摘要：凈利潤更慘（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜妹
這是@閨蜜財經的第1257篇原創
在連續多個交易日股價走跌後，今天（4月11日），香港上市的房企合景泰富難得迎來一次大漲：截至蜜妹發稿漲超8%，可喜可賀。
不過，目前每股1.16港元的價格相比3月30日時1.5港元左右，依然跌幅不小。彼時，合景泰富年度業績發布，資本市場隨即來了個「下馬威」——單日大跌超17%，股吧里充斥著憤怒的聲音。
閱讀完合景泰富這份年度業績，蜜妹的第一感受是：知道會下滑，但程度似乎是誇張了些。
01
對比同行，從房企的核心指標來看，合景泰富的這份年度業績似乎都算不上樂觀。
先說營收。2022年合景泰富營收為134.53億元，同比2021年的238.45億元下降43.6%。此前中指院報告顯示，2022年百強房企營業收入均值為371.6億元，同比下降25.2%，合景泰富降速高於平均。
業績報告說，降速的主要原因是疫情持久導致施工進度延誤，物業交付因此延遲；封鎖措施對該司物業投資及酒店營運造成負面影響；以及房地產市場年內轉差，削弱了買家的信心——這也是大部分房企降速的原因。
略微亮眼的是，2022年合景泰富的物業均價漲了些，從2021年的13882元每平米增加到14770元每平米，當然背後也是城市間的交付組合及產品組合的差異。但這個數據很多房企是下跌的。
銷售成本方面，合景泰富2022年的降幅並不及營收：同比減少17.3%為155.48億元。其中每平米的土地成本從2021年的5321元增加到7625元；每平米建築成本從2021年的4322元增加到7338元。
毛利潤比較慘。2022年，合景泰富毛利潤由正轉負，為-20.96億元，同比大降141.54%——這已是該司毛利潤連續兩年下降，2021年合景泰富毛利潤同比降幅為46.09%。
合景泰富稱，部分原因是因為包括車位及公共租賃房等一些低毛利或負毛利的物業在年內交付。
2022年合景泰富的按權益合併核心毛利為-38.70億元，2021年為103.26億元，降幅多少蜜妹不忍心說。
凈利潤更慘。儘管合景泰富似乎在進行節流，但似乎杯水車薪，2022年凈利潤98.42億元，2021年這一數據為25.62億元。歸母凈利潤情況差不多，虧損92.41億元，2021年同期是24.21%。
對比同行，合景泰富的這一表現也是遜於平均的。還是上面中指院報告的數據：2022年百強房企凈利潤均值21.9億元，同比下降54.4%，合景泰富距離平均值的差距有點大……
基於此，2022年，合景泰富的毛利率、凈利率都是負值，分別為-15.58%、-73.16%，為至少9年來的首次。
02
債務、融資相關情況來看，合景泰富情況要稍好一些，但壓力依然不小。
截至2022年末，合景泰富的銀行及其他借款、優先票據及境內公司債券分別為460.57億元、272.12億元、21.21億元。
在銀行及其他貸款中，須1年內償還的短債有168.86億元，優先票據中須1年內償還的有約32.38億元，所有境內債均須一年內償還。這樣算起來，合景泰富目前的現金及銀行結餘似乎不足以覆蓋上述斷站。
財報顯示，2022年合景泰富的現金及銀行結餘同比超腰斬，從2021年的294.5億元下降到103.4億元，更別提2020年的445.8億元了。蜜妹看了下，這個現金水平大概是合景泰富8年來的最低值。
因此，2022年合景泰富的負債比率飆升到161.8%，2021年還是79.2%。
2022年，合景泰富也被傳賣樓籌錢，比如此前被惠譽披露的出售寫字樓等。該司資產負債表顯示，2022年其總資產同比減少了330億元左右，為1999億元。
對合景泰富集團有一定了解的蜜友大概知道，這家公司過去一些年布局了一些辦公樓宇、購物中心等，分布在粵港澳大灣區、長三角、環渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市，到2022年末已開業投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個。
總負債方面，2022年合景泰富也降了些，但不如總資產下降多，從2021年的1714億元，降到2022年的1597億元。
還有一個情況值得注意的是，蜜妹仔細看了下合景泰富目前主要項目的分布情況，除了大本營廣州，以及一些核心城市，不乏也有弱二線及三線城市，如南寧、徐州、台州、柳州、郴州等等，未來這些城市的去化似乎也成問題。
03
總的來說，合景泰富的2022年這個成績，投資者擔憂很正常，而且底部似乎還沒到。前幾天該司公布2023年3月份未經審核營運數據。公告顯示，3月單月，合景泰富連同其合營企業及聯營公司的預售額38.5億元，同比減少15.1%；對應建築面積約為20.6萬平米，同比減少15.2%。
今年1-3月份，合景泰富及其附屬公司連同合營企業、聯營公司的預售額為117.31億元，對應的預售建築面積約為64.4萬平方米。
此前的2022年前3月，合景泰富累計預售額約為130.74億元，同比下降39.75%，好消息是降幅在放緩。
其實何止合景泰富，2022年房企里，利潤跌，營收略漲算是好的；更常見的是營收、銷售、利潤都跌；更悲劇的，業績「難產」，只能被停牌。
香港上市的內房企里，停牌的企業屢見不鮮。據相關企業公告披露，主要有以下幾個原因。
核數師空缺或來不及審計。比如4月3日，大發地產停牌，此前該司曾公告仍正在落實委任新核數師，以填補安永會計師事務所辭任的臨時空缺。
關鍵部門人員辭任。比如同樣在4月3日停牌的祥生控股，披露的停牌原因就是「人力不足」。
此外，力高集團、大唐地產、上置集團、匯景控股、佳源國際等等亦紛紛進入房企停牌行列，原因大都類似。
根據港交所《上市規則》，若上市公司持續停牌18個月，港交所便有權將其除牌。此前已經產生了今年被摘牌的首家內房企：新力控股。
某種程度上，合景泰富是幸運的——至少現在還在交易；另一方面，合景泰富也是不幸的，短短兩三年，股價便從高峰時期的14港元多墜落，回升之路遙遙無期。
未來會如何？但願昨天才是最壞的時候吧。
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