出品/聯商專欄
撰文/和二
編輯/蔡建楨
今年2月，福布斯2024中國香港富豪排行榜出爐，鄭氏家族以221億美元，約1550億人民幣的財富額位列第三。排在李嘉誠和李兆基之後。從鄭裕彤到鄭志剛，鄭氏家族財富已傳承了三代。
2016年9月，鄭裕彤去世，其長子鄭家純正式成為帝國掌門人。沒過多久，鄭家純突然中風需要長期療養。於是，鄭志剛——這位由爺爺鄭裕彤「隔輩欽點」的接班人逐漸步入權力中心。
一入侯門深似海。9月26日，香港鄭氏家族發生人事變動，鄭志剛辭任 新世界發展行政總裁。有媒體稱，作為家族第三代，被「辭退」在香港地產界相當罕見。
鄭氏家族在香港可謂資歷久遠，名聲顯赫。到目前，鄭家至少掌控著四家上市公司，另外還有大量對多元產業的投資。
01鄭志剛退出「實權」管理層
9月26日，新世界發展發布董事會成員變更公告，行政總裁鄭志剛辭任，其將由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席。行政總裁的職位由馬紹祥接任，後者原為新世界發展首席運營總監。
公告同時稱，鄭志剛同日辭任新世界百貨中國的董事會主席、周大福執行董事、新創建集團非執行董事。
這也意味著，鄭志剛徹底退出了新世界集團旗下核心企業的「實權」管理層。
近幾年，鄭志剛一直作為鄭氏家族的代表出席新世界發展業績會，也被業內視為第三代接班人。但近三年來，鄭志剛執掌的新世界發展業績表現「極不令人滿意」，鄭志剛全面接管家族產業的命運被打上一個大大的問號。
就在9月26日，正式公告鄭志剛辭職之前，其弟弟、鄭氏家族旗下另一家上市公司新創建的聯席行政總裁鄭志明回應稱，「該問題較敏感，24小時後所有事情就會水落石出。」鄭志明還補充表示，其父親鄭家純絕對公正，對事不對人，「如果我做得不好，也可以換掉。」
鑒於鄭志剛這些年的業績表現，其父鄭家純多次對外表態，以示「敲打」。去年年末，隱退了近6年的鄭家純公開表示，接班人仍在觀察中，「並不堅持必須從家族內部挑選繼任者，而是更偏向於通過股東大會的集體討論來決定。若沒有合適的家族人員，可以向外招聘。」
圖中為鄭志剛 圖源：Adrian鄭志剛微博
也是在去年年末，鄭家純剛剛說完上述言論，當時的馬紹祥即獲得升職任命為公司首席營運總監，於2024年1月1日起生效。此外，馬紹祥除現有的職責和責任外，還將協助執行副主席兼行政總裁鄭志剛處理集團香港業務的日常管理及營運。
據港媒報道，現年61歲的馬紹祥擁有在建築界的從業背景，曾擔任發展局局長，熟知建築工程以及香港各地區的發展規劃。近年新世界多項大型發展緊貼政府整體方向，更是在政府致力發展的北部都會區內積極插旗，持有高達約1500萬平方尺的農地儲備，因此，馬紹祥正好成為釋放集團區內農地價值的「舵手」。此外，新世界還與華潤置地、招商蛇口以及深業集團簽署合作協議，每一次簽約亦有馬紹祥參與其中。
02新世界發展迎來20年首虧
在中國內地，很多人聽說新世界可能是新世界百貨。而新世界百貨是新世界發展的子公司。目前，新世界百貨在中國內地還有22家商場，其在港股上市，總市值4.72億。
9月25日，新世界百貨中國有限公司發布2023/2024年度業績公告。公告顯示，公司同店銷售增長率為-7.2%，年度收益為13.6億港元，年度經營利潤為2.55億港元，年度利潤為1330萬港元，每股盈利為0.008港元。
新世界百貨稱，儘管同店銷售增長率出現下滑，但公司的年度收益和年度經營利潤仍保持在較高水平。公司在中國內地的百貨公司及購物中心數量達到22家，總樓面面積接近92萬㎡。
