轉自真叫盧俊
最近無意中翻了翻數年前的雜誌，發現一個有趣的現象
就是像《地產評論》這樣出版於2009年的雜誌，十年過去了，站在當前這個時代來看，雜誌上所描述的一幅幅場景和地產內容
整個十年貌似都沒啥變化
2008年是全球金融危機，2009年樓市進入了轉折市，跟當前的整體行情情緒有共鳴，成交已提升，樓市出現了各種各樣的論調，不管是買房還是賣方，各種論點都有
今天就來帶大家看看這本十年前的雜誌，做出了哪些「神奇的預言」，放在十年後的今天看，又仿佛是發生在當下
01
買房第一關，肯定是籌錢對不對，前段時間炒的沸沸揚揚的「六個錢包」理論，很精準的闡述了中國人買房的經濟來源，就是全家總動員
用10年前的雜誌用三個字來形容這個現象，叫「寄生男」，其實就是「啃老族」
面對高昂的房價和生活成本，越來越多的年輕人選擇不結婚，享受夜遊晚歸的單身生活，一直住在父母家，然後吃和住都是父母的
對比下西方已開發國家，青年人如果想買房，有一種途徑叫「家庭內部融資」
就是原先你得向銀行貸款的，但手續比較複雜，流程也比較長，費用比較多，還有很多人可能信用不太好的，還無法貸款，雜誌上介紹了美國的話有人採用向父母借錢，並且簽訂一定的契約，給出約定的利息
通過簽訂紙質契約的關係來明確家庭內部的債券關係，這樣的事情，十年過去了，在中國依然很少見
02
另外，剛才也提到了相關背景，2009年，地產行業不景氣，就跟現在一樣，開發商的採用的路數跟現在是一致的，就是2個字，降價
當然，你看看人家10年前的路數是多麼的嫻熟，主要分為三個套路
先做好客戶的情緒安撫工作，就是市場不可能永遠只漲不跌，意思就是哪怕現在跌了，也沒關係，後期會漲上來的
通過包裝成特價房的形式進行銷售，提前告知前期業主這並不是降價，而是因為此次出售的房源位置較差，所以價格比較便宜
當然，還有一種降價是「悄無聲息」式的，比如中信地產，購買商業地產的項目，超過150平方米的面積可獲得12萬元的創富基金，超過700平的可獲得50萬元創富基金，超過1400平的可獲得80萬元的創富基金
當然，所謂的「創富基金」也只不過是開發商通過返利變相降價的一種措施而已
不管是十年前還是十年後，開發商想要降價做的好，最最關鍵的是要將「降價進行合理化的包裝」，十年過去了，地產商降價的套路本質竟然還是如此，沒有產生任何變化
其實，開發商這麼折騰變相降價也是沒有辦法
一方面是對於地產營銷而言，所有人都知道最佳的做法就是「低開高走」，首期稍微便宜點，後期再慢慢漲，這樣所有人都滿意，所有人都開心，如果前面賣的貴，後面降價賣的便宜了，引發的後果很嚴重
輕則售樓處被打砸，把營銷老總堵在門口，重則可能會出人命，比如十年前，就有人要「跳樓輕生」
根據雜誌報道，10年前，某樓盤3月份的時候每平方米賣6600元，半年過去了，賣5600元，直接跌了15%，109萬的總價降到了87萬
當前最大的悖論就是，房子漲了美滋滋，沒人感激開發商，都認為是自己的眼光無敵
但只要房價跌了，齊罵開發商就成了一種必然，大家會認為不是自己選錯了房，而是開發商定錯了價，看錯了市場
如果你要降價，可以的，那我們就以死來逼，這種極端的措施手段，僅僅是因為開發商每平方米降了1000元而已
萬惡的根源，都在地產開發商，所有的鍋，也都應該他們來背
其實現在大家都在吐槽說最近兩年房子的質量都很差，各種維權也很兇，但如果歸納總結下的話，80%的房屋維權最核心的原因是由於房子降價引起的連鎖反應
想像十年前吧，其實在那個時代里大家對房子品質的要求並沒有那麼高，或者說對產品品質有極大的容忍，前提是房價要一直在漲，而且遠超他們的想像
03
當然，給開發商施加壓力的形式是多元的，深圳竟然出現了一位社會人士，鄒濤，在10年前發起了一項運動，叫「不買房運動」
很神奇對不對，這個活動也確實是開了腦洞
根據雜誌的描述，這個叫鄒濤的朋友在2006年4月，在網絡上提出了「3年不買房運動」，並且最後他預估最終的參與人數達到了3-5萬人，因此他說「活動取得了還不錯的」成效
活動有沒有成功我們不予評論，耐人尋味的是，最終的結果就是他與某開發商達成了協議，以6000元/平方米的均價對某樓盤696套房源進行了團購，如果按照每套100平方算的話，這個696套房源的貨值在4億元左右，並不算太大
我查了下相關數據，2009年中國房地產的銷售額突破了4.4萬億元，這樣的活動其實在巨額的房產銷售數據面前，其實真的是蒼白無力的，滄海一粟而已
