摘要：再與地產切割（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐
這是@閨蜜財經的第1214篇原創
房地產行業的「白馬騎士」難當。
前有富力、融創，後有紅星美凱龍、建發股份。
其中，紅星美凱龍較為特別。
它曾是金科股份當之無愧的白騎士，數次幫助金科穩住控制權。今年1月，它等來了自己的白騎士建發股份。
但近期，金科股份發公告稱，紅星系所持金科9%股份將被司法拍賣。紅星美凱龍將不得不再次與地產板塊切割。
這位家居龍頭企業，2023年離平安落地還有多遠？
01
紅星美凱龍創始人車建新的創富故事，是一位勤奮的創業者踩著時代風口不斷起飛的典型範例。
1986年，車建新憑藉一把鋸子、600元啟動資金開始創業：辦了一家家具作坊。
跟隨我國房地產行業的大爆發周期，紅星美凱龍幾乎以每10年上一個台階的速度狂飆猛進。
從2000年進駐上海，到2008年建成全球最大的家居商場，再到2015年赴港上市，2018年成功登陸上交所，成為國內家居零售行業第一家同時在A股和H股上市的公司。
與大多數家居企業不同，紅星美凱龍除了家居裝飾業務外，更重要的是家具商場運營業務。其收入主要來自於自營商場，類似於「包租公」賺房租。
2018年，紅星系旗下的紅星地產也曾宣布要進軍千億房企。
但到了2020年，一切都變了。
房企產業已進入去槓桿、降負債時期，疊加疫情黑天鵝的衝擊，紅星美凱龍在危機中似乎更看重「機遇」。同年，依然新開了6家直營商場、31家委管商場。
02
紅星美凱持續與地產切割。
2021年至今，紅星美凱龍出現在財經新聞中，更多是「斷臂自救」「債務」「賣資產」。
其先後以40億出售了旗下紅星地產70%給遠洋系；以7億元出售美凱龍物業80%股權給旭輝永升服務；以23.43億元出售物流資產給遠洋系......
直到此次被法拍所持金科9%股份，紅星系與地產已漸行漸遠。
紅星系與金科的淵源頗深，從早年合作打造商業地產項目，到助力金科贏得與融創的股權之爭，以及支持黃老闆再次贏得公司控股權。
然而，今非昔比。曾經惺惺相惜+利益捆綁的兩家公司，各有難處。
2月7日，金科股份公布了公司的債務情況，自救仍在繼續。後面有機會蜜姐也會詳聊下這家重慶區域龍頭房企。
反觀紅星美凱龍，情況似乎更樂觀一些。
今年1月底，紅星美凱龍發公告披露，公司實際控制人將變更為廈門市國資委，公司控股股東將變更為建發股份。
有媒體為車建新「出局」扼腕不已。
但蜜姐認為能救公司，只要紅星美凱龍活著，車老闆就沒有輸。只是隨著地產行業周期更迭、公司生命周期變化，這樣的變化讓人感慨。
大時代之下，龍頭企業尚且如此，個人命運又是何等渺小，但只要活下去，大家就有等待新周期到來的可能性。
03
等到了國資入局，但紅星美凱龍目前依然是處於春寒料峭。
據紅星美凱龍披露的2022年度業績預告：
去年，其歸屬凈利潤預計在6.8億元—8.1億元之間，比2021年減少6成左右；
扣非凈利潤約為6億元—7.2億元，同比減少56.4%至63.6%。
值得注意的是，公告稱公司出於謹慎考慮，對相關資產的可回收性進行保守預估，並計提了相應的減值準備。
其中，主要涉及長期資產的資產減值損失和應收款項的信用減值損失，全年資產減值損失和信用減值損失，合計金額同比增幅預計不超過30%。
2021年報顯示，紅星美凱龍的資產減值損失約為2.7億元，信用減值損失約4.8億元。兩項合計7.5億元，按照增幅30%估算約為9.75億元，這個數據對比紅星美凱龍的凈利潤金額，其影響可見一斑。
此外，2022年，紅星美凱龍預計公司的非經常性損益為盈利4,106萬元至虧損3,395萬元。表面看比2021年好，但這個約7千多萬的區間，對其預估6.8億元—8.1億元的凈利潤來看，影響也是不可忽視的。
截至2022年底，紅星美凱龍旗下有94家自營商場，284 家委管商場，通過戰略合作經營8 家家居商場，以及以特許經營方式授權57家特許經營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產業街。
紅星美凱龍仍然是以自營及租賃收入為主。而據其公告披露，截至今年1月底，紅星美凱龍及控股子公司（已批准的）累計擔保總額為1,512,046 萬元。
國資接手控制權之後，紅星美凱龍在融資方面和解決債務方面將獲得優勢。
但在商業模式依舊的情況下，今年在疫情之後，紅星美凱龍的生意面臨著空置率、租金增長率等挑戰。車老闆的壓力依然不輕。
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