有沒有發現？這兩年，地產工程線正迎來一股「回歸」潮。
曾幾何時，在快周轉魔咒下，整個行業陷入瘋狂、躁動的狀態，大家關注的都是三天一層、兩天一層。
這兩年，行業漸漸回歸理性，更多房企開始關注「有質量地增長」。對工程端的要求，從單純追求建造速度，轉變為質量與速度並重。品質在回歸、初心也在回歸。
有這樣一家房企，曾經憑藉優秀的產品力和持續的創新力，一舉殺入500億軍團陣營。
今年來，他家更是提出「三年內產品品質達到行業前三」的目標。
這就是東原地產。
對於「品質行業前三」這個頗具挑戰性的目標，東原的底氣到底在哪？工程管理職能又將如何排兵布陣，打贏這場硬仗？
近期，雲鏈君專赴上海，與東原地產集團工程管理部負責人陳軍芳進行了深度對話。
創新三級半架構
打通技術崗上升路徑
構建技術驅動型組織
「輕技術、重管理」帶來的危機感
地產黃金十年，整個行業發展相對浮躁，在工程管理上普遍存在「輕技術，重管理」的現象。
「很多人喜歡去做一些管理協調工作，比如關注通過開會去解決問題，」陳軍芳說，「殊不知，諸多問題其實源於我們的技術行活不紮實，而致管理浮於表面。」
一些質量問題，比如滲漏，很可能就是工程師對材料特性、施工工序與標準「不知道」，才導致現場管理「不會管」。
工程師去到現場走一圈，卻看不出什麼問題來，這正成為一個普遍存在的現狀。
一旦工程師不知道，就不會去管，更管不了。結果，合作方一個反坎或者成品保護沒做好，就會導致後面的批量漏水。
匠心和技術是工程管理的基礎。技術管理沒有捷徑，需要時間和經驗的沉澱，包括摔過的跟頭。
而培育匠心與技術驅動的文化，首先需要得到組織上的支撐，「所以從這個角度來講，我們需要對組織做出一些調整。」
東原地產集團工程管理部負責人陳軍芳
2019年初，東原提出要強化工程條線的技術管理能力，邁出的第一步，就從組織架構調整開始。
創新三級半架構，打通技術崗上升路徑
「我們將組織架構，從原來的三級架構調整為現在的三級半架構。」 陳軍芳對雲鏈君說。
這個組織架構上的小小創新，讓東原從組織架構上打通了集團的技術管理，確保技術管理既有適度的超前性，也能快速落地。
東原目前共有華東、華中、西南和華西4大區域公司，以及南京和廣州兩個城市公司。之前，東原的工程線是集團、城市、項目三級管理架構，隨著新進城市和開工項目增多，陳軍芳意識到：區域層級需要設置一個高量級的技術管理人員，來集約化實施各區域的技術管理。
與此同時，為支撐產品品質戰略的落地，滿足客戶更高的要求，也需要更專業的技術管理人員以及高效暢通的技術管理組織，來確保穩定的產品實現能力。
為此，東原專門設置了"區域總工"這個職位，以承接集團與項目之間的技術管理。
這個總工主要做什麼呢？
負責技術管理和品質檢查與評價，對技術可靠性和品質具有一票否決權。
具體分解下來：第一，將集團的標準結合區域特性進行深化與落地；第二，作為區域專業高地，統籌解決區域內項目技術問題；第三，提升區域工程人員專業技術能力；第四，擔任區域「質量官」統籌項目品質評價，同時去摳一些品質細節，反向完善產品。「有些工程師是缺少品質管控的意識，而有些則是缺少發現問題的眼睛。有了總工，他能摳得很細，幫你發現問題，並告訴你做得好不好，如何做好。」
通過設置「區域總工」，並賦予集團技術組、區域總工、項目技術經理足夠的專業權威，一定程度上打通了東原的技術管理路徑，提升了「技術驅動」的專業能力，進而強化了東原的產品實現能力。
除此以外，東原也進一步打通了對工程技術崗的上升路徑。
在東原的工程人員發展路徑中，也體現出對「技術控」的偏愛。比如「項目工程經理」這個崗位，必須要有項目技術負責人的經歷才能擔任。而對於「項目技術負責人」，他既可以往技術條線走，又可以往管理崗轉，在發展路徑上相對更清晰，也有更多的上升通道。
綠建、快建、智建
更全面更立體的
精工建造體系
調整組織架構只是第一步。去年開始，東原組織工程人員向製造業學習精工建造，尤其在對標汽車製造業後，其先進的生產模式給陳軍芳的團隊帶去不少思考。
之後，東原開始推行新一代的精工建造體系。
這套體系包括「綠建」、「快建」、「智建」三大模塊。綠建，即綠色建造，是改善生產環境。快建，是通過科學管理來提升品質的同時提高生產效率。智建，則是提高建造的管理效率和產品實現能力。
相對而言，東原的精工建造體系更全面、立體，而且因自下而上提煉出來，也更具有落地性。雖然在一定程度上提高了成本，但在品質和效率的穩定提升方面，效果明顯。
