不知道從何時開始，「金九銀十」成為樓市進入黃金銷售期的所謂標誌性「現象」。每一年的這個時候，無論是營銷人，還是媒體人，都會提前備好長槍短炮備戰。
今年的「金九銀十」，前有恆大的「全國532樓盤，閃購7.8折」，近有時代中國的「全員賣房」，金地北京的「30天紅盤行動」，都謀求在「金九銀十」能夠有所斬獲。
房企將9月作為下半年促銷的重頭戲，原因有三。
其一，氣候。9月暑熱將盡、涼意漸起、氣候宜人，正是人們樂於外出的好時機，樓盤也進入示範區園林效果的最佳展示期，無論南北，景觀別有意趣。
其二，假期。9月10月有著中秋國慶兩大假期，利於誘發國人在假期購置大宗商品的消費習慣。
其三，營銷節點。臨近年末，房企業績、回款等KPI的完成度也進入最後的衝刺期，地產營銷人年底能不能帶錢回家就靠這兩個月，因此，加速推盤，降價促銷其實是每年都會實施的常規營銷動作。
然而，今年「金九」來自市場層面的聲音顯然並不樂觀。
國家統計局數據顯示，今年前8個月，全國商品房的銷售面積連續低於去年同期的銷量水平。8月全國70個大中城市中20城的二手住宅銷售價格環比回落，其中不乏北京、天津、杭州、重慶等一線及強二線城市。
北京樓市在年初的小陽春之後，也開始出現後勁乏力的現象。9月上半月，二手住宅成交4827套，全月很可能會跌破1萬套的市場「枯榮線」；新房商品住宅成交1428套，全月銷量如果在3000套左右，基本能夠達到前8個月的銷量均值。
「金九」之初，2019年樓市似乎已經盡顯疲態，但其實，回顧往年，「金九銀十」同樣成色不足。
2016年以「930」為節點，北京推出「京八條」，隨後全國19城緊跟調控，開啟了當下的緊縮周期。
2017年的「金九銀十」，全國百萬中介經紀人遭遇「最冷寒冬」，大量門店關閉，二手經紀人面臨下崗轉業。
2018年9月、10月兩個月全國樓市表現平平，甚至被稱為「銅九鐵十」。
在調控政策的嚴格管控下，「金九銀十」不再是房地產營銷的「靈丹妙藥」，換個角度來說，年末的促銷動作僅僅代表著最後的衝刺，而決定一場賽事最終排名的，是包括日常訓練、陣容組合、戰術體系在內的全程發力。
大環境再差，總會有項目點燃購房熱情，逆勢熱銷，再好的市場，滯銷盤也同樣存在。房地產雖然沒有「金九銀十」，卻有著一望便可探知品相的「銷冠盤」。
首先，地段為王，資源疊加。
地段位置固然是造就熱銷盤的DNA，但地段之上，房企如何嫁接資源，有能力嫁接什麼樣的資源，將是決定銷量的關鍵。
舉個例子，近年來北京住宅用地中配建學校的比重越來越高，2018年52宗成交宅地中的15宗配套規劃了教育用地，今年截止目前的36宗住宅用地中，20宗地塊配套教育用地，這意味著，未來將有35個樓盤擁有教育資源的附加值。儘管學校的引入由教委主導，房企只負責校區承建，也不允許藉機宣傳，但如果房企有能力協調並協助教委接洽優質教育資源，最終反哺的當然是項目及其業主。
其次，需求引領，加砝產品。
今年，限競房項目附著頂級產品系的「降維打擊」被業界稱道，但反過來想，客觀上同樣會對產品系本身形成一定的不利影響，畢竟哪一個產品系的成名，都是房企用真金白銀的投入、用一個個項目的市場口碑換回的，只為了單盤熱銷，是否值得有待商榷。
特別是將頂級產品系落位到限競房之上，或多或少都會存在減配的現象，比如頂級產品系標配的全石材立面，有幾個限競房敢承諾做到？交付對比的差距，同樣會對產品系的價值內涵造成一定傷害。
因此，產品的增配，應基於項目的客群定位，從客戶需求為出發，來做加法、做取捨、做升級，才更有意義。舉個例子，萬科東望客廳的L型大飄窗增加了室內的通透感，適宜的窗台高度可用做沙發，提升功能性之餘也節省了室內的使用面積，小創新為生活帶來大改變，才能一把賣出20億。
第三，搶節點，重節奏。
房地產的營銷節點早已不是「金九銀十」、「金三銀四」，而是年末啟動，年初開戰。去年的銷冠盤中海寰宇天下，今年截止目前的簽約額已達88億，比亞軍多了28億不說還有待簽約的貨值在手，已經妥妥預定了今年的銷冠席位，而該項目也是今年首個取得預售許可並開盤的項目，早在春節前就已搶先收割。據了解，今年已有一些項目開始籌謀明年，趕早不趕晚，搶占市場節點。
節奏，則在於通過區域布局實現控盤，通過產品差異化擴大客群基數，通過推盤節點的錯開收攬銷量，節奏找對了，營銷也就理順了。
第四，聯合開發，防止掣肘
近年來的聯合拿地開發已經成為北京市場的主流，但樓市火熱時期的強強聯手合作掙錢，卻很可能在市場遇冷後出現各打各的小算盤，相互掣肘的局面。比如某項目就因為業績問題更換了操盤方，還有一些項目則因為合作開發各方對於利潤與售價的預期不同，造成項目銷售的停滯。
兵無常勢水無常形，聯合還是獨立，取決於目標、預期、資金，以及資源優勢的匹配度，合適的選擇，才能造就更好的業績。
由「金九銀十」聊起，思維發散，拉拉雜雜，越扯越遠。最後的最後，一力降十會，好價格才是披荊斬棘，撬動市場的最佳支點。