最關鍵是的，其實你等待了那3年，房價是有漲幅的，相比於那一點點團購優惠，你其實是要付出比前期更多的努力來買房
因此，我們很多人都調侃說，買房時最大的誤區就是老公說，再等等
當然，與「不買房運動」相比，在10年前，還有種不一樣風氣也逐漸開始流行的，叫做「兩屋檐長廝守」
就是夫妻雙方或是戀人雖然生活在同一個城市或是同一個小區，但各自有著自己的房屋，始終處於獨居狀態
一個人就是一個家，一家一戶各自獨立，單人戶數在不斷增加
其實這樣的趨勢到了2019年，也正在逐漸蔓延開，這對於開發商而言，其實是新增了一種獨特的需求量
04
當然，如果是從投資需求來看的話，還有個新增市場，就是東南亞，最近幾年東南亞市場真的蠻火的，當然，有機遇也有坑
在這本10年前的雜誌中，就已經鼓勵大家去越南看看，分析的原因框架跟現在一樣，無非就是城市人口收入達到了250美金到500 美金，近五成人有了電腦，赤貧人口比率也從51%降低到8%
其實我也問過很多人投資東南亞的原因，很多投資客往往說了一大通他可能自己都沒有搞明白的道理後，會補上這麼一句
東南亞的現在，就是8年前的中國，你看看中國現在的房價你就能清楚東南亞8年後的房價會是啥樣了
這樣的類比邏輯其實是經不起推敲的，但我們往往就喜歡用這種簡單粗暴的邏輯來說服自己，跳進一個又一個的坑中
除了這種去東南亞盲目投資的做法，這本10年前的雜誌還提出了另一種比較理性的投資做派
叫「兩棟房子恰恰好」
認為這樣的現象將普遍在中產階級流行開，第一套用來居住，第二套用來濱海度假休閒或是裝修的豪華一點用來享受
比較巧合的是，我們在2周前，也寫過一篇類似的文章，叫《作為普通家庭，其實兩套房也夠了》，我們的觀點概括下就是
第一套房子的目的是要始終讓自己擁有處理自己資產的能力，對於一個家庭來說，如果只有一套房子，但是因為你始終需要居住，除非真的出現重大家庭變故，不然你是不會處理自己這套家庭資產的
但擁有了第二套房子，雖然說也不一定一定讓你賣掉，但是手裡擁有這個籌碼，你會對行業有更多的思考，面對周期面對波動，個人潛意識的狀態以及對未來的判斷會更加直觀和敏銳
第二套房子最大的意義在於，讓我們面對人生重大決策的時候敢於下注
對於中產階級2套房子的問題，10年期，其實就被這個雜誌看的通透了
05
最近還有個話題也比較火
關於港資的物業長持所帶來的良好租金回報，帶來的現金支撐，對於陷入債務泥潭中的內地房企而言，是有比較現實的啟發意義的
而這樣的結果，你可能很難想像到，早在10年前，雜誌就已經給出了該模式「成功的預言」
文章提到了通過商業地產的開發和持有，可以對抗國內房地產行業的周期性波動風險
也就在8月份，我們寫了《地產野蠻人，突然都殺回來》《小心，港資全面恢復拿地了》
描寫了前期很多我們以為默默無聞的港資，整體的實力比我們想像的要更加強大，曾經在樓市裡我們以為幾乎快絕跡的港資企業變得越來越普遍
當前的跡象就是，更多的二線城市成為這一輪港資回涌的主戰場，而港資的切入點非常簡單，就是看準了大量土地出讓時候對持有面積的要求以及土地付款方式的要求
前期港資企業之前消失因為兩點，第一都是自己的錢所以快不起來，第二喜歡持有做運營，而之前的市場不需要做運營
而如今，這兩點恰恰成為他們的最強競爭力
當然，對於大陸房企的賣房模式，也就是後來被碧桂園運用的爐火純青，提煉為三字口訣的「高周轉」，在10年前的雜誌中，其實早就被闡述了一遍
只不過當時的說法叫做「以快達賣」
06
最後，還有一點讓我比較揪心的現實
可能很多人也都關注到了2個月前的新聞，就是萬科的城中村改造計劃「萬村計劃」因為受到的阻礙比較多
在一場激烈多角博弈中，「萬村計劃」遭受來自現實多方的狙擊，爾後節節失利，萬科長租公寓總經理薛峰也因此選擇了離職
其實早在10年前，雜誌就已經提示說「城中村改造駛入慢車道」
這麼多年過去了，城市更新遇到的困難和處境，跟10年前相比，竟然還是如出一轍，面對拆遷時的利益博弈，我們依然沒有什麼好的對應措施和方法
年年歲歲花相似，歲歲年年人不同
面對著這本十年前的雜誌，我陷入了深思
為什麼十年前的情況跟現在相比是如此的相似，很多問題十年前其實就存在了，這麼多年過去了，我們還是沒有很好的解決辦法
而我所能預感到的未來是，哪怕是再過10年，地產大機率還是依然保持著現在的摸樣
因為，究其根本，不管處於何時，人心的慾望和奢念，其實都是一樣的
不管是十年前還是十年後
以上為正文，來自R先生