撰文：南京樓市微信平台編輯楊嵐（個人微信號18251842712）。
南京主城，一家「長在森林裡」的小區，二手房卻沒有人買！
就在最近，我在鏈家上發現，城南的高端住宅小區琥珀森林，多套房源掛牌半年，最長時間快1年，至今沒有成交。甚至相比去年3.2萬/㎡的成交價，今年成交價僅3萬/㎡，相當於，房價猛降了2000元/㎡。
要知道，琥珀森林的位置非常稀缺，位於城南雨花區，2公里半徑內，有3條地鐵線站點。北面還被層層綠林包圍，被稱為「森林系」小區。而且，一條鳳台南路之隔，對面就是河西，業主在家推窗，就能看見奧體繁華景觀。
我在鏈家看到，小區里的很多房源，掛牌價基本在3.2萬/㎡左右，與小區歷史成交價持平。甚至比附近的新房，還要便宜。
但這些房源，連帶看都沒有，很多房主想要成交，只能降價賣房。
甚至連附近的中介，都建議買房人，這個小區，最好不要買...
1
綠化率44.3%！今天我實探主城「森林系」景觀小區，海量實景圖曝光！
琥珀森林位於雨花鳳信路68號，項目在規劃時，綠化率就高達44.3%，容積率僅1.99，樓棟距離長達百米。從俯瞰圖可以看到，小區園林景觀打造，還是很到位的。
如今樓盤交付近3年，小區里早已鬱鬱蔥蔥，是主城非常稀缺的「森林系」景觀小區。今天南京樓市美編馬露，在琥珀森林也進行了航拍，一起來看：
今天上午，我也實探了琥珀森林，發現小區環境很優美，入住率也極高。
當年建築設計為ArtDeco風格，再配以干掛石材，品質感不錯。
琥珀森林分為一期和二期，其中單是一期，綠化面積就高達6000㎡，走在小區里，綠蔭層疊掩映，點綴以精緻的雕塑，體驗感非常好。
小區園林一步一景，設計上很用心。
琥珀森林的公共設施，也很豐富，包括有：籃球場、小型泳池、兒童活動區等，且維護的都不錯。
小區物業是長發物業，入戶門禁很嚴，需要業主刷卡進入。
在琥珀森林二期高層，可以看見河西的城市景觀，從雙子塔到金鷹世界，一覽無餘。另外，小區北面是大面積的綠化帶，琥珀森林更像是「長在森林裡的小區」。
我了解到，琥珀森林當年是全精裝交付，帶中央空調和地暖，甚至精裝標準里，還附贈了軟裝櫥櫃。
就是這樣一個「森林系社區」，讓人意外的卻是，琥珀森林小區的二手房，都沒有人買！
有房源掛牌半年，甚至一年，都沒有人帶看，業主想要房源成交，只能降價賣房。
2
被繞城和鐵軌包圍，噪音高達142分貝！隔音窗商家在小區門口拓客！
房子沒有人買的原因之一，是琥珀森林小區的噪音干擾，非常嚴重。
我在實探小區時，一列火車正好經過寧蕪鐵路，過程中可以明顯感覺到，火車鳴笛，對整個小區的干擾非常大。
隨後，我來到琥珀森林某樓棟的16層，分別做了2次噪音測試，一次是正常狀態下，一次是寧蕪鐵路經過小區附近，結果讓人驚訝。
正常狀態下，噪音平均值在53-58分貝，最大值在81-91分貝。
寧蕪鐵路經過時，噪音平均值高達82分貝，最大值在142分貝，測試儀給出的結論是，這個噪音數值，相當於燃放煙花爆竹的聲音。
很難想像，即便是正常狀態下的琥珀森林，日常噪音值，就已經臨界白天住宅區的最高限值。
這是因為，琥珀森林的北面和西面，分別被寧蕪鐵路和滬蓉高速包圍。難怪在小區門口，隔音窗的銷售們大張旗鼓的打起了廣告。
今天，我實地計算了寧蕪鐵路的經過頻次，大約每30-40分鐘，會經過不定量的1-2輛列車。列車在途徑住宅區時，基本都會鳴笛提醒。不得不承認，噪音給琥珀森林的房價，帶來殺傷性的負面影響。
3
琥珀森林二手房成交價約3.2萬-3.4萬/㎡！中介建議：不要買！
隨後，我諮詢了附近中介，一位中介小哥告訴我，琥珀森林的房子很不好賣，平時1個月，才成交1套房。他甚至直言，這個小區，建議最好不要買！
中介小哥向我舉出了3大原因：
1、寧蕪鐵路和滬蓉高速帶來噪音影響。2、小區附近交通很不方便，目前出行只有公交車。
我看到，雖然小區的南北方向，有地鐵10號線小行站，地鐵2號線油坊橋站，和地鐵S3號線賈西站，但之間卻分別隔了寧蕪鐵路和滬蓉高速，想到地鐵站並不方便。3、周邊沒有配套和其他住宅，整個小區像是孤盤。
中介小哥表示，琥珀花園的小區南面，地下埋有燃氣管道，地塊無法動工，也是因此，周邊至今空地包圍，沒有建成像樣的配套。
我在鏈家看到，目前琥珀森林小區二手房，一期今年的成交價約3萬/㎡，去年成交價約3.2萬/㎡，相當於今年房價跌了2000/㎡。另外二期成交價約3.2萬/㎡，甚至要比附近的新房均價，還要便宜。
圖源：鏈家 琥珀森林一期成交價
圖源：鏈家 琥珀森林二期成交價
不管是從地段，還是從綠化稀缺性來看，都可以說，琥珀森林是被鐵路和高速耽誤的南京神盤。
不過，雖然琥珀森林的硬傷確實夠多，但我今天還是碰到不少業主，很喜歡這個小區，有業主就告訴我，現在每天晚上關上窗，再拉上窗簾，是可以隔離掉一部分噪音的。而且，並非所有樓棟都臨近鐵路，比如小區15棟，位置就相對安靜一些。
你覺得琥珀森林這個小區怎麼樣？歡迎留言評論，寫下你的看法。