8月29日，粵港高大灣區的核心城市，珠海樓市再次傳來重磅消息：全面取消外地人在珠海的購房限制，外地戶籍可在全境購買一套住宅。
這已經是珠海第三次對樓市進行鬆綁：如果說前面兩次還有點猶抱琵琶半遮面，第三次就直接全面取消限購了。
第一次是在2018年12月，珠港澳大橋全面通車之後。珠海宣布：在金灣區、斗門區，外地人只需一年社保可購買一套房，而此前則需要5年社保。
第二次是在2019年5月，珠海再次下發文件：全市放開對港澳居民的限購條件。部分區域，放開對外地人的限購政策。
其中，外地戶籍在斗門、金灣全部放開限購，不再需要社保。但香洲、橫琴依然有社保要求。
第三次則是在2019年8月29日，不僅港澳人士在珠海全面取消限購，同時外地戶籍在全市範圍也不再要求社保，直接放開限購了。
珠海本次公開取消限購的背景是在8月26日，中央財經委第五次會議中確定了「要按照客觀經濟規律，調整完善區域政策體系，增強中心城市和城市群的經濟和人口承載能力」的都市圈發展戰略。
其實在8月26日的這次中央財經委會議中，明確了兩個隱含意思：
第一，要按照客觀的經濟規律來調整完善區域政策，相當於將政策的主導權下放到了地方，要求地方根據經濟規律做適當的調整完善。
第二，增強中心城市和城市群的人口承載能力，就必須要對目前的限購政策作出調整，以吸收更多的外來人口，提高承載能力。
外來人口進入，如果不能購房，不能自由落戶，談何提高人口的承載能力？因此，我們判斷中央財經委的本次會議，在一定程度上默許了限購政策的適當調整。
珠海只不過是打響了都市圈時代，全面取消限購的第一槍！也有人解讀為這是在利用三四線樓市的需求來穩定一二線樓市的房價，但我個人認為，本次都市圈內取消限購，有其更深層次的經濟原因。
都市圈放開樓市限購
有助於吸納就業人口
實現經濟全面穩定
7月份的經濟數據已經表明，中國經濟的下行壓力與日俱增，尤其是近期與美國的貿易摩擦越來越激烈，外貿出口將會面臨嚴峻挑戰。
而刺激消費並非一時之功就可以實現的，需要較長時間的培育。
所以在對外貿易的外需及國內消費的內需，兩個方面來衡量，都會出現短時間的障礙，穩經濟難度越來越大，就業壓力自然也會劇增。
怎麼辦？
8月26日的中央財經委會議和全國人大審批通過的《土地管理法修正案》提供了一個完整的解決方案：
第一，盡全力發展中心城市及城市群，打破中心城市的人口約束，利用中心城市強大的經濟功能，來提供更多的就業機會。
背後的潛台詞就是讓失業人口儘可能進入都市圈，去那裡尋找工作，不要再呆在三四線城市了。
第二，越來越多的人口進入都市圈及中心城市之後，怎麼解決居住問題？《土地管理法修正案》提供了配套方案：利用集體建設用地來加大供地規模，解決住房問題。
所以在本次《土地管理法修正案》中，一個核心就是要給集體建設用地鬆綁，讓其可以自由入市流轉，加大城市住房供應量。
在這種背景下，都市圈內的中大城市還需要保持限購政策嗎？我個人的判斷是都市圈內的住房限購政策逐漸鬆綁是勢在必行的，珠海只不過是提前走了一步。
原因很簡單：
第一，隨著就業人口越來越多，都市圈內的居住需求是實實在在的，不會出現「只炒不住」的現象，導致「空城」「鬼城」的大量出現，空置率居高不下，國家需要大力去庫存。
但實實在在的居住需求出現，「房住不炒」自然也就實現了。
第二，限購鬆綁可以短期內提供大量房源，解決流動人口的居住問題，有效留住人口。
第三，限購鬆綁可以提供更多的就業機會，刺激經濟增長，提高政府財政實力，一箭三雕。
第四，政府通過大量建設保障房，可以實現就業人口的居住托底，實現住房的多梯度供應：公租房+共有房+商品住房。
集體建設用地可以大量建設公租房，對中低收入階層居住實現托底保障；共有房可以實現一般城市白領的居住需求；商品住房則提供了更高層次的居住舒適度。
綜上所述，我們判斷：在中國經濟增長越來越依靠內需刺激的背景下，中國就業人口將會加速向大城市及都市圈流動，人口劇增將會對都市圈住房政策形成巨大衝擊。
像北京、上海、廣州、深圳等一線城市，必須要加大對保障房、人才房的建設力度及供應能力，才能夠儘可能接受流動人口，留住流動人口。
而對於都市圈內的其他城市，則需要大力放開落戶政策，對房地產限購進行實質性的鬆綁，協助中心城市實現人口產業的分流。
比如珠海限購的取消，將會降低深圳、廣州的人口壓力；河北全面鬆綁，則可以有效緩解北京首都的人口壓力。
都市圈區域政策調整，要服從於國家戰略發展大局，以中心城市需求為出發點：基於此，我們判斷，國慶之後，各大都市圈限購鬆綁將成為基本趨勢。
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