綠建：聚焦安全、節能與環保，改善生產環境
在新一代的精工建造體系中，東原首先創新性提出了「綠建」板塊。
什麼是綠建？為什麼要綠建？
在陳軍芳看來，好的產品品質必須要有好的生產環境：首要的是保障安全，然後是綠色、節能、環保。「幹活的環境好了，現場生產有序了，再來談建造高效、精工品質。」
基於此，東原綠建體系主要包括智慧工地應用、全面的現場管理標準升級、以及面向業主的工地開放幾個部分。
東原綠建體系構成
智慧工地聚焦安全、節能、環保
綠建體系的基礎底座是智慧工地平台。
通過智慧工地應用，東原可以遠程監控每個項目現場的情況，隨時掌握現場安全施工狀況和資源配置，監測現場環境問題，特別是監測一些高危設備的使用情況。
綠建智慧工地架構
綠建智慧工地具體內容
現場管理標準升級，打造標準化工地
與此同時，東原還輸出了一套《建設項目安全文明施工管理標準》，包括綠色文明施工、腳手架、安全防護、施工用電等內容。通過打造高標準的項目工地現場，不僅給施工單位營造了安全、環保的生產環境，更重要的是，無形之中也讓供應商提高了自己的施工標準。
綠建安全文明施工管理手冊
東原的標準化工地現場
陳軍芳舉了個例子。
我們在成都有一個項目，成都勞務市場上很多工人相互「勸告」不要來這個工地。問他們為什麼？這個工地要求太高。
以致於，後來工人們一進現場就知道：這個項目的活不好乾，要求肯定很高。這樣一來，也倒逼他們一進到工地現場，就會下意識去做得更好。
從標準化工地到向業主開放的工地
東原還將「工地開放」納入了綠建體系中。通過工地開放，實際也倒逼工地現場的安全文明施工常態化管理，從「標準化工地」進階到「可以向准業主開放、展示的工地」。
東原的工地開放有兩種：一種是同行們都在做的交付前1-2個月工地開放，這是客服部門在主導；另一種是工程部現正在所有項目上推行的"過程中工地開放"。
所謂「過程中的工地開放」，主要指項目還處於真正的工地狀態，而根據項目不同，開放的實際節點也略有不同。
比如毛坯項目，其開放的時間節點是在二次結構做完後；而精裝項目，則是把基層做完後就開始對外進行開放。
值得一提的是，東原的這個工地開放完全不同於其他房企只拿出兩層做參觀，他們是直接把所有樓層都開放出來供業主參觀。
舉個例子。就在今年4月份，東原武漢的一個精裝項目工地上，就一次性開放了556套房間供業主們參觀。
這次展示的不但有位於同一層樓的四套精裝工藝樣板間，更厲害的是，在參觀完樣板間後，業主們還可以到自己的新居查看實際裝修進程！
從1樓到30樓，每一層都是不同的作業面，業主真正直觀感受到新房的建造過程，這種現場帶來的衝擊力和信任感，是別的工地開放所無法比擬的。
在每棟樓入戶大堂處都設置有裝修可視化進程表
快建：新技術新工藝，提質增效
東原的快建體系，其核心在於通過科學的管理手段，將串行作業改成並行作業，並準確配置資源，確保品質的基礎上提速。同時引入鋁模、PC、樓層節水、全澆外牆、薄抹灰、高精砌塊等新技術新工藝，在提升施工效率的同時，確保運營節奏，保證工程建造品質的穩定。
快建模塊新技術工藝體系
從新工藝的應用來看，東原更強調「適度性」。
「我們不會要求所有項目都要應用新技術新工藝，而是根據產品類型和區域資源等實際情況，有選擇地應用推廣。」陳軍芳解釋道。
比如產品類型，東原就規定：超過2棟33層以上（建築高度＞100米）的超高層必須全數使用全現澆外牆、鋁模、免抹灰與全鋼爬架體系；建築高度＜100米的可以選擇性使用。建築高度＜100米的高層如採用非全現澆外牆設計，推薦採用鋼背楞+高精度木模板體系，外腳手架採取鋼管懸挑腳手架，腳手架高度不得＞18米。
全鋼爬架和鋁模已在全國選擇性應用推廣
而根據各區域實際情況，新技術新工藝的推廣也各不相同。比如PC在華東的推廣應用就要好於西部，這一方面得益於當地相關政策的支持，另一方面還受益於華東地區PC產業鏈上豐富的供應商資源。
目前東原已經在武漢、重慶、鄭州、昆明等城市應用推廣了快建體系。
智建：大監理模式，釋放精力，提效保質
東原還創新性將「智建」納入精工建造體系中。
這是其為改善工程現場的管理、提高人均管理效能、保障精細化管理有效落地，同時改善供應商合作環境，與明源合作開發的一套信息化管理系統。
移動質檢APP介面示意圖
施工及管理行為留痕，保證數據真實性與傳輸及時性
通過「智建」，首先保證內部信息與施工數據的真實性與傳輸及時性。
