摘要：區域依賴、毛利率低（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1228篇原創
時移世易。風口過去後，難得還能看見奔上市的物業公司。
最近蜜妹翻閱港交所網站看到，有一家物企遞交了IPO相關文件，名字叫：深業物業（全稱「深業物業運營集團股份有限公司」）。如果沒記錯，這是港交所2023年第一家提交招股書的物企。
當房地產的喧囂浮華逐漸褪去，此時站在聚光燈下的，尤其值得關注。
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和大多數物企一樣，深業物業也是有「靠山」的：深圳控股有限公司，一家疑似實控人為深圳市國資委的國企。作為深業集團的子公司，深圳控股於1997年就在聯交所主板上市，2022年入圍《財富》中國500強。
2023年2月24日，深圳控股公告披露，建議分拆深業物業股份並以全球發售新深業物業股份的方式（當中包括優先發售）於聯交所主板獨立上市。
從數據來看，弗若斯特沙利文報告顯示，2021年深業物業在我國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入中占比約0.3%，位於同類公司的第8位。
深業物業的歷史可追溯至1985年5月，其主要營運子公司之一鵬基物管服務於彼時成立。1992年7月該公司正式成立，隨後開始承接深業集團在中國的內部住宅物業管理業務。
截至目前，深業物業有11家主要營運子公司，分別為萬廈居業、鵬基物業管理服務、鵬基物管、深業商管、深業智慧園區、農科物管、置地物管、深業城市運營、泰富商管、南京鵬基、湖南深業。
截至2022年9月末，深業物業的總簽約建築面積約為61.8萬平米，在管項目總數為462，總在管建築面積59.2萬平米，覆蓋我國的46個城市和14個省份。
招股書顯示，目前深業物業有三大業務，分別是城市及產業園服務（涵蓋市政基礎設施服務、公共設施管理服務、產業園服務）、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務。
其中前兩大業務占據主要地位，截至2022年9月末，按在管建築面積來看，分別占據該司48.4%、45%的份額。
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從營運來看，深業物業似乎表現一般。如下圖數據，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，該司營收分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元。蜜妹簡單算了下，2021年其營收同比增長大概在17%，2022前三季度這一速度急劇下降到5.6%左右。
此外，深業物業高企的服務成本，導致其毛利一直上不來，對應的毛利率也偏低。還是上述時間段內，該司服務成本分別達到15.59億元、18.72億元、14.10億元；對應毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元；毛利率分別則是15.2%、13.0%、14.6%。
從行業來看，此前諸葛找房數據研究中心選取50家重點物企，2021年其平均毛利率29.8%，較2020年回落0.3個百分點。深業物業不僅毛利率偏低，2021年的降幅也是偏大。
如上表所呈現的，深業物業龐大的服務成本，以及高速增長的行政開支，直接導致了利潤水平的偏低。這其中，員工成本、外包成本是大頭。
2020、2021年以及2022年前三季度，該司員工福利開支成本分別占了總服務成本的62.7%、64.3%、64.1%。截至2022年9月末，深業物業共有員工16,483名，蜜妹簡單計算下，平均1位員工深業物業的成本大概是每年5.5萬元。
外包成本占比也居高不下，同期內占深業物業服務成本的約17.3%、16.2%及18.8%。
另外值得注意的是現金流異動。2022年深業物業的經營活動現金流凈額罕見出現凈流出，為-57.8百萬元。2020、2021年該項數據均為正。招股書的解釋是收入增加及業務規模擴大，導致貿易及其他應收款項增加了1.52億元；同時因為疫情影響政府項目付款周期延長等。
截至2022年9月末，深業物業現金及現金等價物相比2021年末減少了6000多萬，為5.67億元。
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從質地來看，深業物業背靠大樹，有穩定發展的前提。不過也有一些弊病，比如上文提到的，因為各種原因，深業物業盈利能力有待提高，以及增速較慢等。
另外深業物業還患有嚴重的區域依賴症。
深業物業紮根廣東，但似乎沒走出去？如上圖，2022年其來自於大灣區的營收占比進一步提高到77.5%，占比第二的華東地區占比則從2021年同期的14.5%下降到13.1%。
縱向來看，深業物業的區域集中度是越來越高的，2020年該司大灣區的營收占比還是70.6%。
相比之下，深業物業的母公司依賴症則顯得沒那麼嚴重。來自關聯方開發的物業收入分別占其於2020年、2021年及截至2022年前三季度總收入的43.5%、41.3%及42.2%。
不過這個占比也不低了，從深圳控股近期的銷售額來看，降幅是有些大的。該司最新公告披露，其1月銷售再度低迷：未經審計合同銷售額約為3.28億元，同比下降66.3%。銷售面積約15138平米，同比下降46.4%。
綜上，在蜜妹看來，深業物業的成色似乎並沒有那麼好，此時謀上市有點前途難測。
一方面港交所上市的物業股市值已經大不如前。克而瑞物管監測數據顯示，截至2022年底，61家上市物企股價均值整體跌幅超30%。
另外正在奔赴上市的也是比較坎坷。此前，據介面新聞統計，2021年遞過表的十餘家中小型房企，目前招股書均已過期，通過聆訊的眾安智慧生活服務原定於1月16日上市，但也因市場環境不好而決定延期上市。
但深業物業有著國資背景，這是加分項。最終結果如何，我們拭目以待。