而作為主要以地產項目開發和運營的新世界發展規模則要比新世界百貨大得多。新世界發展成立於1970年，並於1972年在香港上市，為香港恒生指數成分股之一，主要業務包括物業發展、物業投資、酒店等。目前，新世界發展總市值234億。
有分析認為，此次鄭志剛「下課」，與新世界發展虧損的業績表現有直接關係。
9月26日，新世界發展有限公司發布截至2024年6月30日的2024財年全年業績。數據顯示，報告期內，新世界發展來自持續經營業務的綜合收入約357.82億港元，同比減少34%；核心經營利潤約68.98億港元，同比減少18%。財報數據顯示，報告期內，新世界發展的年度虧損約171.26億港元，去年同期盈利35.01億港元。母公司股東應占虧損約196.83億港元，其中來自持續經營業務的虧損約118.07億港元，來自已終止經營業務的虧損約78.76億港元。
2024財年是新世界發展20年來首次出現年度虧損。
03鄭家純也曾被其父「江湖救急」
當然，此次鄭志剛「退出」，並不一定就意味著徹底「熄火」。要知道，其父鄭家純接管家族業務的歷程，同樣也是一波三折。
先來看看鄭氏家族的商業版圖有多龐大。
1966年，鄭裕彤成立家族辦公室周大福企業，該家族辦公室投資規模龐大，至今尚未上市，外界難以知道其「底子」，但至少包括新世界發展、新創建兩大上市公司，市值共超過400億元；而鄭氏家族另一重要資產、市值逾600億元的周大福珠寶則是周大福企業的上級公司。
從一級市場來看，周大福企業也經常以LP身份出資VC/PE機構。天眼查顯示，由周大福企業100%控股的周大福(中國)有限公司先後參與了融通科技D輪融資，重慶雲鑒、國潤黃金天使輪投資，融光納米B輪融資，聖方醫藥研發A輪融資，併購Enzo Jewelry等27起投融資事件。
此外，周大福企業旗下還有保險、能源、房地產項目及酒店資產，如周大福人壽保險、瑰麗酒店、加勒比海度假村Baha Mar，以及歐洲最大的舊城改造項目格林威治半島和澳洲布里斯班皇后碼頭度假區等，遍及全球27個國家。
鄭裕彤和妻子周翠英共育有兩子兩女，長子鄭家純，次子鄭家成，三女鄭秀霞、四女鄭麗霞。由於鄭家成對做生意不感興趣，於是家族的重擔就落在了鄭家純的身上。鄭家純自幼便跟隨父親學習經商。1971年，鄭家純大學畢業後返回家族企業，次年開始擔任新世界發展公司董事。
鄭家純
1989年，執掌周大福近30年的鄭裕彤宣布退休，並將接力棒交給鄭家純。但是，鄭家純上任後大肆收購，使得公司外債攀升，股價驟跌。面對這一系列危機，鄭裕彤不得不再次出山救急。
到2011年的時候，鄭裕彤為了防止家族經營風險，制定出了「雙軌並行，二代三代共同上陣」的傳承接班規劃。即安排兒子作為第一梯隊沿原方向前行，同時培養第二梯隊的孫輩接班。鄭裕彤的孫輩有四個，分別是孫子鄭志剛、鄭志明、鄭志亮，孫女鄭志雯。
鄭裕彤去世後，其孫輩的「分封」是這樣的：鄭志剛在新世界發展擔任執行副主席兼CEO，公司市值超200億港元；次子鄭志明則為新創建聯席CEO，公司市值超300億港元；鄭志雯則執掌周大福珠寶，市值屬家族上市公司中最高，超700億港元。
長孫鄭志剛在一眾孫輩中嶄露頭角，其從哈佛畢業後接手家族生意，做出了一些漂亮的業績，比如出售當時新世界在二三線城市的項目而轉向投資大灣區的土地項目。另外，當時不足30歲的鄭志剛還開創了K11項目，並將其引入內地。
04鄭志剛買下K11項目？
在內地，K11曾經一度被視為新興商業創作的經典之作，它開創了商業與藝術的結合，讓商業變得更有文化內涵。而K11正是鄭志剛的代表傑作，被稱為是鄭志剛的「親生仔」。
9月26日，新世界發展宣布鄭志剛辭任，有媒體披露，鄭志剛自己掏錢買下了所有K11項目。具體交易細則是：