比如實測實量數據，通過移動端照片、數字等資料的實時記錄，即可實現甲方、監理方、施工方三方測量數據實時對比，一方面提升了測量的準確性，另一方面能夠讓甲方實時了解進度和異常，讓測量的進度更好的得到了監控。
落地制度與標準指引，讓權監理，釋放精力
東原將制度與標準指引統一錄入移動質檢系統，讓施工方和監理統一使用系統里的標準執行。這樣一來，甲方便能將很多管控動作讓權監理，真正發揮監理職能，打造大監理模式。如此，不僅實現對工程質量與進度的遠程管控，大大提升管理效率與人均管理效能，還能釋放工程師的精力，聚焦一些更有價值的管理動作。
沉澱數據，總結問題，分析決策
「通過後台收集的數據分析，我們還能總結一些質量通病，或者及時發現一些有可能是原先設計的缺陷，反過來去讓設計做調整。」陳軍芳補充道。
質量通病數據分析示意圖
後續這些工程上的過程數據還能夠與交付驗房過程中的數據打通，形成信息決策大數據，為設計優化和安全質量預警提供支撐。
將工程、研發、成本等拉通，提升三單結算效率
接下來，東原還計劃通過智建系統，拉通與研發、成本等職能部門的對接。當系統拉通後，東原就可以直接在移動工程協同APP里完成變更籤證的發起、審核、產值申報和付款結算，以此來提高對供應商的三單結算效率，最終管控好項目成本，提高供應商滿意度。
由此可見，東原的精工建造體系並不只有一個維度，而是從高效、綠色、智慧三個方面進行全方位打造，重點關注「人」、「技術」、「安全」等，以提升工程管理效率與品質，為東原「品質前三」之路打下堅實的基礎。
體系要落地
關鍵靠管理
聚焦到「人」
從組織架構調整到精工建造體系的搭建，上層設計已到位就緒，那麼，如何保證新體系在區域的落地執行？
解決一線人員意識和能力問題
抓落地抓執行，最終抓的其實就是「人」。
東原建立了一套系統的工程培訓體系，針對工程經理、項目技術負責人、城市公司模塊負責人、管培生、總包單位、監理單位等特定人群，進行了系統化、針對性的培訓。
東原工程培訓課程體系
以今年的培訓計劃為例，第一階段培訓由集團主導，聚焦工程基礎能力和重點能力打造，其承載形式是「百日匠心營」；
東原「百日匠心營」培訓計劃
第二階段則是集團和區域（城市公司）共同推動，對不同群體，如管培生、項目技術負責人、工程經理和模塊負責人開展專業技術和管理能力的培訓。
第三階段是集團主導的工程師文化節，屆時將結合技術大比武、技術標兵和最佳講師評比以及東原專家的聘任，把匠心文化氛圍推向高潮。
「我們的培訓採用外部專家和內部講師相結合，不僅僅是上課，會結合具體項目推演」，陳軍芳補充道，「部分培訓還會去到項目上進行實操，我們曾經組織工程總到現場砌磚，目的是為了作一個示範，鼓勵工程管理人員深入一線，打好基礎，了解相關技術。」
通過樹標杆、評優秀、創新標，實現階梯式提升
除此之外，東原希望通過內外對標，實現階梯式提升。
從今年來，東原組織了大量的對標學習，除了跨行業的製造業，還學習地產行業優秀的項目，並在內部開展了「樹標杆」的打板活動，覆蓋不同產品系。2019年底，東原將組織全集團優秀交付區的評選，評選出的優秀交付區，作為2020年各項目的基本要求，並實現疊代提升。
為了讓建造體系更好地落地，提升各城市公司的技術專業能力，東原還設置了建造體系推進獎、技術驅動力獎等團隊獎項，激勵內部創新。
打造基於技術的匠心工程文化，避免「口號式運動」
而只有將「重視技術」，變成工程線的核心價值觀和行為準則，才能避免「口號式運動」，真正將其分解並融入到每位工程人的日常工作中。
東原將工程文化濃縮為16個字「篤守匠心、使命必達、心系客戶、開放學習」。如何讓一線更形象地理解？東原又進一步提出了「四提倡、四反對」。比如：提倡關注細節與品質，工作高標準嚴要求；反對不懂裝懂不看圖，心態浮躁不下現場。這條要求帶來的直接結果就是，工程師們都形成一個習慣——只要去現場就必須帶圖紙。
東原還強調「要關注那些踏踏實實、不聲不響把項目做好的人」。對此，陳軍芳解釋道：「少些『當初沒想到啊』，少些驚訝，這體現的是工程管理的基本功和對各種風險的預判和應對。」
小結
「有質量的發展」向來知易行難。大多房企，在規模和品牌的岔路口往往會迷失自我。
但東原表現得卻很堅定。
整個對話過程中，我們能夠感受到東原對工程人對客戶的敬畏、對細節和品質的苛求、對自身專業能力的重視。
也或許正因如此，東原才能獲得良好的品牌影響力以及出眾的產品口碑，底氣十足地追求產品品質前三的目標。