最近，併購貸款可謂是被監管層高頻次提及。
央行、銀保監會、深交所及國資委紛紛發聲，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，支持房企合理的併購重組融資需求。
併購貸款被首次提及，還要追溯至2021年12月5日。
彼時，銀保監會提出合理髮放房地產開發貸款和併購貸款。政策高壓之下的房企，似乎看到了一絲希望。
隨著1月12日，招商蛇口30億元併購票據完成註冊，實現了併購融資「破冰」。緊接著，十多日後，招商銀行授予華潤置地200億併購融資額度。截至目前，包括併購貸款、併購票據等在內的併購融資總額已超兩千億元。
但從收併購事件來看，前五個月只有22宗，併購金額合計約458億元。
難道，曾經在2018年行至巔峰的收併購，不香了嗎？
併購貸款被首次提及以來，進展速度非常快。
五日後，房企併購票據迎來政策突破。僅十日，兼并收購出險和困難房地產企業項目的併購貸款暫不納入房地產貸款集中度管理，加速銀行併購貸款的投放。
進入2022年，為調動房企收併購積極性，1月6日，相關併購貸款不再計入「三道紅線」。
政策支持下，併購貸款發放情況到底如何？
在了解發放情況之前，我們先來看下併購貸款的來源，目前主要有銀行併購貸、信託併購貸和AMC重組類貸款三個大類。
銀行併購貸門檻較高，且規定併購交易價款中併購貸款所占比例不應高於60%；後兩者雖靈活，但利率偏高，併購項目盈利空間往往會遭到消弱，因此併購方的第一選擇。
從過去5個月房企併購融資情況來看，銀行併購貸款占了大頭。據CRIC不完全統計，截至5月25日，房企各類併購融資總量約有2119億元，其中房企獲取銀行授予的併購貸款額度總計約1960億元。
穩健型民企，成為併購貸款融資的絕對主力，獲取額度的比例達到58%。這說明，併購融資主體逐漸從國央企向民企傾斜。
比如目前美的置業、碧桂園年內新增併購貸總額已超300億元，旭輝、新希望和瑞安也都在100億元以上。
2022年至今，只有三家房企成功發行了4筆併購票據，合計達到44億元，若算上5月20日綠城公布的擬發行不超過15億元併購中期票據，年內僅5筆59億元併購票據。
但拆解來看，只有一半的融資款會用於實際的收併購。比如建發房產兩筆中期票據合計25.3億元，用於收併購項目的僅有9.2億元，占比僅36%；同樣，瑞安一筆5.8億元中期票據僅2.9億元用於支付收併購款。
更多的用途，是用來「借新還舊」。
有了併購貸支撐，併購事件按理應該會增加，但情況並非如此。
大範圍的併購潮並未出現。
CRIC數據顯示，截止5月19日，年內收併購事件約有22宗，涉及交易金額458億元。
去年一季度和二季度約有百餘宗收併購事件，交易金額達到1412億元。
再往前看，2020年一季度和二季度收併購交易金額也有1249億元。
當然，一些房企也看到了機會，但遲遲不敢在收併購上下手，畢竟在資金面尚未回暖的情況下，收併購項目仍然是一塊難啃的骨頭。
從具體併購事件來看，根據CRIC對公開資料監測統計，截至5月25日，2022年百億元以上的併購案例罕見，只有極少數大規模收購資產包案例，多數併購案例均集中於單項目或物管層面。
比如濱江斥資56.32億元購入中融信託永康眾泰小鎮項目100%股權；華潤萬象生活接連收購中南服務100%股權和禹洲物業100%股權，合計對價35.43億元。
值得注意的是，2022年以來出讓方多是出險房企，而併購方相對分散，多以央企國企參與為主。
房企對收併購的態度也愈加謹慎，確切的說是更加精準，不盲目。
比如華潤置地，當前實際儲備併購額度400億元，資金充裕但收併購態度謹慎。
越秀預計將按照40%的投資強度進行收併購的鋪排，旭輝則預計將有200-300億元的併購貸額度，目前兩家房企的收購也僅限於項目層面。
從下表中也可以看出，房企之於收併購普遍謹慎。
當前有比收併購更重要的事情，那就是還債。
據CAIC統計，2022年三季度，200家核心房企境內外債券合計到期規模約2135億元，其中，民企約有1327億元債券到期，占比超6成。7月，房企單月到期債券規模達986億元，為年內單月最高。
年內債券到期規模超百億的房企共有14家，合計債券到期規模超2000億元。其中，9家為民營房企。
另一面，相較於往年動輒千億以上的融資量，今年4月100家典型房企的融資總量只有641億元，環比下降25%，同比下降45%。
回到關鍵問題，為什麼併購貸款不斷加速，收併購事件卻明顯少了？
收併購事件減少的核心原因是，買賣雙方對資產價格的判斷差距非常大。
當前現狀下，買方在收併購時希望資產打折，最好是打「骨折」，才有意願收併購。
而賣方打折的意願普遍偏低，畢竟當前能夠賣出去的資產都屬於優質資產，如果為了解決眼下的資金困難問題，而打折出售優質資產，那麼僅靠餘下賣不出去的資產則更難維持經營。
即便是暴雷企業，在收併購方面也選擇「躺平」，所以才會出現很多掛牌很久的資產，最後都面臨成交困難的境地。
流動性危機之下，市場收併購機會顯然逐步增多，但隱藏風險也隨之而來。因此，當前的收併購多存在於有股權合作的項目，且收購規模有限，以降低風險，縮短背調周期。
併購資金來源仍然以銀行併購貸款為主，迫於償還舊債的壓力，直接支付併購款的並不多。
併購市場能否回暖？除了要看房企帳上的錢夠不夠，還要看買賣雙方對資產價值的態度能否談得攏。
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文章來源:丁祖昱評樓市