖然受疫情影響1-2月的成交數據也下滑厲害，但疫情結束後，廣州的商品房回暖，是可以預料到的。
可能你要問，既然商辦物業這麼難賣，那為啥各地當初不少建一點呢，這是有特定原因的。
一個在廣州本土做公寓連鎖的高管告訴我：「以前公寓只能賣給企業時，公寓市場相比普通住宅，是比較悲觀的，現在疫情來後，公寓市場更是到了最艱難的時候，兩三年前當初很多因普通住宅調控跟風進來做公寓的，許多人虧得很慘」。
我們知道，過去幾年，各地的調控政策幾乎更多都是針對商品房，而對商品房的調控越嚴，必然會使得更大開發商加大對商辦類物業的開發規模。
另外，各地地方官員也是默許這種情況的存在，因為商辦類物業帶來的稅收，並不比商品房差，商品房得交易時才能產生稅收，而商辦物業是企業在使用，可以持續產生稅收。
廣州現在放鬆了對商辦物業的限制，在個人看來，反映了以下幾件事：
1、在廣州眼中，疫情對商辦類物業的影響更大，目前的重點，是防止商辦類市場的泡沫破滅，而相對來說，雖然疫情也影響了普通住宅市場，但普通住宅市場的韌性更強。
2、通過對商辦物業的放鬆，激活了此類物業的去庫存，有助於相關商辦類企業的項目銷售，能客觀上減少了房企的資金壓力。
3、新政後，會利好在廣州有較多商辦物業的企業，會利好那些處於廣州市中心的項目，尤其是那些具備區位優勢的寫字樓後商鋪，後續不排除有「漲價」的可能。
4、廣州是一線城市中第一個對房地產市場進行放鬆的例子，有很強的示範效應，對於其他一線城市和二線城市等都有較為積極的作用。