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"我們藉助網絡和大數據的力量，徹底地重塑了這個行業。"7月24日晚，貝殼向SEC遞交招股書，在隨招股書附上的公開信中，貝殼創始人、董事長左暉這般說道。
圖片來源：招股書
此次的上市主體貝殼包含了房地產中介鏈家，及房地產交易及服務聚合平台貝殼找房兩部分，從鏈家成立時算起，這家企業已經走過了18年，而這恰好也是網際網路浪潮波瀾起伏的18年。
貝殼的發展歷史，正是這十餘年間傳統行業從線下向線上轉型，通過技術與數據的力量完成行業革新的縮影。
用鏈家幹掉鏈家
從2009年起，鏈家開始進行網際網路化的嘗試，先是與IBM合作，次年上線鏈家在線，提供線上查找房源的服務。2014年，鏈家與搜房網決裂後正式推出自有的房產信息平台鏈家網。鏈家網將鏈家自身的業務線上化，但自營模式下的天花板有限，也並未實現真正意義上的行業革新。
左暉一直在思考一個命題，如何用"鏈家幹掉鏈家"，很快他就找到了答案——貝殼。
2018年，鏈家網升級為貝殼找房，採用聚合模式，邀請更多房產交易產業鏈上的玩家入駐，廣泛覆蓋國內市場的房源、中介、用戶。
貝殼找房承載著鏈家更大的野心，在左暉的設想中，貝殼找房有望建成中國最大的網際網路房產平台，鏈家則成為貝殼找房平台中最大的自營品牌，通吃線上線下。
裹上新經濟的外衣後，貝殼找房大受資本青睞，在2019年7月完成了由騰訊領投的12億美元D輪融資，今年3月又完成了由軟銀願景基金領投的24億美元D+輪融資，在這之前，鏈家系的融資都是以鏈家為主體進行。從資本層面的變動來看，貝殼找房正逐漸取代擁有18年歷史的鏈家，在左暉構建的體系中，占據更核心的地位。
根據胡潤研究院在2019年10月發布的《2019胡潤全球獨角獸榜》，在成立不足一年的獨角獸的公司中，貝殼找房估值最高，達到600億元。
尋找一個替代者
如今，鏈家系選擇以貝殼為主體，打包鏈家與貝殼找房尋求上市，轉型之後的貝殼究竟有何神奇之處？這樣的決定，又能否得到美國投資者的認可呢？
市場曾有傳言，貝殼的赴美上市或與鏈家在2016融資時的對賭協議有關。
根據相關報道，2016年4月鏈家進行B輪融資時，左暉曾與投資人簽訂對賭協議，鏈家需要在5年內完成IPO。否則投資人有權在任何時間按8%的單利率進行回購。
因此，2019年時，貝殼找房就在為鏈家系的上市做準備。
據天眼查顯示，2019年3月，鏈家發生股權變動，騰訊、百度、高瓴、萬科等22家投資人從鏈家撤出投資，公司註冊資本由2054.02萬元縮減33.99%至1355.82萬元，企業管理層也發生相應變化。
當時貝殼找房回應，本次減資目的在於企業發展所需，原投資方在鏈家的股份將通過協議鏡像平移到貝殼找房。
圖片來源：天眼查
業內普遍認為，貝殼找房將替代鏈家，承擔登陸資本市場的重任。
當「裁判」親自下場
公開資料顯示，2019年7月18日，貝殼找房完成D輪融資12.00億美元，騰訊領投，高瓴、華興等跟投；2019年11月1日，貝殼找房完成D+輪融資15.00億美元，軟銀領投，高瓴、騰訊、紅杉等跟投。投後估值達140億美元。
在左暉致股東的公開信中，他這樣認為：中國的房屋交易和服務行業仍處於「前工業化」階段，擁有足夠的空間和機會通過網際網路和大數據進行轉型。
所謂的「前工業化」就是行業缺乏基本的規範和標準，支持行業發展的基礎設施完全不具備，從業人員行為不規範且大量流失，消費者怨聲載道。
依照左暉的設想，貝殼找房就是為了解決這些問題而誕生的。與鏈家的重資產化不同，貝殼找房的屬性是輕資產，更容易講出故事。
貝殼的主要業務是存量房交易、新房交易、其他新興業務，收入來源則是住房交易以及服務費用和佣金。從招股書來看，其業務模型，即「數據與技術驅動的線上運營網絡」和「以社區為中心的線下門店網絡」兩張網。
在原本的計劃中，貝殼找房建成中國最大的網際網路房產平台，鏈家則化作該平台下最大的自營品牌，通吃線上線下。