新世界發展極其相關公司同意向AC Group Linmited(鄭志剛全資擁有的公司)訂立商標(K11)許可協議，商標許可協議自2024年10月1日起為期30年。
權利協議的代價為AC Group Linmited向K11 Group Limited(原新世界發展旗下擁有K11項目的公司)支付現金1.5億港元。
出售股權方面，AC Group Linmited將分別以約2630萬港元、2721.1萬港元、48.9萬港元、400萬港元、100萬港元現金的代價，向K11 Group Limited、K11 Professional Company Limited購買K11 Management Group Company Limited、K11 Gentry Club Limited、愛互送有限公司、K11 Loyalty Program Limited、Globo Traver Agencey Limited全部已發行股本。
公告詳細披露了鄭志剛花了大約2.09億港元買下了自己的「親兒子」K11，包括K11的所有股權和商標所有權。有媒體認為，區區2.09億的價格買下所有K11項目的股權，屬實「打了骨折」，簡直就是「白送」，可能是鄭家純對兒子的另一種補償吧。
但馬紹祥表示，鄭志剛所購買的只是K11的輕資產「運營權」，也就是，鄭志剛可以從全球各地尋找物業，開發新的K11商場，這有點類似於萬達的商管公司模式。馬紹祥強調，目前的K11項目仍然是新世界旗下的資產及品牌，新世界發展仍是K11的大業主，是K11商場和辦公樓資產擁有人。但外界普遍質疑的是鄭志剛不僅僅擁有了K11的商標使用權，還擁有了相關公司的股權。
此前有媒體報道，華潤隆地曾與新世界發展磋商，計劃接受K11 Art Mall，華潤隆地的出價約為90億港元。K11 Art Mall位於香港尖沙咀核心位置，開業至今15年。而收購方華潤隆地原名為華潤物業，於2023年更名，是華潤集團旗下業務單元。
對鄭志剛而言，最為標誌性的就是創辦「K11」品牌，這也算是他構建個人事業版圖的開端。
2007年，鄭志剛出任集團執行董事不久便創立了「K11」品牌。2009年起，將文化藝術和傳統商業結合，鄭志剛創辦香港尖沙咀K11 Art Mall，這是全球首家購物藝術館，開業第一年就實現盈利，十幾年來已發展為香港年輕力地標。以此為基點，鄭志剛為K11開啟向內地的擴充之路。2013年，中國內地第一家K11在上海開業，此後又陸續在武漢、廣州、瀋陽、寧波、無錫、廈門、杭州、天津等城市落地。
據了解，9月28日，位於寧波的THE PARK by K11 Select購物藝術中心也將正式開業，定位為「精奢潮趣生活體驗場」。而坐落於深圳前海的K11 ECOAST 預計今年年底開業，這也是K11內地首個旗艦項目，總建築面積達22.85萬㎡。
不過，隨著鄭志剛辭任家族多項事務， K11集團的項目發展去向仍將成為市場關注的焦點。
波士頓家族企業研究協會的一組調查數據表明，30%的家族企業能夠成功傳到第二代，10%能夠傳到第三代，能夠傳到第四代的僅剩3%。儘管此次變動並不意味著鄭志剛徹底無緣接班，但至少這條接班之路可能並不如一開始想的那麼一帆風順。
隨著商業世界的巨大變遷，傳統線下百貨業務已經生存艱難，另一方面，地產開發，商業地產的運營同樣處於走鋼絲狀態，稍有不慎即會吃下巨額虧損。無論香港還是內地，房地產的巨大紅利時代漸行漸遠，沒有永遠只賺不賠的生意，鄭氏豪門對於新世界發展20年以來的首度虧損應該更有清晰的認知，鄭志剛被騰籠換鳥，可能只是巨大變遷的一個開始。
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