摘要：漲不漲，買不買（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐&編輯|凱
這是@閨蜜財經的第1140篇原創
節前，操心的央媽又給樓市送溫暖了，或者更準確地說是來了一劑強心針。
9月29日晚9點半左右，央行的官方突然發布重磅消息：《人民銀行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》。
首套房貸利率下限放開，業內和輿論都是一片驚呼。甚至有媒體已經在關心，這是房價又要上漲的節奏了嗎？
這個舉措影響有多大？
最直觀的是看今天（9月30日）股市，A股及港股市場上的一眾房企們，難得出現了股價上漲，碧桂園、富力地產等盤中漲幅甚至超10%、14%。
從買房的角度來看，如果房貸總額為200萬，以等額本息還款，貸款期限30年，房貸利率減少1個百分點，意味著總的房貸利息能少還40萬左右；其他條件不變，房貸總額改為100萬，則利息能少還20萬左右。
央媽對樓市的關愛，能在哪些城市落實？樓市多久才能回暖？
01
首先來看央行和銀保監會此次發出的通知核心內容：決定階段性調整差別化住房信貸政策。
此舉的目的：「有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。」翻譯成大白話：剛需首套房，給你利息優惠，喊你買。
當然，蜜姐認為還是有必要強調下通知裡面提及的「房住不炒」大基調並沒有變，此次的舉措依然是「因城施策」的方式之一。
其中，提到的符合條件的城市，是指今年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。
據此前國家統計局每月發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，符合條件的城市有23個。
其中，包括一些省會及二線城市，如：武漢、貴陽、昆明、天津、石家莊、哈爾濱、蘭州、大連。
以及更多的三四線城市：溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理、秦皇島、包頭。
圖片來源|開源證券（特此感謝！）
02
對於穩樓市，今年下半年數次重要會議都有強調，央行的支持也是不斷。
就在前一天，9月29日，央行官方發布《中國人民銀行貨幣政策委員會召開2022年第三季度例會》的內容。
相比今年一二季度，提及樓市，著墨更多了，其中有的提法變化也相當微妙。比如一二季度的「更好滿足購房者合理住房需求」，三季度變成了：「支持剛性和改善性住房需求」，改善性住房需求也旗幟鮮明地支持了。
穩樓市的背後，是相關數據確實不太好看。
從去年下半年到今年，各地「鬆綁」樓市的相關政策頻發。
今年5月，央行和銀保監會發通知，調整首套住房商業性個人住房貸款利率下限，為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。
這是LPR改革以來，央行首次下調首套房貸款利率下限，幾乎是降至了2015年的房貸利率水平。
今年6月，樓市的各項數據所有改善，似乎市場在往回暖的方向走了。
但遺憾的是，受疫情反覆和部分夏季高溫等因素影響，加上夏季本來也是樓市的傳統淡季，7月、8月，樓市的相關數據繼續探底。
圖片來源|國家統計局（特此感謝！）
03
9月份樓市的銷售數據還未出爐，不過從各地土拍市場的情況來看，分化還是挺明顯的。「因城施策」顯得尤為重要。
央行放開部分城市的首套房房貸款利率下限，或許有意支持各地不要錯過了樓市傳統銷售旺季「金九銀十」中的10月。尤其是國慶長假降至，這無疑給了房企及中介們推銷的一個好理由。
放開首套房房貸款利率下限，購房者的房貸利息到底能省多少錢？
目前，全國首套房貸利率下限為4.1%，假如貸款100萬，房貸利率4.1%，按揭30年，等額本息還款，總共要還利息約74萬；其他條件不變，房貸利率降低到3.6%，30年就要少還10萬左右。
目前，部分城市的首套房公積金貸款利率為3.25%，如符合條件的城市，將首套房房貸利率下限調至與公積金貸款利率水平相當，對購房者的吸引力就更大了。依然是貸款總額100萬，揭30年，等額本息還款，將比4.1%的房貸利率少還約17萬左右的房貸利息！
假如一對小年輕結婚要貸款買房，原來只能買房的錢，房貸利率下限放開後，可能買房+買車都能搞定了。
儘管對於此次央媽的送溫暖行動，輿論意見不一，有人表示再怎麼降都不買，但對於剛需們而言，不失為上車的有利時機。
不過，也不要著急，政策這才剛發布（執行到今年底），各地實施也需要一點時間，等到本地首套房房貸利率真正降下來了也不遲。
當然，我們也要認清一個現實，符合條件的城市，客觀來說一定程度上反應了市場對其未來樓市及房價走勢的預期恰恰沒有那麼高。也就是如果投資，需謹慎。
總的來說，部分城市放開房貸，既做到了「因城施策」，該刺激的刺激，又依然堅守了「房住不炒」的基調......
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