這種「即當運動員，又干裁判」的想法，意味著讓中小品牌房產經紀交出房產信息、客戶信息，還要上交服務費，必然引起行業內競爭對手的強烈抵制。
於是，2018年6月，貝殼找房上線的3個月後，58同城就聯合中原地產、我愛我家、21世紀不動產等多個房地產經濟商，召開了「真房源」誓師大會，與「百分百真房源」的貝殼較量，共同抗擊貝殼。
毫無疑問，面對各方的窮追猛打，貝殼找房承受著巨大的壓力。2019年春節假期過後的首個工作日，鏈家CEO彭永東通過個人微信號發表對內公告，他將貝殼過去一年的經歷描述成"每年捅自己兩刀式的自我疊代"。
好消息是，這種局面沒能持續太久，堅持轉型的貝殼通過持續投入ACN和房源字典等行業基礎設施的建設，提升了交易效率。
招股書披露，截至2020年6月30日，貝殼集團的平台在中國103座經濟活躍的城市擁有超過260個房地產經紀品牌，超過4.2萬家以社區為中心的商店，以及超過45.6萬名經紀人。
根據CIC的報告，2019年，貝殼的效率是行業平均水平的1.6倍。截至2019年12月31日的6個月中，貝殼集團關聯經紀門店的效率為每家門店2030萬元人民幣，而2018年同期為每家門店1090萬元人民幣。
這些數據顯示出了貝殼平台模式的可行性，也符合貝殼提升行業整體水準的意圖。只是貝殼努力往前跑的同時，壓力依然存在，且有增無減。
懸於頭頂的利刃
懸在貝殼頭上的一把利刃是虧損。
雖然無法將貝殼找房的業績數據單獨拆解，但即使將貝殼找房與鏈家合併在一起看，其整體盈利能力也並不讓人滿意。
2017至2019年，貝殼實現毛利分別為47.7億元、68.7億元、112.7億元，毛利率分別為18.7%、24.0%、24.5%。
今年一季度，貝殼實現毛利5億元，同比下降76%，毛利率由25.7%下降至7.0%。
2017至2019年，貝殼連續三年虧損，其中，2019年錄得凈虧損21.8億元，虧損幅度同比擴大410%，凈虧損率為4.7%。
2020年一季度，貝殼錄得凈虧損12.3億元，凈虧損率達到17.3%。
其中，2020年一季度虧損率大幅上漲，主要是受疫情影響，企業辦公室及線下門店都無法投入使用，貝殼找房平台上的中介機構經營也遇到巨大阻礙。但整體上，貝殼虧損額度擴大的時間點，與推進平台模式的時間點同樣吻合。
招股書中還明確寫道，預計未來會繼續產生大量成本和支出以進一步拓展業務，這意味著，短期內，貝殼大機率還將持續虧損。
刨除短期環境因素，貝殼持續虧損的原因，在很大程度上與其成本構成有關。
據招股書，貝殼的成本主要分為三部分，其中占比最大的為佣金及內部報酬費，具體就是向協助完成交易的其他機構及渠道支付的佣金，以及向中介及銷售人員支付的交易提成。
第二大塊為佣金分割，具體就是對協助完成交易的機構和銷售渠道，貝殼將會向它們支付收入的總佣金中的一部分。
據招股書，2017-2019年，貝殼所支付的佣金及內部報酬費分別為156.63億元、157.68億元、194.44億元，在不斷地增長。
而這也就意味著，隨著貝殼的業務不斷擴大增長，而相應地佣金及內部報酬費也會增長，成本也會不斷增長。很大程度上越擴張發展越虧損，除非找的新的平衡點。
所以綜合來看，貝殼雖然總交易額巨大，營收也較好，但是賺的也只是一部分佣金，面對龐大的成本支出時，盈利就要大打折扣。
從搶先貝殼赴美上市的房多多來看，股價整體一直是波瀾不驚，除了美東時間2020年6月9日的那次偶然。而後來者貝殼，能否講好故事打動美國投資者呢？
我們拭目以待。
素材來源：
砍柴網《貝殼赴美IPO，規模虧損齊漲，左暉的背水一戰成功了嗎？》
GPLP犀牛財經《裝著鏈家赴美上市，沒有盈利的貝殼能講好故事嗎？》
中國基金報《1000億估值！貝殼要上市了 背後投資人很強大》
作者： 雲掌財經
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